（2017）津01民终1093号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-09-04
案件名称
曹金来、岳朋朋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹金来,岳朋朋,天津中正新融房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终1093号上诉人（原审被告）：曹金来，男，1942年1月14日出生，汉族，天津市第八金属制品厂退休职工，住天津市河北区。法定代理人：曹某（系曹金来之女），女，天津市排水公司干部，住天津市河北区。委托诉讼代理人：李承杰，天津益天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳朋朋，女，1981年11月6日出生，汉族，无职业，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：张辉，北京市法度律师事务所律师。原审第三人：天津中正新融房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区狮子林大街40号。法定代表人：陈健，总经理。委托诉讼代理人：王淑芳，女，该公司狮子林大街店店长。上诉人曹金来与被上诉人岳朋朋、原审第三人天津中正新融房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2016）津0105民初5963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曹金来上诉请求：撤销一审判决第一、二项，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.合同应当为无效，签订合同时上诉人的精神状态不能满足签订合同的要求，合同并非上诉人真实意思。2.特别程序已经确定上诉人系限制行为能力人，因此签订合同时也不具有完全民事行为能力。岳朋朋辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：1.特别程序虽然认定上诉人现在系限制行为能力人，但签订合同时系完全民事行为能力人。2.合同合法有效，应当履行。天津中正新融房地产经纪有限公司述称，同意一审判决。岳朋朋向一审法院起诉请求：1、判令被告立即履行《房产交易合同》，并将天津市河北区××里5-304-308号房屋产权变更登记至我名下；2、判令被告立即将天津市河北区××里5-304-308号房屋腾空交付给岳朋朋；3、判令被告承担岳朋朋为本诉讼支出的律师代理费60000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月27日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为居间方签订《房产交易合同》，约定被告将坐落天津市河北区××里5-304-308其所有的房屋出售给原告，成交价格为总房款1200000元，原告应在合同签订之日向被告交付定金人民币30000元，原、被告签订《天津市房产买卖协议》后，被告所支付的定金抵作相应的等额房款，除定金外的剩余房款1170000元，办理按揭贷款，原告承诺在2016年8月31日前备齐首付款或剩余房款及办理手续的相关资料与被告去该房屋所属房管局启动办理相关过户手续，被告承诺在2016年8月31日，在该房屋无贷款情况下与原告去该房屋所属房管局办理相关过户手续，如原告办理银行贷款，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间存入房管局指定资金监管机构支付予被告，如该房屋有差价产生则于过户当天交接。合同还约定原、被告于过户当天进行房产交验，同时由被告腾空房产交付原告使用，在此之前被告须付清一切有关该房产之杂费及户口迁移手续，原、被告均清楚该房产在有房地产权证在手状态下签署合同，自愿遵守并认可其法律效力。《房产交易合同》签订当日，原告向被告交付定金30000元，被告曹金来向原告出具定金收条。2016年8月31日，原、被告签订《天津市房产买卖协议》，内容包括：“房屋坐落河北区，律笛里5-304-308，位于外环线以内，产别私产，结构混合，用途居住，建筑面积62.95平方米，建筑层数为6，所在层3。房屋所有权证号050153267，所有权人曹金来。原、被告双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管：房价款820000元。原告首付款420000元，申请银行贷款400000元，监管房价款合计820000元，大写捌拾贰万元整。纳税依据820000元，贷款种类为不包含公积金。被告应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计420000元，大写肆拾贰万元整，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，原告应增调首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。原告订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市中国工商银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。被告须于2016年9月30日前，将该房产及相关证明交付原告。本协议发生争议，甲乙双方协商解决。协商不成时，按下列向人民法院提起诉讼方式处理。”当日，原告存入天津市房地产交易资金监管中心首付款420000元。2016年9月13日，岳朋朋与中国工商银行股份有限公司天津红旗路支行签订个人购房借款合同，约定贷款金额400000元，贷款期限为25年（2016.9.13-2041.9.13）。原告在中国工商银行的贷款已获审批通过。因被告拒绝履行《房产交易合同》，故原告来院起诉。庭审中，原告表示愿先行垫付租金为被告租房以提供腾房去处，亦表示随时可将350000元房屋差价款给付被告，并于庭后主动将350000元交至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点为1、原、被告双方于2016年8月27日签订的房屋交易合同是否符合继续履行的条件，是否应当继续履行；2、被告是否应当将讼争房屋腾交原告；3、原告所主张的律师代理费是否应当由被告承担，是否有事实和法律依据。原、被告签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，上述房屋买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。虽然原、被告在办理房屋过户手续过程中签订的《天津市房产买卖协议》约定的房屋成交价为820000元，但该款约定因与房屋实际的成交价1200000元不一致，因此该款约定无效，应以《房产交易合同》约定的房屋成交价1200000元为准。对于被告主张原告偷税漏税的抗辩意见，可向有关主管机关反映处理。现原告已按合同约定履行了向被告交付定金、办理贷款手续及将首付款交付至天津市房地产交易资金监管中心账户的相关义务，且原告申请的贷款已经获得审批通过，并在庭后主动将350000元差价款交至一审法院，故双方签订的《房产交易合同》具备继续履行的条件，被告应按照合同约定继续履行该合同，配合原告到房地产权属登记机构办理产权变更登记手续及将天津市河北区××里5-304-308号房屋腾空交付原告的义务，故原告要求继续履行合同及腾房的诉讼请求，一审法院予以支持。原告要求被告承担原告为本诉讼支出的律师代理费60000元，因双方在合同中并无约定，且该费用并非必须产生，故原告的该项请求无法律依据，一审法院不予支持。判决：一、本判决生效后三日内，原告岳朋朋给付被告曹金来350000元差价款，被告曹金来配合原告岳朋朋办理坐落天津市河北区××里5-304-308房屋所有权转移登记及房屋抵押登记手续，所需费用由原告岳朋朋自行负担；如被告曹金来逾期不配合由原告岳朋朋自行到房地产权属登记机构办理讼争房屋的所有权转移登记及房屋抵押登记手续；二、被告曹金来于天津市河北区××里5-304-308房屋所有权转移登记手续办理完毕同日将上述房屋腾空交予原告；如被告曹金来逾期不腾房，由原告岳朋朋在天津市环城四区范围内（含市内六区）租赁一处不小于15平方米的房屋作为腾房去处，并垫付三个月的租金，该租金由被告曹金来负担；三、驳回原告岳朋朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16140元，减半收取8070元，由原告岳朋朋负担650元，被告曹金来负担7420元。本院对一审查明的事实予以确认。另，二审期间，曹某提出请求宣告曹金来为限制民事行为能力人的诉讼，并以此请求本案中止审理。本院于2017年3月29日做出（2017）津01民终1093号民事裁定书中止诉讼。2017年5月11日，天津市河北区人民法院做出（2017）津0105民特131号民事判决书，认定曹金来为限制民事行为能力人，指定曹某为曹金来的监护人。本院认为，上诉人主张因曹金来被认定为限制民事行为能力人，因此其于2016年8月签订的两份合同应当无效，并非真实意思表示。但该特别程序系于2017年5月11日认定曹金来为限制民事行为能力人，仅对曹金来之后的民事行为产生影响，该认定不具有溯及力，不能及于被认定限制民事行为能力之前的民事行为，不能据此认定上诉人在签订本案合同时为限制民事行为能力人。双方于2016年8月签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定有效并无不妥。现被上诉人已按合同约定履行了交付定金、办理贷款手续及将首付款交付至天津市房地产交易资金监管中心账户的相关义务，且申请的贷款已经获得审批通过，并在一审中主动将350000元差价款交至一审法院，故双方签订的《房产交易合同》具备继续履行的条件，故一审法院判令履行合同及腾房亦无不妥。综上所述，曹金来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人曹金来负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 玉代理审判员 豆 艳代理审判员 邵 丹二〇一七年八月二十四日书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”