（2016）沪0112民初33154号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-11-28
案件名称
原告刘玲玲与被告吴海明、被告谈立萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘玲玲,吴海明,谈立萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初33154号原告：刘玲玲。委托诉讼代理人：张黔林，上海大邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏立团，上海大邦律师事务所律师。被告：吴海明。被告：谈立萍。两被告共同委托诉讼代理人：黄某某，男，系被告谈立萍之夫。原告刘玲玲与被告吴海明、被告谈立萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用简易程序。并分别于2017年2月6日、2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告刘玲玲及其委托诉讼代理人柏立团、张黔林到庭参加诉讼，被告吴海明、被告谈立萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加2017年7月4日的诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告刘玲玲向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行双方于2016年10月31日签订的关于×路×弄×号×室《上海市房地产买卖合同》，二被告配合办理过户交易及交房手续；在房屋系二被告满五年唯一生活用房前提下的交易税费由原告承担，因继承产生的税费由二被告承担；2、判令二被告向原告支付违约金人民币（以下币种相同）7,050元（自2016年12月1日暂算至2016年12月6日，以2,350,000元为计算依据，以每日万分之五计，要求计算至判决生效之日止）。诉讼中，原告撤回第二项诉请。事实与理由：原告经A公司居间介绍，于2016年10月31日与二被告签订《上海市房地产买卖合同》，向二被告购买×路×弄×号×室房屋。该合同约定价款为1,800,000元，双方另行签订《协议书》约定装修补偿款550,000元，合计房款2,350,000元。此外，买卖合同约定双方应于2016年11月30日前共同办理过户交易手续。至2016年10月31日止，原告向二被告共计支付1,500,000元。2016年11月下旬，原告多次向二被告及中介方要求过户交易，二被告均找出各种理由推诿，致使逾期仍未完成交易。二被告甚至直接向原告提出终止合同，停止交易，并拒不与原告见面商谈。由于二被告均不居住在该房屋，因此原告只能向法院求助。原告认为，二被告的行为显然已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告吴海明、谈立萍辩称，不同意原告的诉请。被告吴海明是一级精神病患者，在被高利贷强迫的情况下才签订了出售合同。签订合同之后，两被告均没有合同，原告通过银行卡划款了1,500,000元，但是打款的1,500,000元银行卡并未在两被告手中。两被告并未拿到这笔款项，另外两原告立了刑事案件，请求法院在调查清楚之后，再重新开庭。本院经审理认定事实如下：座落于闵行区×路×弄×号×室房屋的产权人为被告吴海明、谈立萍，共有情况为按份共有，其中被告吴海明持有55%，被告谈立萍持有45%。2016年10月31日由原告作为买受人（乙方），被告吴海明、谈立萍作为卖售人（甲方）签订合同编号为×的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：第一条甲乙双方通过A公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积52.5平方米；第二条甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,800,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。（附件三）付款协议约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款950,000元。1、乙方已在甲乙双方签订本合同前直接支付甲方定金30,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后当日内直接支付甲方部分首期房价款920,000元；二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款计830,000元。待甲乙双方赴不动产所在区房地产交易中心办理产权过户及抵押登记（若有）当日内，乙方应直接支付甲方全额第二期房价款；三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、本合同公证书（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销后15日内（不得晚于本合同第六条约定的时间）赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）；四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计20,000元。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准；五、账户约定：乙方及居间方或转付甲方的款项（除贷款外）若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下境内有效账户：户名：吴海明：开户银行：×银行；账号：×。……第六条甲、乙双方确认，在2016年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记；……第九条乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按补充条款（一）处理；第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按补充条款（一）处理；补充条款（一）载明：1、该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用（若有）均已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担。室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内；2、若该房地产上有户口，则甲方应于办理产权过户手续前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止；3、甲方应保管好房地产权证密码纸，并于甲乙双方赴房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户及抵押登记（若有）当日输入正确密码（若有）。甲、乙双方应在不能及时亲自办理相关手续时公证委托他人办理；4、甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得其他权益人的同意（若有）；若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任。甲方及居间方已告知该房地产的基本情况及抵押情况等，乙方已知晓。甲、乙双方或其中任意一方未按约定支付居间方佣金的，居间方有权依据《合同法》相关规定行使同时履行抗辩权并要求拒付方履行相应合同义务，因此对于交易产生的任何不利影响均由拒付方承担；5、甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本次交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方未能提供的，导致双方未能依照约定办理有关手续的，则该过错方应承担相应的责任；6、甲方承诺其名下及其直系亲属/及其法定代表人无任何纠纷，若存在上述情况则乙方或居间方有权依据《合同法》相关规定行使不安履行抗辩权，乙方可迟延支付或通过居间方转付甲方应付房价款，因此对于交易产生的任何不利影响均由甲方承担。甲乙双方同意待甲方处理完成其纠纷且不动产登记事务中心出具以乙方为权利人为房地产权证后10日内乙方再行支付或通过居间方转付剩余房款；7、违约责任：甲方违约责任：（1）甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；（2）甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；2、甲方签订本合同后又将房地产转卖、租赁给第三方的；3、该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的；4、甲方无正当理由单方要求解除本合同的；乙方的违约责任：（1）乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；（2）乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项；若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付；1、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；2、乙方无正当理由单方要求解除合同的。同日，原告作为买受人（乙方），被告吴海明、谈立萍作为卖售人（甲方）签订《协议书》一份，协议书载明：1、在甲乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×）中，约定的房价款为1,800,000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；2、现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计550,000元，该笔款项乙方签订买卖合同后当日内直接支付给甲方。本协议第1条和第2条所述价格合计为2,350,000元作为甲方出售该房地产净到手价格；3、甲方提供该房地产原始购进时完整的《上海市房地产买卖合同》或类似合同原件、购房发票原件、契税单原件，并于申报税费当日提供。若因甲方无法提供所需材料原件的责任由甲方承担，致多出的应由甲乙双方缴纳的税费，由甲方承担。甲方承诺：该房屋系其家庭直系继承且上海市生活满五年唯一住房，并在办理审税手续时如实陈述且签字确认。甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。若因继承产生的税费由甲方承担；若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由甲方自行承担；4、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价1,800,000元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定征收税，多出的税费由乙方承担；5、若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的一日内将上述装修补偿款计550,000元，无息一次性返还给乙方。2016年10月30日原告向居间方支付定金30,000元。2016年10月31日原告通过银行转账的方式分四次付款至被告吴海明的银行账户中，金额分别为500,000元、200,000元、270,000元、500,000元。2016年10月31日被告吴海明、谈立萍出具收款收据载明收到原告支付的房款30,000元、1,200,000元。被告吴海明出具收款收据载明收到原告支付的房款270,000元。另查明，原告于2017年8月15日向本院代管款账户中汇入剩余房款850,000元。以上事实，由原告刘玲玲提供的证据：1、2016年10月31日原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》一份；2、2016年10月31日原、被告签订的《协议书》一份；3、付款凭证及转账凭证一组。被告吴海明、谈立萍提供的证据：1、立案告知书一份；2、残疾人证一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与两被告之间所签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》均系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务，即确定作为出售方的被告以2,350,000元的净到手价格出售涉案房屋，交易中双方应缴的所有税费均由原告承担。现原告已经按照合同约定履行了支付定金及大部分房款的合同义务，而且原告所支付的房款均是通过银行转账的方式付至合同所约定的被告吴海明的银行账户，被告谈立萍亦在部分收款收据中签字确认。即使被告吴海明银行账户中收到的房款被案外人挪用或非法占用，均不能影响认定原告已经支付大部分房款的客观事实。诚若被告吴海明的相关民事权益受到损害，其亦可以通过其他合法途径主张自己的民事权益。另被告谈立萍所辩称的被告吴海明属于残疾人的抗辩，虽然其提供了相应的残疾人证，但结合上述合同的签署、房款的支付、整个交易过程，作为原告在诉讼之前从未得知被告吴海明存在某种精神疾病，足以影响到被告吴海明作出错误的意思表示，故虽然被告吴海明提供了残疾证的证据，但并不足以否定本案中原告与被告吴海明、谈立萍之间所签订合同及协议书的效力。另对于被告谈立萍所述的存在高利贷强迫进行本案交易的抗辩，然而被告谈立萍本人是参与了整个房屋交易的过程，而且有中介公司参与了本次交易，若真的存在强迫交易的客观事实，作为被告谈立萍理应及时通过合法途径保护自身的合法权益不受损害，故本院对被告谈立萍提出的上述抗辩均不予采信。诉讼中，原告将剩余部分的房款850,000元以现金形式直接支付至本院代管款账户，说明其完全具备实际履行交易的付款能力，故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下，双方之间的买卖交易仍应继续履行。诉讼中，原告放弃部分诉请的主张，系其对自身民事权利及诉讼权利的自有处分，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：原告刘玲玲与被告吴海明、谈立萍就座落于上海市闵行区×路×弄×号×室的房屋，双方于2016年10月31日所签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》继续履行，被告吴海明、谈立萍于本判决生效之日起十日内协助原告刘玲玲办理涉案房屋的产权过户手续，本次交易所产生的税费由原告刘玲玲负担；若因继承产生的税费则由被告吴海明、谈立萍负担。案件受理费减半收取计12,800元，财产保全费5,000元，合计17,800元。由被告吴海明、谈立萍共同负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告刘玲玲）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年八月二十四日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：