（2017）鲁02民终2877号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-16
案件名称
青岛国润通江贸易有限公司、吕光荣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛国润通江贸易有限公司,吕光荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终2877号上诉人（原审原告）：青岛国润通江贸易有限公司。法定代表人：李威，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秋航，山东正航律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐贝贝，山东正航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕光荣。委托诉讼代理人：王国芳，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。上诉人青岛国润通江贸易有限公司（以下简称贸易公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第6192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人贸易公司的委托诉讼代理人唐贝贝、被上诉人吕光荣的委托诉讼代理人王国芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贸易公司上诉称，上诉人使用涉案房屋期间，由于电力不足、被上诉人严重干扰等原因，导致上诉人无法营业。双方多次沟通无果，无奈于2015年10月底搬出。2016年1月6日被上诉人收到上诉人发送的律师函，该律师函内容为租赁合同无效，租赁物由被上诉人收回，被上诉人向上诉人返还租金28万。由此可见，第一，至迟于2016年1月6日，上诉人已经将租赁物返还给被上诉人，上诉人不再占用租赁物，故上诉人不必支付2016年1月6日之后的使用费。第二，被上诉人实际占用了租赁物，应当自行承担使用费。第三，双方没有实际上的交接行为，其责任在于被上诉人，被上诉人收到律师函后无所作为而导致的，与上诉人无关。故，原审判令上诉人承担律师函发出后的房屋使用费错误。原审遗漏了上诉人律师函中关于租赁物由被上诉人自行收回的内容，误将交接日期认定为2016年7月16日，错误的认定上诉人对于租赁物闲置负有一半责任。请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人诉讼请求。被上诉人吕光荣答辩称，涉案土地属于宁家社区所有，被上诉人与宁家社区居委会签订土地有偿使用合同，且经见证，宁家社区居委会并未就合同有效性向上诉人提出异议或主张权利，上诉人没有证据证明合同存在法定无效情形，土地租赁合同合法有效。上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同合法有效。即便双方的房屋租赁合同无效，上诉人也应按照法律规定支付占有使用期间的使用费。上诉人在事实和理由中多次强调，其不应支付2016年1月6日到7月16日之间的房屋及土地使用费，因上诉人不再占有租赁物，被上诉人2016年1月6日收到的律师函中写明租赁合同无效租赁物被上诉人自行收回，其观点实属错误。房屋钥匙在上诉人手中，直到一审法院勘验现场才在法院主持下交接给被上诉人，桌椅厨具等物品也是在2016年7月16日交接。在此情况下被上诉人无法自行收回租赁物，也不能另行处置土地和房屋，一审认定2016年7月16日作为交接日期有理有据。一审法院和被上诉人催促上诉人办理交接而上诉人拖延不办，经济损失扩大的责任本应由上诉人全部承担，但被上诉人本着息事宁人态度未提起上诉，目的是尽快结案另行处理房屋减少损失。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应维持原判。一审中青岛国润通江贸易有限公司请求：请求判令吕光荣立即返还已收租金200000元，本案诉讼费用由吕光荣承担。一审查明，1、青岛市政府信箱“大规模违法建筑”打印件2份，据此证明涉案房屋系违法建筑，已经由有关部门介入调查。吕光荣质证称，对该证据的真实性有异议。2、贸易公司通过律师将违章房屋、违法用地的事实以及不再使用涉案房地产的事实向吕光荣进行了催告，并且在催告中贸易公司要求吕光荣退还房屋及土地租金28万元。吕光荣质证称，确实收到了该律师函，但律师函中所述与事实不符，比如电力不足，真实情况是贸易公司一直在正常使用电力，吕光荣还替贸易公司垫付了1800余元电费；该函中还提到房屋属违章建筑，吕光荣不予认可，事实是涉案房屋为红岛街道统一规划的建筑，在其他社区均存在类似建筑，并非贸易公司所称违章建筑，吕光荣租赁宁家社区土地，符合合同法等法律法规规定，合同合法有效，贸易公司应依约履行。原审法院审查该证据具备真实性、合法性、关联性，能够证明贸易公司已向吕光荣邮寄要求退还租金的律师函的事实，吕光荣于2016年1月6日签收该律师函。3、吕光荣提交加盖宁家社区居委会公章的会议记录复印件1份，据此证明涉案房屋是响应红岛街道“一村一策”的富民强村政策统一规划建设，并非违章建筑。贸易公司质证称，真实性无法确认，即使真实，也属于无效证据。4、吕光荣提交《电费发票》1份，据此证明自原吕光荣签订房屋租赁合同以后，电力运行正常，贸易公司自租赁房屋以来从未按时交纳过电费，吕光荣在电力公司催告下替贸易公司垫付了1874.14元电费。原审法院认为，该证据具备真实性、合法性、关联性，能够证明吕光荣缴纳电费的事实。原审另查明，双方签订房屋租赁合同的同时，另签订了土地租赁合同一份，涉案房屋坐落于该土地上，房屋及土地租赁合同约定的租赁期限相同，约定土地每年租金8万元。双方认可合同为贸易公司起草、吕光荣对部分内容进行了修改后双方签订。土地租赁合同中约定的土地用途为“农业科技园艺开发、推广、培训、服务及农业种植和养殖”，贸易公司称用于开办饭店，一直在试营业当中，并称对此吕光荣知情；吕光荣则主张系贸易公司擅自改变土地用途。本次诉讼前，吕光荣并未对贸易公司利用涉案房屋开办饭店提出过异议。关于贸易公司在涉案房屋的经营期间，贸易公司主张自2015年5月20日至2015年10月底，并称证据即贸易公司向吕光荣发出的律师函；吕光荣主张贸易公司自2015年5月20日一直占有使用。庭审中，贸易公司明确其诉讼请求为：基于合同无效，要求吕光荣返还租金20万元；关于贸易公司主张的电力不足及吕光荣干扰贸易公司经营问题，贸易公司并未提交证据佐证；贸易公司认可房屋钥匙并未交接给吕光荣；吕光荣自认涉案房屋未办理建设工程规划许可证、无房产证。诉讼过程中，原审法院对涉案房屋及土地的情况进行了现场勘验并制作了勘验笔录。经勘验，涉案土地上除房屋租赁合同涉及的房屋外，另有绿化、道路、景观石等，并无空闲可耕地；房屋中有贸易公司的圆桌5张（其中大圆桌1张）、椅子40把，另有沙发、办公桌及床、衣柜等物品，散布在承租房屋的各个房间；厨房内有贸易公司的厨具一套（含冰柜一个，冰箱为吕光荣所有）。经双方现场协商一致，贸易公司当即将房屋钥匙交付吕光荣。经原审法院多次组织协商，吕光荣于2016年7月16日将物品搬离，双方办理了交接。一审认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，涉案房屋未取得建设规划许可证，因此双方签订的房屋租赁合同应属无效，但贸易公司占用使用房屋期间应向吕光荣支付占有使用费。根据上述分析认定，本案争议的焦点为如何确定贸易公司占有使用期间，包括自贸易公司向吕光荣发出律师函至双方办理交接期间租金损失的承担。对此原审法院认为：1、贸易公司主张其经营至2015年10月底，但未提交证据证明，原审法院不予采信；自合同约定的经营期限开始之日（2015年5月20日）至吕光荣签收律师函（2016年1月6日）期间，贸易公司一直使用涉案土地，在此期间的占有使用费应当支付；涉案房屋年租金为20万，即平均每月租金为16666.67元、日租金为548元，此期间贸易公司应付占有使用费为126588元；2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”贸易公司向吕光荣发出的律师函，以自己的行为表明不再履行合同，但律师函的主要内容为主张合同无效及要求退还租金，并未提及要求办理交接；贸易公司于2015年12月23日提起诉讼，仅要求吕光荣返还租金，未要求办理交接，而通过原审法院勘验及事后交接可以看出，贸易公司在发出律师函后至双方办理交接前，仍有部分物品存放在涉案房屋中，吕光荣无法另行出租；双方办理交接的时间为2016年7月16日，第一年租赁期限到期日为2016年5月20日，即交接之日超过第一年租赁期限到期日近2个月；双方均未提交证据证明其向对方要求办理交接。基于上述法律规定及事实，对于合同无效及2016年1月6日至2016年7月16日期间的涉案房屋闲置，双方均存在过错，应对贸易公司造成的租金损失均担责任，吕光荣应承担期间的占有使用费52608元，即吕光荣应退还贸易公司的租金数额为20804元。综上，对于贸易公司要求吕光荣退还房屋租金的诉讼请求，原审法院予以部分支持。故，判决：一、吕光荣于判决生效后十日内退还青岛国润通江贸易有限公司房屋租赁费20804元。二、驳回青岛国润通江贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由贸易公司负担3853元，由吕光荣负担447元。二审查明的事实与原审一致。本院认为，双方争议的焦点是使用费交纳的起止时间问题。涉案房屋系被上诉人未取得建设工程规划许可证而建设的，故被上诉人与上诉人订立的租赁合同无效。双方合同无效，可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。租赁合同履行过程中，上诉人发函表示不再继续履行原有租赁合同，上诉人作为承租人实际占有涉案房屋，应及时与对方办理房屋交接手续。被上诉人收到律师函之后至2016年7月16日实际交接之前，上诉人仍有物品留置在涉案房屋内。双方租赁合同涉案房屋使用费计算的起止时间，应以在原审法院组织下当事人实际交接房屋的时间为截止点。原审据此判令被上诉人返还部分租赁费并无不当。上诉人所称“由于电力不足、被上诉人严重干扰等原因，导致上诉人无法营业”之理由，证据不足，本院不予采信。综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费546元，由上诉人青岛国润通江贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 勇审判员 李晓波审判员 杨保国二〇一七年八月二十四日书记员 胡浩东 更多数据：搜索“”来源：