（2017）苏0591民初4503号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-23
案件名称
4503陈胜群与沈培培房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈胜群,沈培培
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初4503号原告：陈胜群，女，1983年7月9日出生，汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：孙心远，江苏水城律师事务所律师。被告：沈培培，女，1981年12月21日出生，汉族，户籍所在地苏州。原告陈胜群与被告沈培培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，并公开开庭进行了审理。庭审中，原告陈胜群的委托诉讼代理人孙心远到庭参加诉讼，被告沈培培经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈胜群向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告剩余3个月零8天的房租8384.4元以及利息（以8384.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年10月13日起计算至实际给付之日止）；2、被告赔偿原告房屋排烟不畅的损失2000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，原告陈胜群与被告沈培培签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告将其名下的苏州工业园区金象城327室出租给原告使用，租赁期限为2014年12月21日起至2017年12月20日止，租金为28000元/年，租房保证金为3000元。合同约定，第二年及第三年房租按照10%幅度递增，即按照每年30800元计算。合同还约定租赁期中的前三个月即自2014年12月21日起至2015年3月20日止为免租期。2016年9月初，原告已经将下半年的房租即2016年9月21日至2017年3月21日期间的房租交付给了被告。2016年10月12日双方协商解除了租赁合同，所以被告理应向原告返还其已预交的剩余房租即2016年10月13日至2017年3月21日期间的房租，另由于原告已在双方协商过程中退还了保证金3000元及两个月的租金5133元，故据此计算被告还应返还原告三个月零八天的租金即8384.4元。另外，被告将涉案房屋旁边金象城326室出租给他人开饭店，该店排烟不畅，不断飘出阵阵油烟，实在让人难以忍受，并由此严重影响了原告对于租赁房屋的使用，原告认为被告应对此向原告承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告沈培培未作答辩，但在本院对其了解情况时陈述：原、被告双方系协商解除了涉案的租赁合同，协商解除的时间为2016年10月11日。原告的租金交纳至2017年3月21日（含免租赁），被告已退还两个月的租金给原告，目前原告在被告处的租金对应期限为三个月零八天，而该租金还应该扣除三个月的免租期，因此原告在被告处的租金实际只有八天。本院经审理查明的事实如下：2014年，原告陈胜群与被告沈培培签订了《房屋租赁合同书》一份，合同约定被告将苏州工业园区金象城327室出租给原告使用，租赁期限为2014年12月21日起至2017年12月20日止，租金为每年28000元，第二年和第三年的租金递增10%即为30800元，租金每半年支付一次。合同第十条还约定：合同前三个月为装修免租期。诉讼中，结合原、被告的陈述，双方于2016年10月11日协商解除了涉案的租赁合同，原告的租金交纳至2017年3月21日，该时间已计算了三个月的装修免租期，另外诉讼前被告已退还原告保证金3000元及二个月的租金5133元。另查明：关于原告主张的因涉案出租房屋边上的326室存在排烟不畅导致其损失的情况，被告对此不予认可，原告在诉讼中也未提交证据予以证明。以上事实有《房屋租赁合同书》、微信聊天记录等以及原告庭审陈述及被告谈话笔录附卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告陈胜群与被告沈培培就苏州工业园区金象城327室签订了《房屋租赁合同书》，该合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行各自的合同权利义务。根据双方的确认，涉案的合同在2016年10月11日经双方协商解除，又因被告预交了部分租金，故该部分租金应由被告予以退还。关于退还租金的金额，根据原、被告双方在诉讼中的陈述，目前原告在被告处有三个月零八天的租金合计8384.4元（含三个月的装修免租期），双方争议的是在该租金中是否应扣除三个月的装修免租期，因在合同中并未约定该装修免租期租金在合同提前解除的情形下如何处理，又因本案中涉案租赁合同系因双方协议解除，故根据公平原则，该免租期的折抵方式应参考原告实际租赁时间占合同约定的总租赁期的比例比例情况确定，而双方均确认合同系在2016年10月11日解除，综合考虑上述因素，本院酌定被告应退还原告的租金金额为5325元。关于原告主张的对于应退租金的逾期违约金，因双方在诉前关于应退租金的金额存有争议，故该部分款项的逾期利息应自起诉之日即2017年5月27日起计算为宜，原告主张按同期贷款利率标准计算，该标准未超出法定标准，本院亦予以认可。关于原告主张的因涉案房屋周边的排烟不畅导致其损失的主张，因其未提供任何证据佐证该事实，对于该项诉请本院不予认可。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈培培于本判决生效之日起十日内退还原告陈胜群租金5325元及逾期利息（计算方式：以5325元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2017年5月27日起计算至实际付款之日止）；二、驳回原告陈胜群的其余诉讼请求。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取33元，由原告陈胜群负担12元，由被告沈培培负担21元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告沈培培负担部分在判决生效之日起十日内支付原告陈胜群。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 陈新雄二〇一七年八月二十四日书记员 姚海燕第5页共5页 关注公众号“”