（2017）黔04民终633号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-13
案件名称
贵州安顺今旦房地产开发有限公司、詹学勇商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省安顺市中级人民法院
所属地区
贵州省安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州安顺今旦房地产开发有限公司,詹学勇,樊志珍
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔04民终633号上诉人（原审被告）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所：安顺市西秀区南华路六号。法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨超，该公司员工，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：詹学勇，男，1981年1月1日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：樊志珍（曾用名凡志珍），女，1986年10月9日生，汉族，贵州省安顺市人，住址同上。上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）因与被上诉人詹学勇、樊志珍商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2017)黔0402民初1099号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。今旦房开公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定的“有关文书”就是房屋所有权证属于认定事实错误。首先，本案不适用合同法第四十一条规定的对格式合同理解不同的情形，房屋转移登记是房地产专用名词，指办理房屋产权证，并不存在不同解释，若按被上诉人所说，“办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”等于“将办理房屋产权证的房屋产权证交付给买受人”，这显然矛盾。其次，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”可见《商品房买卖合同》第二十二条约定的“有关文书”就是办理房屋所有权登记手续的“必要的证明文件”，而非被上诉人所称的房屋产权证书。房地产主管部门才有颁发房屋产权证书的权力，上诉人作为企业，只有协助办理房屋产权证书，提供必要的证明文件的义务，不可能像被上诉人诉请的限期办理房屋产权证书。第三，上诉人没有为被上诉人办理房屋产权证的义务。根据商品房房屋产权办理流程，办理房产证需要的材料大部分需要被上诉人自行准备，若被上诉人故意不提供或填写上述材料，是无法办理房屋产权证书的。且根据合同约定上诉人需交付给被上诉人的是商品房转移登记的有关文书仅是指开发商的初始登记等必须由上诉人提供的资料。因此，一审判决认定《商品房买卖合同》中的“相关文书”指房产证，显然扩大了上诉人责任，与客观事实不符，属于认定事实错误，上诉人没有为被上诉人办理房屋产权证的义务。二、一审判决适用法律错误。一审判决根据合同第二十二条第三款第2项第（2）分项适用合同法第一百零七条规定判决上诉人承担违约责任是错误的。上诉人已提供了办理商品房转移登记的有关文书，但没有限期为被上诉人办理房屋产权证的义务，上诉人不存在违约。即使人民法院确认上诉人违约，应承担违约责任，依据合同法第一百一十四条第二款及合同法解释（二）第二十九条规定，上诉人已提出违约金约定过高，就应由上诉人承担证明其实际损失的举证责任，一审未适用上述法律规定是错误的。且一审法院查明上诉人早已将上述房屋移交给被上诉人，并办理了抵押权预告登记，被上诉人已经是房屋的所有权人，并且已经实际占有使用房屋，上诉人未按约定将办理房屋产权证的相关资料移交给被上诉人没有造成被上诉人的损失。如果被上诉人没有任何实际损失，上诉人也要承担巨额的违约金，对上诉人显然是不公平的，还将使上诉人面临巨大的经济压力。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人未作答辩。原审原告詹学勇、樊志珍向一审法院提出诉讼请求：1、被告将原告购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府B1-7-3商品房办理商品房转移登记的有关文书交付原告；2、被告按原告已付购房款总额302004元为基数，按日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2017年3月13日逾期办证的违约金24552元，并判令被告支付逾期办证违约金直至被告办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2015年11月17日签订商品房买卖合同，合同编号为：FJ-B1-7-3，原告所购的商品房位于安顺市××××大街丰景华府B1栋7楼3号，所购房屋建筑面积108.10平方米，套内建筑面积为95.66平方米，该房屋按套内建筑面积每平方米单价3157.06元，房屋总价款302004元。原告于2012年10月28日支付定金20000元（原B1-7-3房系叫甘慧敏先交定金款，后甘慧敏不预订房屋，被告叫甘慧敏把收据转给原告，原告支付20000元定金续预订B1-7-3房屋），11月17日当天支付购房首付款82004元，合计支付购房首付款102004元，支付维修基金7027元，四通费4319元，其他645元。2013年2月5日，原告与贵州银行股份有限公司办理个人购房借款，支付了余款200000元，该房屋已于2013年9月30日交付。原、被告约定被告在2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定日期90日以后，被告仍不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。至今被告未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。原告为维护合法权益，向法院提出如上诉讼请求。一审法院认为：因丰景华府房屋工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋所有权证条件，故原告要求被告将原告购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府的B1-7-3商品房办理转移登记的有关文书交付原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备转移登记条件后，原告可另行主张权利。因被告今旦公司能为原告办理商品房转移登记文书并交付的期限尚不能确定，故该逾期办证违约金应从双方约定的交付日期2014年12月31日的次日起暂计至原告起诉之日（即2017年3月15日）止，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，即2014年12月31日之次日起至2017年3月15日，共计805日，原告已交购房款为302004元×805日×万分之一﹦24311元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告詹学勇、樊志珍从2015年1月1日起至2017年3月15日止的逾期办证违约金人民币24311元。本案受理费人民币464元，减半收取人民币232元，由原告詹学勇、樊志珍承担28元，由被告过周安顺今旦房地产开发有限公司承担204元（本案诉讼费原告已预交，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司所承担的诉讼费在其向原告支付逾期办证违约金时一并支付，原告不再向本院退取）。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付违约金24311元。一审判决根据合同约定认定上诉人有义务于2014年12月31日前向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，并未认定应交付的有关文书为房屋所有权证，也未认定上诉人有义务为被上诉人办理房屋所有权证，故上诉人的第一点上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人一审中自认暂不能办理商品房转移登记的有关文书，二审中上诉人称已提供了办理商品房转移登记的有关文书与其一审自认相矛盾，无证据证明，本院不予采纳。上诉人未按时取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，导致被上诉人无法按时申请办理商品房转移登记是客观事实，其应根据合同约定承担相应的违约责任。上诉人主张约定的违约金过高应由其承担举证责任，而非被上诉人承担举证责任，故上诉人的该项上诉理由不能成立。被上诉人购买商品房支付了相应的对价，目的在于按合同约定期限取得商品房的所有权，所有权并不仅仅包括房屋的居住使用权，还包括处分、收益等权利，未能按期取得房屋产权证必将使被上诉人对房屋的出租、转让等处分、收益行为受到影响，使其无法充分行使房屋所有权的所有权能，逾期交房与逾期办证的违约责任不能等同，上诉人主张已将房屋交付使用，逾期交付办证资料未造成被上诉人损失无依据，其该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费464元，由上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 阮 素 芬审判员 李 德 江审判员 刘 熹二〇一七年八月二十四日书记员 张津滔（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。 搜索“”