（2017）粤0204民初874号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2018-06-25
案件名称
广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司与黄小芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市浈江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司,黄小芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0204民初874号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司。住所地：韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心内***室。负责人：李长江，公司总经理。委托诉讼代理人：范志毅，公司职员。被告：黄小芳，女，汉族，1993年10月2日出生，住广东省南雄市，委托诉讼代理人：莫凡，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖文忠，广东秦唐律师事务所实习律师。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司与被告黄小芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司的委托诉讼代理人范志毅、被告黄小芳委托诉讼代理人莫凡、廖文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付韶关碧桂园凤凰山11街5座801号房屋的物业服务费暂计至2017年4月，共计3885.88元。2、判令被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2017年4月11日的违约金为4992.34元，合共8878.22元。3、判令由被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年10月15日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年11月3日购买碧桂园凤凰山11街5座801号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费204.52元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2015年9月开始拖欠原告物业服务费，至2017年4月拖欠的款项已经达8878.22元。原告于2016年8月24日向被告发出《物业服务费催缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告黄小芳辩称：一、原告与关联公司韶关市顺宏房地产开发有限责任公司（以下称顺宏公司）签订的《韶关市碧桂园前期物业服务合同》形式和内容违法，对业主无效，不能约束广大业主。根据《中华人民共和国物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的第三十六条的规定，前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。原告与关联公司顺宏公司未经招标，私自订立《韶关市碧桂园前期物业服务合同》，程序和形式上违反了法规的强制性规定，因此对业主无效，不能约束业主。原告与顺宏公司恶意串通，订立了诸多损害广大业主的收费和侵权的格式条款，损害了业主的合法权益。根据合同法的规定，该合同收费及违约格式条款对业主无效，不能约束广大业主。二、原告没有履行合同约定和法定的查验、验收和接收法定资料的义务，因此没有向被告业主收费的权利。即使原告与顺宏公司依法履行了招标程序，双方签订的前期物业服务合同有效，依据该前期物业管理合同以及《广东省物业管理条例》第四十二条的规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）物业的报建、批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；……（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。原告并没有履行对物业共用部位、共用设施设备进行查验和办理物业承接验收手续以及接收法定的七项资料。根据民法通则的规定，原告没有履行法定及约定的查验共用部位、共用设施设备和办理验收、接收法定资料的义务，当然不能享有向业主收费的权利。三、原告与顺宏公司签订的前期物业服务合同对业主生效的条件未成就，原告没有依合同向业主收费的权利。即使原告与顺宏公司签订的前期物业服务合同合法有效，对合同的承继人业主生效也是附条件的合同。生效条件一、根据物业管理条例和《广东省物业管理条例》的强制性规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交法定七项资料。原告没有履行法定的义务，该前期物业服务合同对业主生效的条件还没成就，生效条件二、前期物业服务合同对合同的承继人业主生效的条件，是开发商与购房者已经完成了房屋验收交接手续。概括房屋买卖合同第十一条的约定，房屋出卖人应当书面通知购房者，并且办理验收手续，签署房屋交接单。被告并没有收到开发商的书面通知，也没有办理验收交接手续，双方并未签署房屋交接单。被告作为前期物业服务合同的承继方，还没有办理交接手续，并不是该前期物业服务合同的当事人。因此原告向被告主张收取物业服务费没有事实和法律依据。四、物业服务费违约金条款无效，即使前期物业服务有效，对购房者生效，其中的物业服务违约金因条款是恶意串通的条款、不合法的格式条款而无效。开发商与关联公司原告恶意串通，制定畸高的违约金计算办法条款，损害了合同后续承继方广大业主的合法权益，根据合同法的规定，该违约金条款是无效条款。该前期物业服务合同未与购房者协商，是格式合同。其中违约金条款规定按每日0.5‰的利息收取违约金，违约金计算办法畸高，单方加重了业主的责任，没有法律依据，根据合同法的规定，是无效的条款，根据合同法及司法解释的规定，应收款的损害应当不超过同期银行基准利率计算的利息，原告要求的每日0.5‰违约金没有事实和法律依据，综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买韶关市顺宏房地产开发有限公司位于韶关市十里亭镇良村公路2号韶关碧桂园凤凰山11街5座801号房（此房为预售商品房）。该《合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……”；第十一条“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。同日，被告还与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定韶关市顺宏房地产开发有限公司负责开发建设的韶关碧桂园商品住宅区中的凤凰山11街5座801号单位交付后由乙方（本案原告）提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条甲方（本案被告）同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。该《物业服务协议》还约定了物业管理服务内容、物业管理服务相关费用、甲方权利和义务、乙方权利和义务、违约责任等。2015年9月1日，原告根据被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交楼期限，开始向被告计收物业管理费。因被告认为，原告与韶关市顺宏房地产开发有限公司在办理物业承接验收手续时没有移交相关资料，被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司未完成房屋验收交接手续，故原告与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对业主生效的条件未成就，原告不应向被告计收物业管理费，故而拒绝向原告缴交物业管理费。原告曾于2016年8月24日向被告寄送《物业服务费催缴函》，被告以未收楼为由拒绝向原告缴交物业管理费。为此，原告向本院提起诉讼，要求被告支付韶关碧桂园凤凰山11街5座801号房屋的物业服务费暂计至2017年4月，共计3885.88元、违约金4992.34元，合共8878.22元。以上事实有原告提交的营业执照、核准变更登记通知书、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《韶关碧桂园前期物业服务合同》、《韶关碧桂园前期物业服务协议》、业主欠费明细、催缴函等及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是原告是否有权直接向被告计收物业管理费。根据原告与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定“就甲方（本案被告黄小芳）已购买的由韶关市顺宏房地产开发有限公司负责开发建设的的韶关碧桂园商品住宅区中的凤凰山11街5座801号单位交付后由乙方（本案原告）提供的物业管理服务事宜达成一致”，按该协议，双方履行该物业服务协议的前提是在韶关市顺宏房地产开发有限公司向被告交付房屋之后，即原告向被告计收物业管理费的前提是韶关市顺宏房地产开发有限公司已经将“凤凰山11街5座801号房屋”交付了给被告。而本案被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司并没有就“凤凰山11街5座801号房屋”办理过房屋交接手续，被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司双方在履行该《商品房买卖合同》中的房屋“交付期限”和“交接”条款存在争议纠纷，到底是被告不接收已经合格的商品房还是韶关市顺宏房地产开发有限公司交付的商品房不符合同约定的“商品房经验收合格”的条件，暂不能确定。因此，原告应在被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司确定“凤凰山11街5座801号房屋”具体的交接日期之后，原告依据该确定的交接日期，交接前的物业服务费应当依据原告与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务合同》向韶关市顺宏房地产开发有限公司收取物业管理费，交接后的物业管理费，原告才可依据其与被告签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》向被告计收物业管理费。因被告尚未与韶关市顺宏房地产开发有限公司解决本案涉案标的“凤凰山11街5座801号房屋”的商品房买卖合同纠纷，故原告直接向被告主张计收物业管理费，依据不足，理由不充分，依法不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院问题关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 刘文兴二〇一七年八月二十四日书记员 马 颖 来自