（2017）粤0113民初177号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-12-05
案件名称
粤海物业管理有限公司与郭丹丹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
粤海物业管理有限公司,郭丹丹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第三十四条，第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初177号原告：粤海物业管理有限公司，地址：广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园。法定代表人：李远超。委托诉讼代理人：赵学丰、杨婕，均系广东伯方律师事务所律师。被告：郭丹丹，女，1977年5月27日出生，汉族，户籍地址：广东省广州市天河区，原告粤海物业管理有限公司与被告郭丹丹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告粤海物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵学丰、杨婕到庭参加诉讼，被告郭丹丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付欠缴的物业管理费（自2006年1月起欠缴物业管理费，暂计至2016年12月欠缴的物业管理费为人民币9324元）；2.被告立即向原告支付欠缴的公摊费（自2006年1月起欠缴公摊费，暂计至2016年12月欠缴的公摊费为人民币7053元）；3.被告立即向原告支付因欠缴物业管理费、公摊费而产生的滞纳金（滞纳金从2006年4月1日起算，以每月欠缴金额为基础按每日万分之五的标准分段计算至清偿之日，暂计至2016年12月8日为人民币15060.10元）；4.被告立即向原告支付欠缴的水费（自2007年1月起欠缴水费，暂计至2016年9月的水费为人民币2622.4元）；5.被告立即向原告支付自2007年1月至2015年6月有线电视费人民币1608元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告接受广州番禺丽江花园业主委员会的委托，对丽江花园小区进行物业管理。原告与丽江业委会双方签订了《物业管理服务合同》，合同对物业管理事项、双方权利义务、物业管理服务标准及物业管理服务收费模式、违约责任均进行了约定。其中，双方约定原告向该小区业主提供房屋管理、维护公共秩序、公共设施设备维修养护、保洁、绿化养护等物业管理服务；原告向业主和物业使用人收取物业管理费、公摊费等费用，并可接受自来水、有线电视等企业的委托代其向业主或物业使用人收取相关费用；物业管理费（即物业管理费和分摊费）采取按月计费、按季收取的方式，业主或物业使用人超过当季度交纳当季度物业管理费的则视为逾期交纳，从逾期之日起物业管理费的滞纳金按欠费金额以每日万分之五的标准计算。原告接受丽江业委会的委托后，依约为该小区业主提供物业管理服务。被告购买了位于该小区的丽茹楼3栋201房，房屋建筑面积为65.7平方米，并取得了该房屋产权证，被告作为该小区业主，一直接受原告提供的各项物业管理服务，依约应支付相应的物业管理费用，但自2006年1月起，被告无故拖欠应支付给原告的各项费用，虽经原告多次催缴，但被告均不予以理会，并持续拖欠至今。原告认为，原告与丽江业委会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对被告具有约束力，被告应当依约支付物业管理费等各项费用。被告长期拖欠物业管理费等各项费用的行为，严重违反了《物业管理服务合同》的约定，应承担违约责任。被告郭丹丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据。经审理查明：原告是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。广州市番禺区大石镇南浦丽江花园丽茹楼3座201房是被告郭丹丹名下的房产，该房产建筑面积65.7平方米。2004年12月10日，广州番禺丽江花园业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，约定由原告对丽江花园进行物业管理，期限自2005年1月1日至2006年12月31日，住宅的物业管理费按照2元/月·平方米—3.5元/月·平方米计算，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起管理费滞纳金统一收取标准为年息18%，月息为1.5%，逾期一个季度没有交纳物业管理费的，原告可按管理费所欠月度收取滞纳金。此外，该合同还就其他事宜进行了约定。原告主张2006年1月1日至2006年12月31日的物业管理费按照140元/户/每月的标准计算。2006年12月10日，广州番禺丽江花园业主委员会与原告再次签订《物业管理服务合同》及其补充协议，约定原告对丽江花园进行物业管理，期限自2007年1月1日至2009年12月31日，丽茹物业管理费加公摊费（每月每平方米）按照1.72元计收。物业管理费采取按月计费，按季收取的方式，业主或物业使用人超过当季度交纳当季度的物业管理费的则视为逾期交纳，从逾期之日起物业管理费的滞纳金按欠费金额以每日万分之五的标准计算。同时，该合同的补充协议还约定丽字楼无楼梯单元的其他约定服务费用包含了每月每平方米0.186元的大堂管理服务费用分摊，如今后大堂管理员工待遇上涨或大堂管理模式调整，则该项服务费用的分摊标准相应上调。2013年6月3日，原告发出《关于番禺丽江花园2012年度物业管理费公摊费收支情况和公摊费用基准值审计结果的公示及调整公摊费收费标准的公告》，该公告载明经广东粤信会计师事务所有限公司对番禺丽江花园2012年度的物业管理费、公摊费的收支情况进行审计，并按照物业合同中经业主大会表决通过的《丽江花园物业管理费“一费制”分拆方案》中公摊费用相关项目的计算方法对2012年的公摊费进行了审核并测算出2013年公摊费基准值。为维持小区正常运作，减轻物业服务成本日益增加的压力，原告决定按照服务合同的约定从2013年7月1日开始，全区住宅物业单元的公摊费收费标准将在原来基础上每月每平米增加0.1088元，取整到分为0.11元；原丽字楼无电梯单元的其他约定服务费用每月每平方米增加0.3597元，取整到分为0.36元，按照新标准，丽茹楼的物业管理费加公摊费的标准为2.19元/月/平方米。原告主张按照420元/季计付2006年1月至2016年12月期间的物业管理费、按照335.4元/季计付2007年1月至2013年6月期间的物业管理费和公摊费、按照426.9元/季计付2013年7月至2016年12月期间的物业管理费和公摊费。另查明：2007年9月26日，原告作为乙方、广州市番禺区北片广播电视站作为丙方、广州驰迅企业发展有限公司作为丁方签订《丽江花园有线电视信号使用及维护费用补充协议》，约定2007年度全区有线电视收费标准为每月每户为14元，原告负责丽江花园有线电视费的代收业务，并负责给用户开收费发票。2007年10月23日起原合同“广州市番禺区北片广播电视站”划归“广州市番禺有线数字电视网络有限公司”。三方每年续签此补充协议，2011年后每年度的有线电视费调整为每月每户17元。该补充协议续签至2015年6月30日。原告向本院提交了其向广州市番禺有线数字电视网络公司及广州驰迅企业发展有限公司支付丽江花园2007年1月至2015年6月的有线电视收视维护费的收费发票，证明丽江花园小区住户应交的有线电视收视维护费已由原告全部缴清。还查明：广州市番禺区东乡供水有限公司于2017年1月5日出具证明，证明截止至2016年12月缴费期止，丽江花园小区住户的应交水费已由原告向其全部缴清。根据原告向本院提交的交款通知书显示诉涉物业2007年1月至2014年6月产生水费1859.9元、2007年1月至2014年12月产生水费2041.2元、2007年1月至2016年3月产生水费2402.2元。又查明：原告于2010年通过快递方式向被告寄送催缴2006年1月至2010年7月期间的物业管理费通知书；于2011年7月26日通过快递方式向被告寄送催缴2006年1月至2011年9月期间的物业管理费通知书，2011年8月4日通过直接上门张贴交款通知书形式催收；于2012年8月7日通过快递方式向被告寄送催缴2006年1月至2012年9月物业管理费通知书，2012年8月13日通过直接上门张贴交款通知书的形式催收；于2013年8月8日通过快递方式向被告寄送催缴2006年1月至2013年9月期间的物业管理费通知书，2013年8月21日通过直接上门张贴交款通知书的形式催收；于2014年8月8日通过快递方式向被告寄送催缴2006年1月至2014年8月期间的物业管理费通知书，2014年8月25日通过直接上门张贴交款通知书形式催收；于2016年8月18日通过直接上门张贴交款通知书形式向被告催收2006年1月至2016年6月期间的物业管理费。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，原告根据其与广州番禺丽江花园业主委员会签订相关的《物业管理委托合同》，于2005年1月1日至2009年12月31日期间为诉涉小区提供物业管理服务，有权按照上述合同约定收取物业管理费。其中2005年1月1日至2006年12月31日的合同约定住宅的物业管理费按照2元/月/平方米—3.5元/月/平方米计算，现原告主张诉涉物业2006年度的物业管理费按照140元/户/月的标准计收未超过合同的约定标准，本院予以确认。故被告应当按照140元/户/月的标准向原告计付2006年1月至2006年12月期间的物业管理费及按照物业管理费加公摊费1.72元/月/平方米的标准向原告计付2007年1月1日至2009年12月31日期间的物业管理费。被告应向原告支付2006年1月至2009年12月31日期间的物业管理费合共5748.14元（140元/月/户×12月+65.7平方米×1.72元/月/平方米×36月）。自2010年1月1日起，虽原告与广州番禺丽江花园业主委员会未重新签订物业管理合同，但原告继续为诉涉小区的业主提供物业管理服务，而诉涉小区的业主也接受了原告提供的物业服务，故原告与该小区的业主形成了事实上的物业服务关系，在原告提供服务后，被告理应向原告交纳费用，故被告应参照合同期内的物业管理费（含公摊费）收费标准即1.72元/月/平方米计付2010年1月1日至2013年6月30日期间的物业管理费及参照经公示的调整方案核算的物业管理费收费（含公摊费及其他约定服务费）标准即2.19元/月/平方米（1.72元/月/平方米+0.11元/月/平方米+0.36元/月/平方米）计付2013年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理费。因此，被告应向原告支付2010年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费合共10789.25元（65.7平方米×1.72元/月/平方米×42月+65.7平方米×2.19元/月/平方米×42月），综上，被告应向原告交纳2006年1月至2016年12月期间的物业管理费及相关的公摊费等费用合共16537.39元（5748.14元+10789.25元），原告主张被告向其交纳欠付的物业管理费和公摊费合计16377元，是其自行处分自身的权利，本院予以确认。被告享受物业服务后，未按合同约定交纳物业管理费，已构成违约，除应支付相应的物业管理费外，还需按约定支付相应迟延支付物业管理费的滞纳金。由于涉诉合同中约定的每日万分之五的违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，同时考虑案件实际情况，故本院将违约金标准调整为每日按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付。由于原告确认诉涉物业管理费及公摊费按月计费，按季收取，因此，被告应自第二季度起的第一日起计付上一季度滞纳金。由于原告代被告交纳了有线电视收视维护费和水费，故被告应当向原告交纳2007年1月至2015年6月的有线电视收视维护费合共1590元（14元/月×12月/年×4年+17元/月×(12月/年×4年+6月）），对原告主张的超出部分，本院不予支持。根据原告提供的催交物业管理费电费通知单显示，截止至2016年3月诉涉物业共产生水费2402.2元，原告主张被告向其支付2007年1月至2016年9月的水费2622.4元，符合客观实际，本院予以支持。被告郭丹丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十四条第一款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告郭丹丹应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告粤海物业管理有限公司支付2006年1月至2016年12月期间的物业管理费及公摊费合共16377元及滞纳金（2006年1月至2006年12月期间每季度的物业管理费及公摊费以420元为本金，2007年1月至2013年6月期间每季度的物业管理费及公摊费以335.4元为本金，2013年7月至2016年12月期间每季度的物业管理费及公摊费以426.9元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,分别从第一个季度后的第一天起计付至本判决确定的支付之日止,每季度物业管理费及公摊费的滞纳金分期计算,以本金为限）；二、被告郭丹丹应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告粤海物业管理有限公司支付2007年1月至2016年9月期间的水费2622.4元；三、被告郭丹丹应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告粤海物业管理有限公司支付2007年1月至2015年6月期间的有线电视服务收视维护费1590元；四、驳回原告粤海物业管理有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元，由被告郭丹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 黎碧云人民陪审员 李志光人民陪审员 黄福泉二〇一七年八月二十四日书 记 员 陈 瀚 关注公众号“”