（2017）粤13民终684号

裁判日期: 2017-08-24

公开日期: 2017-10-31

案件名称

余月弟、惠州市华浩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

余月弟,惠州市华浩房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2017)粤13民终684号上诉人（原审原告）：余月弟，女，汉族，1976年10月9日出生，住福建省福州市台江区，委托诉讼代理人：邹朝贵，广东九韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洁勤，广东九韬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾区澳头南山国际大厦A座10层1017-1019号房。法定代表人：黄敏，总经理。委托诉讼代理人：张振煌，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人余月弟与被上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第2071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年11月16日，原审原告余月弟向原审法院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告赔偿原告房屋价值损失40万元；2、判令被告承担本案诉讼费。主要事实和理由是：2013年7月，被告惠州华浩房地产有限公司通过楼盘宣传单示意图、沙盘模型和销售人员讲解，承诺其开发的海悦湾项目第6栋楼盘靠近大海，其右前方临海的地方属于该项目第��期用地，规划为低层别墅群，不会影响该栋楼盘的海景。原告信以为真，于同年8月13日与被告签订商品房买卖合同，以每平方米9780.25元的价格，购买了该栋楼盘房屋。但就在原告购房后不久，原告先前承诺规划为低层别墅群的该项目第九期更名为海悦长滩，开始开盘销售。经了解，该楼盘规划为高层洋房，与原告的海悦湾项目属于同一投资商，但开发商不同。海悦长滩的高层楼盘建成后，原告所购房屋的海景被遮挡，原告以海景房的价格购买的房屋因此失去海景房价值，致使原告遭受损失40万元以上。原告不能兑现承诺的行为构成违约。现特向法院起诉，请求法院依法判令被告向原告赔偿房屋价值损失40万元。被告惠州华浩房地产有限公司答辩称：原告所诉不实。被告并没有就涉案房屋的景观对原告作出过任何承诺，原告的楼盘宣传资料也仅仅是一种要��邀请。原告提出的房屋海景被遮挡的事实，难以具体确定，原告提出的景观价值属于个人主观感受，难以从法律上和事实上进行衡量。被告所售房屋价格并不包含景观价值。因此，原告要求被告赔偿其50万元房屋景观损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2011年至2013年间，被告在惠州大亚湾霞涌开发了海悦湾房地产项目。该项目南面部分区域是另一开发商稍晚开发的海悦长滩房地产项目。为加强项目的宣传推介，被告印制了宣传单，在售楼处制作了楼盘沙盘模型。被告的宣传单正面是该楼盘整体效果图，背面由楼盘远景效果图、户型图、交通图、周边生活图片和选择该楼盘的理由文字组成。在被告的宣传单正面的整体效果图上，该楼盘第6栋房屋前方为海岸沙滩。被告在初期制作的楼盘沙盘模��中，将他人待开发而位于被告楼盘南面的海悦长滩项目标注为“海悦湾9期”，该楼盘标识模块为明显低于被告仿真楼盘模型的透明水晶体。在该楼盘模型中，被告的海悦湾项目第6栋房屋仿真模型位于“海悦湾9期”项目的北面略偏东方向。2013年7、8月间，原告到被告开发的海悦湾房地产项目所在地看房，看了被告的宣传单和楼盘沙盘模型。在初步了解了被告开发楼盘的情况后，于同年8月13日与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的海悦湾楼盘房屋，总价款为81万元。原告于同年交清首付款，并通过银行按揭贷款付清了全部购房款。2013年9月，海悦长滩项目开盘，被告将自己制作在售楼处的楼盘沙盘模型进行了部分修正，将原来标注为“海悦湾9期”项目的透明水晶体模型变更为高层洋房仿真楼盘模型。此后，海悦长滩项目楼盘建成，原告所购房屋的海景视线��到部分影响，原告认为被告作出过原告所购楼盘前方仅为底层别墅建筑的承诺，而现在被告房屋的180度海景无法实现，因此要求被告承担违约赔偿责任，而于2015年11月16日向本院提起诉讼。以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的前述证据，经庭审质证核实，予以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同体现双方一致意愿，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原告提出被告作出过原告所购楼盘前方仅为低层别墅建筑的承诺，原告为此提交了被告的楼盘宣传单、楼盘沙盘模型对比照片及原告认为是被告销售人员和相关负责人的谈话录音录像资料予以佐证支持。但是，楼盘效果图仅能显示该楼盘某一侧面的整体视觉效果，为单独突显本楼盘的整体视觉效果，制作者一般对周边建筑进行虚化处理��一般不会对楼盘的周边建筑作出清晰说明和具体显示。该楼盘相邻的海悦长滩房地产项目属于他人开发的项目，在被告印制楼盘宣传单时尚未开发建设，被告不便知晓也不便擅自将他人未公开的楼盘完整展示在自己的楼盘示效果图上。因而，被告在其楼盘宣传单示效果图上没有显示出海悦长滩项目高层建筑物情况的做法，符合当时的实际。因此，仅仅依据被告楼盘宣传单的效果图，并不能确定被告所购房屋所在楼盘南面方向不会建设高层建筑物。被告的楼盘沙盘模型虽然有将他人待开发的海悦长滩楼盘标识为本楼盘的第9期开发项目，但被告制作标识的该楼盘模型是透明水晶体。水晶体不同于仿真模型。根据房地产开发交易习惯，楼盘模型中夹杂的透明水晶体模型通常是对该建筑物的虚化处理，对于项目开发规划范围外的建筑物和本项目内待开发销售的楼盘，开发��一般会在售楼盘的沙盘模型中使用透明水晶体进行表示。被告在沙盘模型中，对于他人开发的海悦长滩楼盘使用明显低于仿真楼盘模型的低矮水晶体进行标识展示，其表示的建筑物内容较为模糊，尚达不到具体确定的地步。因此，仅凭被告的初期楼盘沙盘模型，不足以认定被告作出了原告所购楼盘前方为低层别墅建筑的具体允诺。原告提交的2013年7月的谈话录音资料，其中的谈话对象无法确定就是被告方的销售人员，原告也不能提供该谈话对象的具体姓名，该证据内容的真实性难以确定。原告提交的2014年7月的谈话录音资料，原告也没有提交能够证明谈话对象具体身份的证据，从录音内容上看，该谈话对象并不知道谈话人所指的被告的前期销售人员具体是谁，该谈话对象也没有认可被告的前期销售人员宣传了被告楼盘前方为低矮别墅群的事实。因此，原告提交的2013年7月和2014年7月的录音资料，尚不足以证实被告方有通过销售人员讲解，承诺原告所购房屋前方为低矮别墅群的事实存在。原告提交的刘某某的录音录像资料，刘某某虽然承认“从法律上讲，你有这张东西（指楼盘宣传单）说实话很有效果，写都这么写了，我们肯定有责任……”，但没有提到原告诉称的楼盘宣传单上的楼盘效果图，也没有提及被告是否承诺其楼盘前方为低矮别墅群的内容。因此，对于原告提出被告作出过原告所购楼盘前方仅为低层别墅建筑允诺的事实，原告举证尚不充分，本院不予认定。原告的楼盘宣传单效果图和沙盘模型不同于具体文字说明，仅有间接示意功能，其示意内容不能理解得出唯一和确定的结论，属于要约邀请。原告将示意内容尚不具体确定的楼盘宣传单效果图和沙盘模型理解为要约，理解为合同内容，是对合同内容的误解，原告因��与被告签订的商品房买卖合同，在未经人民法院或者仲裁机构变更或者撤销前，仍然有效。综上，原告要求被告赔偿房屋价值损失40万元的诉讼请求缺乏事实依据，应予驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用当事人二审的意见原审原告余月弟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销惠州市惠阳区人民法院作出的(2015)惠湾法民一初字第2071号民事判决，依法改判。2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、一审判决在认定事实上存在诸多错误，并且忽略主要事实，导致错误判决。1．一审“经审理查明，2011年至2013年间，被告在惠州大亚湾霞涌��发了海悦湾房地产项目。该项目南面部分区域是另一开发商稍晚开发的海悦长滩房地产项目。”一审“被告在初期制作的楼盘沙盘模型中，将他人待开发而位于被告楼盘南面的海悦长滩项目标注为“海悦湾9期””。一审“经了解，该楼盘规划为高层洋房，与原告的海悦湾项目属于同一投资商，但开发商不同”证明海悦长滩房地产项目地块非被上诉人所有。被上诉人在2013年8月签订海悦湾购房合同时，提供标示“海悦湾九期”资料，”故意隐瞒与订立合同有关的重要事实及提供虚假情况”。《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。2．一审法��认为刘某某的录像资料中没有提及楼盘效果图，但事实上，从上诉人提供的证据17中（证据第108页003号录像）刘某的整体陈述可得知，被上诉人因“海悦湾”的项目与其兄弟公司的“海悦长滩”项目在同一售楼处销售，因而在明知“海悦长滩”系他人项目的情况下，仍在宣传单上将他人项目标注为“海悦湾九期”，这完全可以证明被上诉人在销售房屋时存在故意隐瞒及提供虚假情况行为。3．被上诉人在其公司网页发布宣传“海悦湾，361度全视野无死角观尽海滩美景”的内容。“全视野无死角”正常的理解是没有任何遮挡，这与实际明显不符，上诉人的房间正面就被海悦长滩30多层的高楼所遮挡，视角远达不到“361度全视野无死角”的标准，这是赤裸裸的虚假广告，误导了消费者，但是，一审法院竟然对此完全忽视。《中华人民共和国广告法》，第五十六条违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。4．一审法院“该楼盘相邻的海悦长滩房地产项目属于他人开发的项目，在被告印制楼盘宣传单时尚未开发建设，被告不便知晓也不便擅自将他人未公开的楼盘完整展示在自己的楼盘示效果图上”。(1)被上诉人可以“不便知晓也不便擅自将他人未公开的楼盘完整展示在自己的楼盘示效果图上”。(2)但被上诉人不可以隐瞒“相邻房地产项目属于他人开发的项目”，以“海悦湾9期”进行虚假宣传。显然违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条，然而一审法院却遗漏此主要事实，没有做出具体审查判定，亦无认定被上诉人存在过错。补充：2014年7月的谈话录像资料，是华浩业务员：严浩。综上，上诉人提交的宣传资料（销售广告单）、照片（新旧沙盘）、录像证据、网页（经公证）能够相互佐证、形成完整的证据链，充分证明了被上诉人在销售房屋时隐瞒事实进行虚假宣传、严重误导消费者的客观事实。但是一审判决对于如此充分的证据进行刻意选择性的认定，要么完全忽略，要么一笔带过，要么牵强曲解，以致事实认定不清或错误，造成错误判决，请二审法院再次认真审查，查明事实，正确裁判。二、一审判决适用法律错误。一审判决将楼盘宣传单效果图和沙盘模型的性质认定为“要约邀请”，导致判决错误。被上诉人发出的销售广告、宣传资料、沙盘模型以其文字、图片、模型可以让上诉人直观地得出唯一的、确定的结论，即所购楼盘前方为“全视野无死角海景”且被上诉人开发的项目为“低矮建筑”。根据日常经验法则，上述说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影��。故，楼盘宣传单效果图和沙盘模型的性质应当认定为“要约”，并且应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。一审法院不顾要约邀请的前提条件，错误地认定导致判决适用法律不当。尊敬的二审法院，一审判决让上诉人无比失望，这样的判例只会让那些只图利益，没有社会责任的房地产开发商们得意忘形，更加的肆无忌惮。我国房地产市场普遍存在虚假宣传、误导等不良行为是不可否认的客观事实，这让整个社会都充满愤怒，但绝大多数情况下却对此无可奈何，因为开发商们有钱、有关系，任何事在他们面前都可以摆平，消费者的抗争根本就是以卵击石，更为痛心的是，他们从事这样严重损害消费者的行为却几乎不需要付出任何代价，这让所有购房者们都成了待宰的羔羊，只能寄希望于开发商们的道德和良知。上诉人提起本案的诉讼虽然基于“私��”，但其社会普遍性让本案也属于“公益”范围，具有重大的社会意义。我们希望法律自始至终是悬在不良开发商头上的利剑，让他们知道守法经营，不能为了利益不择手段，否则就要受到应有的惩罚。我们更希望，法律的高贵头颅是最终不会向权贵低头的，我们相信二审法庭能有高度的社会责任感，能够坚守底线和良知。我们不愿再次失望，因为基于本案的不公平判决伤害的不只是上诉人，而是整个房地产市场的秩序，将影响所有的购房者，我们及我们的亲友以及所有消费者都可能为此付出沉重代价。被上诉人惠州华浩房地产有限公司在二审中答辩称：我方认为一审判决查明事实清楚适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。主要答辩如下，一、本案的涉案商品房买卖合同均没有将涉案房产的景观作为合同内容，也没有将涉案房产的景观记入价值，并纳入涉案房产的销售价格当中，被上诉人也没有就涉案房产的景观作出过明确的允诺，因此被上诉人向上诉人交付的房产是符合双方合同约定的，被上诉人不存在违约的事实；二、上诉入主张因被上诉人交付的涉案房产的景观不符给上诉人造成了四十万元的经济损失，没有证据予以证明这些损失客观存在，也就是说不论被上诉人向上诉人交付的房产是否存在景观不符的情形，上诉人均没有证据证明因此给其造成了客观真实的经济损失，也即被上诉人向上诉人交付的房产不存在上诉人诉称的给其造成经济损失的事实，因此上诉人的诉讼请求没有事实及法律根据，原审判决驳回其诉讼请求，合法公正，请求二审法院予以维持。上诉人余月弟在二审中提交一份新证据：证据一、会议纪要，该证据是2015年6月17��形成的，当时有三户业主一共四人（其中一户就是684号案件的业主余月弟）因为所购房屋的景观与销售时所说的不符，而与被上诉人交涉形成的会议纪要。拟证明上诉人与被上诉人交涉过的事实，会议纪要的内容没有明确。证据二、房屋价格对比表。证据三、房屋坐落图示。证据四、7栋房屋的《商品房买卖合同》。证据五、2栋房屋的《商品房买卖合同》。证据六、商品房宣传单（商品房具体位置图示）。证据七、商品房买卖合同。证据八、照片。被上诉人惠州华浩房地产有限公司对上述证据的质证意见：证据一并非法律规定的新证据，如果形成时间是在上诉人提起本案诉讼之前，因此按照相关法律规定我方不予质证。而内容方面，我方认为这份证据的三性均存疑，一、会议纪要是由谁代表我方参与的，是否有合法完备的我方的授权，无从求证；从内容��看上诉人代理人也陈述了会议纪要并没有就实质的权利义务达成一致或有相应的体现，仅仅能证明双方存在过交涉的过程，因此这份证据在内容上也与本案没有关联性。对证据二所反映的内容予以确认，对证据三、四、五的真实性予以确认。上诉人提交的证据不能证明上诉人想要的证明目的，却反而证明上诉人所购的涉案房屋的价格是合理、公允的。2栋距离海边距离很远，是在公路的另一侧，属于海悦湾的一期，价格比后开发离海近的6栋便宜很多，完全是公允的价格；7栋，价格比6栋低也是合理、公允的，理由如下：一是7栋是公寓，离海相对远，看不到海，二是楼层低，商品房每高一层单价都会贵上百甚至几百元。由此可见，上诉人所购买的涉案房屋的价格本身就是合理、公允的市场价格，不因全海景还是部分海景而有所差别。上诉人主张所谓的海景损失根本毫无理据。对于证据六、七、八，惠州华浩房地产有限公司未提交书面质证意见。被上诉人惠州华浩房地产有限公司在二审中提交一份新证据：商品房买卖合同[合同编号：大亚湾（2014）16428]。上诉人余月弟对上述证据的质证意见：1、对该证据真实性有异议，被上诉人作为该项目的出卖人，完全有能力或动机为应对本次诉讼而针对性的制作有利证据。2、对该证据的关联性有异议，两份《商品房买卖合同》的签订时间、面积等均与涉案房屋相差巨大，与本案无关联，不具有参考性。特别强调的是，被上诉人作为项目出卖人与上诉人之间存在严重的信息不对称，其完全有能力从众多《商品房买卖合同》中仅挑选出有利于自身的《商品房买卖合同》作为证据，而故意隐匿更多不利的同类证据，应当由被上诉人将涉案项目同期出售的周边所有商品房的《��品房买卖合同》提供，综合分析，这样才能客观反映被上诉人打着“一线海景房”的名义的获利情况。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明以下事实：另查一，涉案海悦湾项目南面海边的海悦长滩房地产项目，建设单位为案外人惠州毓和房地产开发有限公司。具海悦长滩项目2013年4月8日总平面图和2013年6月20日的《建设工程规划许可证》，该项目位于海悦湾6栋海景前建筑1栋规划层数为31层、2栋和3栋均为24层、2栋前临海的8栋层高为4层。该项目在2012年底已经向主管部门承包“海悦长滩花园”总平面规划及建筑设计方案。另查二，上诉人提交的网页资料显示，华浩公司、毓和地产同属长银集团的子公司。但上诉人没有提交相关的工商登记资料信息。另查三，涉案上诉人2013年8月13日购买的是“海悦湾”6栋，总价81万元，建筑面积建筑面积为82.82㎡，套内面积为61.62㎡，建筑面积单价9780.25元/㎡，套内面积单价13145.08元/㎡。本院判决理由和结果本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点为：一、被上诉人的广告宣传单、沙盘及网络信息中关于涉案房屋，以及海悦湾九期的层高、位置的说明是否具体而确定，是构成要约还是要约邀请；二、被上诉人交付的房屋与约定是否相符、是否构成违约，上诉人主张的赔偿应否获得支持。具体评述如下：关于被上诉人的广告宣传单、沙盘及网络宣传信息对于涉案房屋以及海悦湾九期层高、位置的说明是否具体而确定，是构成要约还是要约邀请的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干��题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据上诉人余月弟的主张及提交的证据显示，被上诉人销售涉案海悦湾2013年的宣传广告彩页效果图并非规范的小区平面图，图中显示6栋正前方为沙滩，6栋隔壁的7栋前三角地形标志为“海悦湾九期”，为待开发区域。而被上诉人售楼处的沙盘中在售海悦湾项目是用房屋模型显示，“海悦湾九期”等周边建筑则是用透明晶体标志各栋位置，且标志在6栋前侧面海前方，晶体高度全部明显低于海悦湾6栋的建筑模型。从现有证据看，虽然涉案商品房的广告彩页显示6栋前方为沙滩，被上诉人将案外人房产项目标��为海悦湾九期有宣传不实之处，但是上诉人在售楼处看到的沙盘已能显示海悦湾6栋前侧有尚未开发建设的建筑物，至于该待建设建筑的具体层高、位置，在广告彩页、沙盘中均未作出明确、详细的标示或说明，上诉人提交的电话录音亦尚不足以证明是购房前被上诉人售楼人员对其作出的关于侧方待建建筑是低层别墅的承诺。也即，依据现有证据，不足以认定被上诉人关于海悦湾的广告彩页、沙盘等对于6栋前侧建筑的层高作出了是低层、不遮挡涉案买卖房屋景观或者说是保证涉案房屋有如何海景景观的具体允诺。依照上述司法解释的规定，不能认定为是关于房屋景观方面的要约。在此情况下，上诉人主张被上诉人交付的房屋不符合合同约定，构成违约，缺乏事实依据。一审对上诉人的赔偿请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的主张，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一、二审案件受理费各人民币7300元，合计14600元，由上诉人余月弟负担。本判决为终审判决。审判长　曾　莹审判员　赖锦荣审判员　邓耀辉二〇一七年八月二十四日书记员　雷彩霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定��（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”