（2017）京0105民初28925号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2018-03-22
案件名称
姬英华与殷娇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姬英华,殷娇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初28925号原告：姬英华，女，1964年12月2日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：单文豪，北京市瑞得律师事务所律师。被告：殷娇，女，1975年8月29日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李晶，北京建卓律师事务所律师。原告姬英华（以下简称原告）与被告殷娇（以下简称）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人单文豪、被告委托诉讼代理人李晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令双方签订的合同解除；2、要求被告支付2017年1月1日至实际交付涉案房屋之日止的租金35000元；3、要求被告给付违约金280000元。事实和理由：2012年3月14日，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告自原告处承租位于北京市朝阳区金盏乡东窑路526号整院楼房和仓库，租期十年，自2012年4月1日至2022年3月31日，2017年4月1日前每年租金14万元，之后每年15.4万元。原告依约交付涉案房屋。2016年12月底，在无任何通知和协商的情况下，原告突然接到被告邮寄的《解除租赁合同通知书》，被告在该通知书中要求“《租赁合同》在本通知书发出后立即解除。”原告认为，被告的要求没有合同和法律依据，被告所称“无法继续履行”的情况不能成立。原告立即书面回函，告知不同意被告单方解除的行为，并要求被告承担违约责任。被告发出通知后，即不再支付租金。原告数次要求被告继续履行，并委托律师发出了律师函，向被告表示不同意解除合同，但均遭被告的拒绝。但截至立案之日，被告仍然继续占有使用涉案房屋。被告所付押金10000元折抵违约金，不予退还。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、同意解除合同，但我认为合同解除的时点应该为2016年12月30日，因为当时是被告给原告发了解除通知。2、不同意支付使用费。被告已经在2016年12月31日向原告发出了解除合同的通知，并实际搬离了涉案房屋，被告已不再使用该房屋。3、不同意承担违约责任。被告提出解除合同是因为北京市朝阳区金盏乡东窑村村民委员会于2016年12月27日下发了通知，要求取缔污染性企业、三合一及多合一企业。根据该通知，被告承租涉案房屋的合同目的已无法实现，所以才提出了解除合同。3、我支付的押金应予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。经查，原告与李德民系夫妻关系。2007年9月20日，李德民（承租方、乙方）与北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社（出租方、甲方）签订了《租赁合同》，约定李德民承租1.43亩土地，租赁期限20年，自2007年9月20日至2027年9月19日。2014年6月1日，双方签订了《补充协议》，约定双方于2007年9月20日签订的租赁合同中租金标准上调至10000元/年·亩，仍按每五年递增10%标准计算。案件审理中，北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社出具《证明》，显示其单位与李德民签订的《租赁合同》中所涉场地位于东窑村西北角共1.43亩，临时门牌号为526号。2012年3月14日，原告（出租方）、被告（承租方）签订了《租赁合同》，约定被告承租位于北京市朝阳区金盏乡东窑路526号（临时门牌号）整院的楼房及仓库共计1510平方米，用于办公、住宿及储存货物。租赁期限十年，自2012年4月1日至2022年3月31日。2012年4月1日至2017年3月31日期间，租金140000元/年；2017年4月1日至2022年3月31日期间，租金154000元/年，乙方按季度交纳租金，在每年的6月30日、9月30日、12月31日、3月31日前交付租金。合同履行期内，任何一方单方解除合同的，应向对方支付二年期的租金作为违约金。乙方逾期支付租金及费用的，每天按应交租金和费用的3%支付违约金，逾期30日，甲方有权解除合同。在合同履行过程中，如因政府行为（征用或拆迁），导致合同不能履行，不视为违约行为。政府（征用或拆迁）对拆迁、征用所支付的补偿金全归甲方所有。该合同后附《移交物品明细单》，列明一并移交的物品有：大门钥匙、楼房一层房门钥匙各一把、门面房钥匙、楼房二层房门钥匙各一把、电卡、水卡、门面房窗户。合同签订后，各方依约履行。被告除交纳合同载明的租金外，另交纳10000元押金。被告租金已付至2016年12月31日。2016年12月30日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为“涉案场所用于柏莱特文化创意股份有限公司员工住宿使用。2016年9月29日及2016年12月27日，东窑村村委会依据北京市、朝阳区、金盏乡的要求，多次下发通知，严禁群租群住现象，导致双方签订的《租赁合同》无法继续履行。现正式通知你：1、《租赁合同》自本通知书发出后立即解除，你需在2017年1月1日之前与殷娇办理交接手续，否则视为完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、损毁等一切风险由你自行承担。2、殷娇同意支付一个月租金作为补偿金，已付的一万元押金不再退还。”该告知书于2016年12月31日由原告签收，但原告不同意解除合同。2017年1月1日，原告向被告送达了《告知书》，主要内容为：1、被告无权单方解除《租赁合同》。2、被告单方解除合同的行为已构成违约。3、不同意被告提出的补偿金额。4、要求被告支付位违约金280000元。5、要求被告支付自2017年1月1日之后的租金，并以被告应交租金的3%为标准按日主张滞纳金。6、在未办理交接手续的情况下，所有损失和风险由被告负担。2017年1月18日，受原告委托，北京市瑞得律师事务所向被告送达了《律师函》，再次申明了不同意被告单方解除合同的行为，并保留追究被告违约责任的权利。本案双方存在如下争议事实：1、被告何时搬离并交接涉案房屋。2、被告单方解除合同是否存在违约。围绕争议事实，各方举证质证情况如下：1、原告提交照片两张，显示在涉案场所西侧铁门上粘贴了一张纸，写明“请进出宿舍的同事，随身带着自己的门禁卡，禁止强行踹门进入、破坏门禁设施等行为，如有发现，罚款1000元。”原告认为被告虽提出解除合同，但并未实际交付房屋。被告不认可证明目的，提交了库房监控录像、录音材料、短信聊天记录，并申请证人付某、证人崔某出庭作证，证明被告已在2016年12月底腾空涉案房屋。原告不认可上述视听资料的真实性和证明目的，认为三段视频均存在明显删减拼接的痕迹，录音材料未提供原始载体，认为证人付某、证人崔某均与被告存在利害关系，不认可证人证言。2、被告提交北京市朝阳区金盏乡东窑村村民委员会、北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社共同出具的《关于取缔污染型企业“三合一”、“多合一”企业整改的通知》，主要内容为“东窑村域内取缔喷漆、烤漆、扬尘、喷砂类等污染型企业，对污染型的展览展示企业也一并取缔，无污染的展览展示企业必须持本辖区营业执照经营。东窑村域内涉及关于取缔污染型企业‘三合一、多合一’场所的企业必须停业整改。整改后仅生产或经营或仓储一种功能的企业经村两委一社验收后方可经营。请各承租单位企业收到此通知后立即根据要求进行自行取缔关停整改，否则责任自负。”被告认为根据该通知，涉案场所属于住宿、仓储合一性质，属于该通知列明的取缔整改范围。原告不认可证明目的，并提交了北京市朝阳区金盏乡东窑村村民委员会、北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社共同出具的《说明》，内容为“2016年12月27日东窑村委会及东窑村农业经济合作社给全村区域内所有涉及污染型企业、‘三合一、多合一’企业下发了《关于取缔污染型企业、‘三合一、多合一’企业整改通知》，此通知只针对村内涉及污染型企业‘三合一、多合一’所下发，我村未针对‘柏莱特’和承租户李德民、姬英华下达过清退通知。”案件审理中，本院于2017年6月26日进行现场勘查，确认如下事实：涉案场所西临道路，南临院落为北京柏莱特股份有限公司的办公场所。涉案场所整体分为东、西两个部分，中间有一墙相隔，但预留了通道。涉案场所内部西侧又可分为南、北两个部分，其中北部为二层砖混结构房屋系宿舍区；南部为通道区，向东延伸与分割墙上预留的通道相连，其上搭建彩钢棚顶，高度与二层房顶持平。涉案场所内部东侧为库房，亦搭建有彩钢结构棚顶，高度与二层房顶持平。被告承租后，曾在东侧库房区南墙上单独开了一个门洞，现该门洞已被封堵。现场勘查时，涉案场所已腾空。本院另于2017年6月22日、2017年7月13日两次组织庭前会议调查工作，均要求双方办理涉案场所交接事宜，但原告至今仍拒绝接受房屋钥匙。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思，合法有效，双方均应依约履行。合同履行中，双方就合同应否继续履行产生了分歧意见，继而导致被告单方主张合同解除，此举系双方纠纷产生的主要原因。所以，为了认定双方在履约过程中是否存在违约行为，需要首先厘定何为合同单方解除权，以及被告单方主张合同解除是否为行使合同解除权。关于合同的解除，合同法规定了单方解除的相关情形，概括而言，单方解除是指合同一方在有合同解除权的情况下单方要求解除合同即发生合同解除的法律效果。对于享有单方合同解除权的事由，其一为合同约定解除的事由，其二为合同法定解除的事由，即若合同履行过程中，出现了约定解除或法定解除的事由，则合同一方可行使单方解除权。所以，合同一方行使单方解除权的原因在于合同履行过程中出现了导致合同无法继续履行的法定或者约定事由，行使单方合同解除权之目的在于防止损失进一步扩大，继而平衡各方在合同履行中的利益。本案中，本院认为，被告仅依据村委会、经济合作社发布的《关于取缔污染型企业“三合一”、“多合一”企业整改的通知》要求解除合同，不构成单方合同解除权的行使。理由如下：1、结合原告举证，村委会、经济合作社也向原告出具了一份通知，该通知的内容与被告所持意见相悖。2、被告持有的通知，仅列明了需要整改的企业种类概况及整改的目标，并非专门针对涉案场所下达。换言之，即使涵盖涉案场所，也并非不能通过整改以实现合同继续履行的可能。3、被告未举证证明依据其持有的通知，实际使用涉案房屋构成了现实阻碍。所以，本院难以认定被告单方解除合同具有止损的紧迫性和必要性，而被告单方要求解除合同，构成了违约。第二，在认定被告单方解除合同构成违约的基础上，关于被告搬出涉案场所后是否还继续支付租金的问题。本院认为基于衡平各方利益的原则，应确定被告就其发出解除合同通知后一定期间内依约交付租金的义务。理由如下：1、如前所述，在认定了被告单方解除合同属于违约的基础上，原告收到被告发出的解约通知后，有权利要求合同继续履行。但法律规定，一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告既已明确表示不同意合同继续履行，并主动腾空搬出了涉案房屋，原告即有义务止损，有义务配合办理房屋交接，由此导致的房屋空置期间的损失，属于原告自行扩大的损失，应由原告自行承担。2、虽然被告单方提出了解除合同的请求，并限定原告于2017年1月1日前办理交接，但自被告发出《解除租赁合同通知书》至2017年1月1日，时间明显过短，且双方就合同是否应解除尚未达成共识，而在此期间，原告亦有权利要求被告继续履行，所以，本院以原告知晓或者应当知晓合同已无法继续履行时为限认定合同解除的时点。3、考虑到原告于2017年1月1日、2017年1月18日先后两次向被告发出通知，申明不同意合同解除的意见，被告签收上述文件后，均未明确回复。所以，本院以一个月为限，认定原告应知晓合同已无法继续履行，并以2017年1月31日为准认定双方合同解除的时点，被告应依约支付该日之前的租金，对于之后的房屋空置期间损失，由原告自行承担。第三，关于被告违约责任的认定。被告单方解除合同构成违约，即应依约承担违约责任。被告已付押金优先折抵违约金，不再予以退还。最后，案件审理中，本院多次督促双方办理交接事宜，但涉案场所至今未能交接，在被告同意交付钥匙的情况下，原告仍拒绝接受，应认定存在过错。故本院对原告所持院内水、电路不通，屋内门锁、纱窗、窗户损坏等问题均不予处理，上述问题由原告自行修复。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告姬英华与被告殷娇签订的《租房合同》于二〇一七年一月三十一日解除；二、被告殷娇于本判决书生效后七日内给付原告姬英华自二〇一七年一月一日至二〇一七年一月三十一日的租金一万一千六百六十六元六角七分；三、被告殷娇于本判决书生效后七日内给付原告姬英华违约金二十七万元；四、驳回原告姬英华的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3013元，由被告殷娇负担（已由原告姬英华预交，于本判决书生效后七日内给付原告姬英华）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 黎伟伟二〇一七年八月二十四日书记员 李雅雯 更多数据：