（2017）沪01民终8379号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-10
案件名称
屈宝发诉吴耀明房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
屈文军,屈文拥,屈宝发,吴耀明,上海安兴动拆迁有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8379号上诉人（原审被告）：屈文军，男，汉族，1967年5月31日出生，现住上海市闵行区。上诉人（原审被告）：屈文拥，男，汉族，1969年3月1日出生，现住上海市闵行区。上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：吴铭，上海恒民律师事务所律师。上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：邵敏，上海恒民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：屈宝发，男，汉族，1935年9月30日出生，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：屈文军（系屈宝发之子），身份情况详上。被上诉人（原审原告）：吴耀明，男，汉族，1955年5月13日出生，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：林然，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丽君，上海小城（苏州）律师事务所律师。原审第三人：上海安兴动拆迁有限公司，住所地上海市静安区康定路285号二楼。法定代表人：张永润，董事长。委托诉讼代理人：吴燕芳，女，该公司员工。上诉人屈文军、屈宝发、屈文拥因与被上诉人吴耀明、原审第三人上海安兴动拆迁有限公司（以下简称安兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初6435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人屈文军、屈文拥及其委托诉讼代理人吴铭，上诉人屈宝发的委托诉讼代理人屈文军，被上诉人吴耀明的委托诉讼代理人林然、林丽君，原审第三人安兴公司的委托诉讼代理人吴燕芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人屈文军、屈宝发、屈文拥上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人在一审中的全部诉请。事实和理由：一、《承诺书》是在被上诉人谎称上诉人没有动迁利益的情况下，由上诉人屈文军、屈文拥所签订，上诉人对《承诺书》效力不予认可。屈宝发未在《承诺书》上签字亦不知道其中的内容，更未支付过钱款，故《承诺书》的效力不及于屈宝发。二、上诉人系本次动迁的安置对象，理应获得动迁利益。第一，上诉人属于知青及知青子女回沪，回沪后由于无法在户籍所在地同被上诉人一同居住，故居住在其他房屋内，也应当属于房屋使用人。第二，上诉人在本市他处没有房屋，更没享受过福利分房，故应属于本次安置对象，房屋产权人要对上诉人进行安置。第三，根据《静安区118-3街坊旧改拆迁补偿安置方案》（以下简称《拆迁补偿安置方案》）的规定，本次动迁选房是根据人员结构来确定的，本案涉及的三套房屋就是安置给上诉人所有的。第四，如果上诉人的户口未在拆迁房屋内，被上诉人家庭仅能获得7套房屋，现变为11套房屋，可以看出安置时将上诉人列为了安置对象。第五，《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁补偿安置协议》）第十六条各项奖励补贴等，共计人民币（以下币种相同）106余万元均与户口有关，上诉人享有相应的利益。三、根据民事诉讼法规定，本案事实不清、权利义务关系不明、争议大，故不应适用简易程序审理。此外，简易程序审限过长，违反法定程序，影响了案件的正确判决。被上诉人吴耀明辩称，不同意屈文军、屈宝发、屈文拥的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人能申购三套房屋的资格是根据被上诉人的动迁利益争取到的。二、被上诉人及各兄弟姐妹作为继承人享有所有的动迁款用以购买房屋。本次动迁已经因为上诉人的户口使其获得低于市场价格购买房屋的权利，被上诉人用私有拆迁利益为其垫付钱款有权主张予以归还。三、关于《承诺书》，一审中上诉人并未提出异议，且经过举证、质证环节，上诉人亦予以认可。该《承诺书》形成了法律上债的关系，目前三套房屋的产权人均为屈家子女，故上诉人应根据约定支付剩余款项。原审第三人安兴公司述称，不同意上诉人的上诉请求，同意被上诉人的答辩意见。本案动迁利益的确定未考虑户口因素，均按面积作为基数计算。吴耀明向一审法院起诉请求：1、判令屈文军、屈宝发、屈文拥向吴耀明支付款项762,969元；2、判令屈文军、屈宝发、屈文拥向吴耀明支付资金占用损失72,994元，以762,969元为基数，按照银行同期贷款利率5%计算，自2014年5月28日起算，暂计至2015年12月31日，实际数额以判决生效之日为准。一审法院认定事实：2014年2月28日由上海市XX管理中心作为甲方（拆迁人），安兴公司作为房屋拆迁实施单位，由吴某（亡）、洪某（亡）、吴某4、吴耀明、吴某5、吴某1、吴某3、吴某2作为乙方（被拆迁人）签订《拆迁补偿安置协议》一份（适用货币补偿），协议约定：一、乙方所有的房屋座落在XX街XX弄XX弄XX号XX室，房屋类型：旧，房屋性质：私，建筑面积140.03平方米。乙方承诺该房屋无任何权利纠纷，如由此产生纠纷，与甲方无关，由乙方自行承担；二、乙方选择货币补偿的补偿安置方式；三、被拆除房屋经上海XX事务所有限公司评估机构评估，乙方被拆除房屋的房地产市场评估单价为18,512元/平方米建筑面积。房屋拆迁许可证范围内被拆除房屋评估均价为19,416元/平方米建筑面积；四、根据《沪房管拆【2009】88号》文规定，被拆除房屋的套型面积补贴为建筑面积15平方米；五、根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和《沪房管拆【2009】88号》文规定，甲方应当支付给乙方货币补偿款计：3,825,710元，其中价格补贴815,647元，计算公式如下：19,416×100%×140.03+19,416×15+19,416×30%×140.03=3,825,710，其中套型面积补贴:291,240元；……七、根据试点基地安置方案，甲方支付乙方各类奖励及补贴1,063,210元；八、甲方按规定支付乙方搬家补助费、设备移装费等费用8,181元；九、上述各项费用合计4,897,101元；……十一、乙方应当在协议生效后10日内，将被拆除房屋的《公房租赁凭证》或《房地产权证》交甲方报有关部门办理注销手续，并搬离被拆迁房屋；十二、乙方搬离原址后，应将空房完整移交甲方，不得拆除原住房中的房屋设备和建筑材料；……十五、乙方申购以下房屋，乙方承诺房屋的房款在乙方的货币补偿安置款中予以支付，乙方所购房屋在交房时，房屋建筑面积以实际建筑面积为准，双方结算差价。1、XX路XX弄XX幢XX号XX室，建筑面积78.34平方米，单价7,385元/平方米，总价578,541元；2、XX路XX弄XX幢XX号XX室，建筑面积78.34平方米，单价7,365元/平方米，总价576,974元；3、XX路XX弄XX幢XX号XX室，建筑面积56.15平方米，单价7,365元/平方米，总价413,545元；4、XX路XX弄XX幢XX号XX室，建筑面积95.92平方米，单价7,400元/平方米，总价709,808元；5、闵行区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积77.12平方米，单价5,070元/平方米，总价390,998元；6、闵行区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积80.10平方米，单价5,070元/平方米，总价406,107元；7、闵行区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积73.80平方米，单价5,070元/平方米，总价374,166元；8、闵行区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积76.55平方米，单价5,070元/平方米，总价388,109元；9、闵行区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积77.12平方米，单价5,020元/平方米，总价387,142元；10、闵行区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积77.12平方米，单价5,020元/平方米，总价387,142元；11、闵行区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积77.12平方米，单价5,040元/平方米，总价388,685元，合计金额5,001,217元。协议末尾的乙方处注明签字：吴耀明、吴某5、吴某2、吴某1（吴某2代）、吴某4、吴某3（吴某4）。因实际安置房屋的总价为5,001,217元，而实际安置款金额为4,897,101元，故2014年3月3日吴某4向安兴公司支付了差额房款104,116元，安兴公司加盖发票专用章出具收据给吴某4。2014年2月28日由屈文拥、屈文军作为立据人，吴某4、吴某2、吴某5作为见证人签署的承诺书中载明：兹有屈宝发、屈文军、屈文拥需要支付XX路XX弄XX号XX室、XX室、X室三套二室二厅总价1,162,969元，现已支付400,000元首付款，余款762,969元本人同意2014年5月28日前归还清，如到期不还请用XX路XX弄XX号XX室作为抵押，抵押处理权归吴耀明，所有以上我们全家协商一致同意签字后生效，并且负责法律责任。吴耀明所收到的400,000元房款，分别由屈文军、屈文拥各支付了200,000元。2014年2月28日由吴某5、吴某2、吴某1（吴某2）、吴耀明、吴某4（吴某3）、吴某4分别在闵行区XX路XX弄XX号XX室、XX室、XX室的三份房屋订购确认单中签字，分别确认：XX室的房屋产权人确认为：屈文拥、屈宝发、周某；XX室的房屋产权人确认为：屈文拥、屈某1；XX室的房屋产权人未在订购确认单中加以确认。XX路XX弄XX号XX室登记的产权人为屈文拥、屈宝发、周某；XX路XX弄XX号XX室登记的房屋产权人屈文拥、屈某1；XX路XX弄XX号XX室登记的房屋产权人为屈文军、龚某、屈某2。诉讼中，安兴公司就涉案房屋的动拆迁事宜向一审法院予以说明：吴耀明所动迁的是私房，私房建造人员是吴耀明的父母，其父母有六个子女，列在拆迁补偿协议上的这六个子女。因为这是私房，所以在安兴公司动迁过程中，其公司是不与三本户口本上的人员接触，仅仅与私房的继承人接触，吴耀明父母当时去世了，也就是说本案私房中有六个继承人，安兴公司也是一直与这六位继承人接触的，从未与三本户口本上的人员进行过接触。屈文军、屈宝发、屈文拥家的户口挂靠在被拆迁的老房内，但不是实际居住在内，屈文军、屈宝发、屈文拥家与吴耀明家协商要求挂靠户口。吴耀明认为可以帮助到屈文军、屈宝发、屈文拥家也就同意了。安兴公司在动迁之时是根据居住人员情况来分配拆迁的，并不是根据户口来拆迁的。安兴公司在拆迁之时首先是按多少平方米分多少钱款，然后按多少钱款来买多少房屋，不够付的再补充房款。根据本案中的情况，屈文军、屈宝发、屈文拥也许可以使用房屋，但产权不可能给屈文军、屈宝发、屈文拥的，而且承诺书也不可能会是这样写，承诺书只是说明了700,000元何时支付。所以说本案中所涉及的是动拆迁房，安兴公司是根据产权人来进行拆迁分配的，不是按照户口来动迁的。当时吴耀明家有六个继承人的，另外有吴某4的前妻也要参与分配，有一部分是要分给前妻的，所以签订了两份动迁协议。诉讼中，案外人吴某1、吴某2、吴某3、吴某4、吴某5向一审法院出具放弃权利声明载明：上述人员系XX街XX弄XX弄XX号XX室的被拆迁人之一，现声明同意由被拆迁人吴耀明向屈文军、屈文拥、屈宝发主张返还垫付的全部购房款，返还款项由吴耀明收取，上述案外人对此不再主张权利。一审法院认为：案外人上海市XX管理中心、安兴公司以及吴某4、吴某5、吴耀明、吴某1、吴某3、吴某2就座落于XX街XX弄XX弄XX号XX室的私房所签订《拆迁补偿安置协议》系各方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议当属有效，对各方当事人均具有合同约束力。该份协议的签约各方说明了吴某4、吴某5、吴耀明、吴某1、吴某3、吴某2系合法的拆迁安置对象。另结合安兴公司庭审陈述的内容，足以说明吴某4、吴某5、吴耀明、吴某1、吴某3、吴某2作为涉案拆迁房屋的建造人吴某、洪某的法定继承人，属于该份协议所明确记载的合法动迁安置对象。诚如安兴公司所述，虽然涉案拆迁房屋上存在多份户口本，然屈文军、屈宝发、屈文拥并不属于动迁安置对象，安兴公司在动拆迁之时也未与屈文军、屈宝发、屈文拥进行过任何接触，安兴公司始终都是与涉案拆迁房屋建造者的法定继承人进行协商，并且最终的房屋拆迁补偿安置协议的签约主体也充分说明了这一点。另按照吴耀明所述，由于涉案拆迁房屋上确实存在屈文军、屈宝发、屈文拥的户口，所以在拆迁之时实际多争取了三套安置房屋的份额。但事实上的拆迁属于货币补偿的拆迁，协议约定的拆迁补偿金额即4,897,101元，如果没有屈文军、屈宝发、屈文拥的户口存在，可能吴耀明也就买7-8套房屋，故会有部分拆迁补偿款的余款800,000余元将被退回，但是货币补偿的4,897,101元是与屈文军、屈宝发、屈文拥没有任何关系的。由于存在屈文军、屈宝发、屈文拥的户口，所以屈文军、屈宝发、屈文拥具有了购买三套动迁房屋的资格，但是这三套房屋的房款是吴耀明以其所获得货币补偿款的方式予以垫付的，所以屈文军、屈宝发、屈文拥才同意签订承诺书，并且该份承诺书中屈文军、屈宝发、屈文拥已经支付了部分垫付款。另结合吴耀明提供的涉案三套动迁安置房的房屋订购确认单中被拆迁房屋产权人一栏中的签字系吴某4、吴某5、吴耀明、吴某1、吴某3、吴某2，并非屈文军、屈宝发、屈文拥，充分说明吴某4、吴某5、吴耀明、吴某1、吴某3、吴某2系动迁安置对象，故上述人员有权对安置的动迁房屋进行相应的处分，若没有吴某4、吴某5、吴耀明、吴某1、吴某3、吴某2的签字确认，作为屈文军、屈宝发、屈文拥是无法顺利取得涉案三套动迁安置房的产权。另庭审中屈文军、屈宝发、屈文拥对于其出具给吴耀明的承诺书的真实性并不持异议，而且屈文军、屈宝发、屈文拥已经按照该份承诺书的约定支付了部分房款，对于剩余的房款，屈文军、屈宝发、屈文拥确实未能按照承诺书的约定履行付款的义务，显然屈文军、屈宝发、屈文拥存在违约行为，且该违约行为给吴耀明造成了相应的损失，据此吴耀明主张要求屈文军、屈宝发、屈文拥承担利息损失的诉请亦于法有据，法院予以支持。庭审中，案外人吴某1、吴某2、吴某3、吴某4、吴某5向一审法院出具放弃权利声明明确由本案的吴耀明向屈文军、屈宝发、屈文拥主张相应上述权利，对此法院予以认可。一审法院据此判决：一、屈宝发、屈文军、屈文拥于判决生效之日起十日内支付给吴耀明剩余款项762,969元；二、屈宝发、屈文军、屈文拥于判决生效之日起十日内赔偿吴耀明以762,969元为本金，自2014年5月29日起算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,079.82元，财产保全费4,334.85元，合计10,414.67元，由屈宝发、屈文军、屈文拥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人屈宝发、屈文军、屈文拥提供如下证据材料：一、《房屋拆迁补偿安置裁决书》，用以证明经裁决，被上诉人家庭共安置了7套房屋，并需另行支付176万元，之后共获得11套房屋，说明对上诉人进行了安置。二、2013年9月12日的法院庭审笔录，用以证明被上诉人一方陈述房屋拆迁涉及庞大居住群，因需安置十几户人家，故说明上诉人已被列为安置对象，理应获得相应动迁款。三、《个人情况登记表》，用以证明上诉人是知青以及知青子女，根据上海高院办案精神，在动迁时对于知青返沪人员应当予以照顾。针对上述证据材料被上诉人吴耀明发表质证意见如下：对于证据一、二的真实性没有异议，对于证据三的真实性无法核实。关于证据一，裁决书上明确载明安置被上诉人及兄弟姐妹7套房屋，并由土地管理中心另给予176万余元。之后，经与拆迁办协商增加了4套房，被上诉人用继承所得的拆迁款为上诉人去购买房屋，有权要求上诉人返还垫付的购房款。关于第二份证据，不能证明上诉人欲证明的对象，多争取的房屋仅是因为亲属间帮忙所得。第三份证据与本案不具有关联性。本院对上诉人屈宝发、屈文军、屈文拥提供的上述证据材料认证意见如下：证据一、二不能实现上诉人之证明目的，无法证明上诉人为拆迁安置对象，对系争三套房屋享有安置利益；证据三与本案不具有关联性，故对上述证据本院均不予采信。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点有二，一是上诉人是否为动迁安置对象并据此享有相应的动迁安置利益；二是《承诺书》对上诉人是否具有法律约束力，其是否应履行付款义务。就第一个争议焦点，根据上海市房屋动迁政策规定，拆迁私房的，拆迁人应当与被拆迁人订立协议，被拆迁人以房地产权证所载明的所有权人确定。产权人已故的，根据《中华人民共和国继承法》规定由继承人签约。经查，被拆迁房屋原系吴某、洪某共有私房，因两人过世，故房屋拆迁时，拆迁人与其法定继承人，即被上诉人吴耀明及其兄弟姐妹六人签订了《拆迁补偿安置协议》，该签约行为系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，且与当前相关政策相符，应认定为合法有效。《拆迁补偿安置协议》中明确载明被拆迁人选择货币补偿安置方式，并列明了具体计算方法，此与对外公示的《拆迁补偿安置方案》以及原审第三人安兴公司庭审中的陈述相互印证，足以认定本次动迁系根据被拆迁房屋的建筑面积计算动迁款，未考虑人口及户籍因素，故上诉人并不属于动迁安置对象。上诉人上诉称，拆迁人多给予的三套房屋实则是对其的安置。对此，本院认为，《拆迁补偿安置协议》中约定的拆迁补偿金额是明确固定的，并不因最终获得的购房额度多少有所改变。考虑到当时被拆迁房屋内家庭人员结构特点，经被上诉人积极争取，上诉人获得了3套房屋的购房资格，但并不能就此认定该动迁利益即属于上诉人，因为三套房屋系用本应属于被上诉人享有的货币补偿款予以垫付所得，相应购房款上诉人理应予以返还。另，上诉人认为其对《拆迁补偿安置协议》中约定的各项奖励补贴享有利益，但一则《拆迁补偿安置方案》明确载明上述奖励系根据房屋建筑面积计算所得；二则上诉人亦从未在被拆迁房屋内实际居住，故不享有上述动迁利益。综上，本次私房动迁的安置对象应为被上诉人吴耀明及其兄弟姐妹六人；上诉人认为应获得三套房屋以及各项奖励补贴等安置利益的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就第二个争议焦点，上诉人认为《承诺书》是在被欺瞒的情况下所签，且屈宝发亦未在《承诺书》上签字，故对其不发生法律效力。本院认为，一方面，上诉人并非动迁安置对象，故其称被欺瞒而不得已签署《承诺书》的事实并不存在；另一方面，虽然屈宝发未在《承诺书》上签字，但屈文拥、屈文军作为承诺人已按约履行了部分付款义务，且之后三套房屋的产权也已登记在屈宝发、屈文拥、屈文军以及其他亲属名下，应视为当事人以自己的行为认可了《承诺书》的效力，该《承诺书》对签约各方均具有法律约束力。因上诉人未按期支付剩余70余万元房款，依法构成违约，故应承担相应的付款以及违约责任，一审法院对此认定正确，本院予以维持。至于上诉人上诉提到的程序问题，经审查，一审法院审理案件程序合法，并无不当，上诉人以严重违反法定程序之由要求本案发回重审的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。因此，上诉人屈文军、屈宝发、屈文拥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,159.64元，由上诉人屈文军、屈宝发、屈文拥负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 杨斯空代理审判员 吴 丹二〇一七年八月二十四日书 记 员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”