（2017）辽02民终4955号

裁判日期: 2017-08-24

公开日期: 2017-10-16

案件名称

大连红星美凯龙投资发展有限公司、冯光华商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

大连红星美凯龙投资发展有限公司,冯光华

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终4955号上诉人（原审被告):大连红星美凯龙投资发展有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路18号608、609室。法定代表人：颜晓境，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪岩，辽宁众义律师事务所律师。上诉人（原审原告）：冯光华，女，住大连市中山区。委托诉讼代理人：王楠，辽宁同城律师事务所律师。上诉人大连红星美凯龙投资发展有限公司（以下简称美凯龙公司）因与上诉人冯光华商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初12263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大连红星美凯龙投资发展有限公司的委托诉讼代理人王洪岩，上诉人冯光华的委托诉讼代理人王楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大连红星美凯龙投资发展有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回冯光华原审诉讼请求。事实和理由：延期办证，系非出卖人所能控制的其他因素导致，该因素不属于合同第十五条约定的”如因出卖人的责任”，出卖人不应承担责任。1.《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任。本案中出卖人有证据证明是非出卖人所能控制的其他因素导致延期办证，故出卖人不承担责任。合同补充协议第三条第二款第六项对因非出卖人所能控制的其他因素进行了约定：包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为。本案中出现的供电不及时即属于其中的一种情形。双方在合同中之所以有此约定，是因为水、电、气等作为资源性商品，具有不同于其他商品的特殊性，且多为国家所控制，并由国企垄断，独家经营，出卖人控制和左右不了。2.出卖人与供电部门之间虽然存在合同关系，但该合同的签订，并不是出卖人自主选择和决策的结果，无论是合同签约主体或是合同价格出卖人均没有自主决定权，更无其他选择权，完全是在政府主导下，由政府相关主管部门下发文件制约要求而签订的。在出卖人向法庭提供的证据《新建住宅供电工程建设协议》的第一自然段，就提到了合同签约的依据是辽宁省物价局下发的《关于新建住宅供电工程建设收费标准的通知》，在该《通知》中，明确规定：经省政府同意，我省新建商品住宅供电工程实行统一收费、统一建设的政策。出卖人已经按照该《通知》的要求，与电力部门签订了合同，并及时、足额的支付了全部供电配套工程费，履行了全部合同义务，供电部门延迟竣工，系出卖人在客观上无法控制无法左右的其他因素所导致。且出卖人已经按照约定及时、足额支付了全部供电配套工程费，履行了全部合同义务，供电部门延迟竣工，系出卖人在客观上无法控制、无法左右的其他因素所导致。二、迟延供电也给美凯龙公司造成巨大损失。房屋产权证办理虽有延迟，但毕竟现在购房者都已经拿到房屋且已经使用。相反，美凯龙公司为包括冯光华在内的业主垫付的巨额电费累计已经达到1000万元左右。所以延迟供电造成的影响对美凯龙公司的影响比对冯光华还要大，美凯龙公司已尽己所能将对业主的影响降到最低。综上，逾期办证非美凯龙公司原因所致，故一审判决认定美凯龙公司承担违约责任不符合双方约定和法律规定，应依法驳回冯光华的诉讼请求。冯光华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判美凯龙公司向冯光华支付逾期交房违约金269336.8元。事实和理由：1、冯光华的一审诉讼请求符合司法解释规定。双方订立的商品房买卖合同中没有约定违约金条款，冯光华可以要求美凯龙公司赔偿损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，冯光华主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金具有明确的法律依据。2.关于违约金计算标准有明确的法律规定，在此前提下一审法院适用法律原则和惯例，明显属于法律适用错误。只有在法律没有规定的情况下，才能适用法律原则；即没有法律规定也没有法律原则可以适用的情况下，才可以适用交易习惯。本案中《商品房买卖合同》属于买卖合同的一种，商品房买卖司法解释对此有明确的法律规定，一审法院直接适用惯例，违反法律规定，属于适用法律错误。一审法院认定事实：（一）2013年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于家居大世界房屋一处。该合同第八条约定：出卖人应当在2014年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理......。该合同第3项为空白。双方签订的上述《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中载明:”3、关于本合同第八条交房期限的补充约定：买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修基金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人；除本合同第八条规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼。如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；（3）执行国家或项目所在地政府有关法律法规、规章、政策的变化引起延误的；（4）因政府相关职能部门自身发证延迟的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为；前述买受人不追究出卖人逾期交房责任的约定，亦适用合同中第十四条''出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺''的约定。””6、关于本合同第十五条产权登记的补充约定：出卖人的办证责任仅限于在买受人向出卖人交清全部房款（包括按揭贷款）、买受人已收房、买受人向出卖人交付办理产权证所需资料以及买受人按照房管部门规定交清税费后的规定时间将该商品房的办证资料提交给房管部门取得房管部门回执，房管部门颁发产权证给出卖人后，由出卖人通知买受人领取，出卖人发放产权证期间，买受人不追究出卖人任何责任；在本合同约定的办证期限内，如买受人未按照合同约定交齐全额房款（含面积差异补款）、违约金（如有）及相关费用、或按揭款、或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助或其他买受人不配合的情形，出卖人可相应顺延办理产权证的时间而无需承担逾期办证的责任；任何一方不按照房地产登记机构提供或迟延提供相关资料的，由责任方承担责任。”上述《商品房买卖合同》订立后，原告向被告支付了购房款5,077,994元。被告于2014年7月29日将案涉房屋交付原告使用。（二）2013年3月20日，大连电力勘察设计院有限公司出具《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》及图纸，载明：由大连红星美凯龙投资发展有限公司在甘井子区华南家具大世界以南中华西路以北、华东路以西汇达街以东合围地块内建设大型家具商业广场，其电力建设申请新装用电容量为14500千伏安，新建10KV变电所3座，分别供商业广场1#楼、5#楼、8#楼公建；中心变采用双电源供电，由66KV泉水变电站10KV配电装置室102和311开关各配出一回10KV电缆线路供电至红星美凯龙中心变电所。2013年5月1日，被告（甲方）与大连煜龙电气安装工程有限公司（乙方）签订《电力建设工程施工合同专用条款》，约定由乙方依据大连电力勘察设计院有限公司出具的图纸，为甲方开发的红星国际广场1#楼、5#楼、8#楼商业部分电力外网及变电气安装工程施工。该工程于2013年7月21日通过验收并送电。2013年12月26日，被告（甲方）与国网辽宁省电力有限公司大连供电公司（乙方）签订《新建住宅供电工程建设协议》，约定：甲方开发案涉商品房项目，甲方向乙方申请供电。乙方在收取新建住宅供电工程建设费后，组织进行新建住宅供电外网工程建设并负责供电设施建成后的维修、改造和供电安全；甲方应一次性缴纳建设费17,555,650元。乙方自进场施工之日起应在90个工作日完成工程建设。同时，该《协议》还约定了工期可以相应顺延的原因。协议签订后，被告于2014年1月7日全额缴纳了建设费。该工程于2015年12月竣工，2016年1月验收合格。（三）案涉大连红星国际项目系2013年大连市重点建设项目。该项目变电所外线部分电气工程于2013年7月21日经大连供电公司验收合格并送电；给水工程于2014年1月通过竣工验收；2011年12月20日被告支付了城市基础设施配套费；该项目8号楼于2013年4月11日通过设计单位、施工单位、监理企业的主体分部工程验收，2013年12月11日通过建设单位、施工单位、监理单位的住宅工程质量分户验收。（四）2016年2月25日，案涉商品房项目完成竣工验收备案。2016年3月2日，被告将案涉商品房项目办理权属登记需由出卖人提供的资料递交至大连市房地产管理部门办理初始登记，并有房地产登记部门的询问记录在案为凭。2016年3月10日，被告在案涉小区发布了《大连红星国际广场房屋产权证办理公告》，对办理产权的相关流程及所需手续进行了说明。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在其向原告交付房屋后的360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以使原告能够在合同约定的期限内取得案涉房屋的产权证书。但从实际履行情况上看，被告未能在案涉商品房交付使用后360日内履行上述义务，直至2016年3月2日，被告才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告没能在合同约定的期限内取得房屋产权证书。显然，被告逾期备案的行为不符合合同的约定，根据前述法律规定，该行为构成违约。关于被告应当承担的违约责任一节，虽然合同中并未对被告逾期办理产权证的违约事项规定违约责任，但是一审法院认定被告应当对其违约行为向原告给付相应违约金，具体理由如下：第一，按照合同权利义务对等原则，案涉《商品房买卖合同》第七条明确约定，原告未按时支付购房款时应当承担未付房款额的日万分之一的违约金，对原告的违约行为明确规定了违约金，故按照权利义务向对等的原则，被告亦应当对其违约行为承担相应违约金。第二，根据商品房买卖合同的通常规定，对于逾期办理产权证问题普遍规定相应违约金，违约金的数额通常为已付房款的日万分之一，且以总房款的20%为限。一审法院认定应当按照房屋买卖合同中的惯常规定，确定被告应当承担相应违约金及数额。自案涉商品房实际交付使用后360日（即办证期限届满之日）的第二天起承担违约责任。因2016年3月2日，被告已将该商品房项目办证资料递交给房管部门并取得房管部门回执，该日期即为双方合同约定的违约金计算的截止日期。按照买受人实际支付房款的日万分之一标准计算违约金至2016年3月2日，即被告应支付原告违约金112,223.67元（5,077,994元×221天×日万分之一）。原告诉请超出部分，一审法院不予支持。关于被告以非开发商所能控制的电力供应工程逾期竣工造成其不能及时备案从而导致逾期办证为由认为并非其原因造成逾期备案，其逾期备案不应承担违约责任的抗辩，一审法院认为，该抗辩理由不成立，因电力供应工程逾期竣工造成逾期备案并不能免除大连红星美凯龙投资发展有限公司的违约责任。理由是：首先，有关电力原因导致违约免责的约定，双方仅在《补充协议》中关于”交房期限的约定”中有所涉及，而在有关办证的条款中双方在《商品房买卖合同》以及《补充协议》中均无因电力原因引起违约可以免责的约定，即双方无因电力问题导致违约的免责条款约定。其次，即使上述理由存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。故大连红星美凯龙投资发展有限公司的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由，被告的该项辩称，不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告冯光华违约金人民币112,223.67元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告冯光华的其他诉讼请求。案件受理费人民币7,930元，由原告冯光华负担5,916元，被告大连红星美凯龙投资发展有限公司负担2,014元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。根据当事人一审提供的证据，本院另查明：美凯龙公司与国网辽宁省电力有限公司大连供电公司2013年12月26日签订的《新建住宅供电工程建设协议》第十二条约定：”该项目1＃、5＃公建和2#-4#、8#建筑的公建部分由甲方自建10千伏变电站或箱变供电，扣除此部分面积180487平方米。另外，自来水生活泵房由甲方自建10千伏箱变供电”。除本院二审查明的事实外，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，美凯龙公司与冯光华签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行合同义务。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，美凯龙公司应当在案涉房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。由于案涉房屋于2014年7月29日交付冯光华，因此，美凯龙公司应当于2015年7月24日前办理完毕案涉房屋的初始登记，而美凯龙公司实际于2016年3月2日才将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案美凯龙公司与冯光华的合同没有约定逾期办理房屋所有权登记的违约责任，应当适用前述规定，自2015年7月25日起至2016年3月1日止,按照已付购房款总额5，077，994元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付逾期办证的违约金。在法律对违约责任有明确规定的情况下，一审法院根据合同约定的其他条款自由裁量违约责任的承担，缺乏依据，应予改判。冯光华的上诉请求成立，本院予以支持。关于美凯龙公司提出的以非出卖人所能控制的电力供应工程逾期竣工造成其不能及时备案从而导致本案逾期办证，应当免责的答辩意见，本院认为，该主张不能成立。理由如下：根据美凯龙公司与大连煜龙电气安装工程有限公司签订的《电力建设工程施工合同专用条款》和2013年7月22日《工程验收证明书》，可以确定红星国际广场1#楼、5#楼、8#楼商业部分电力外网及变电气安装工程已经于2013年7月21日通过验收并送电。案涉房屋属于前述5#楼商业公建部分，该房屋的供电设施建设不包含在《新建住宅供电工程建设协议》约定的范围内，即案涉房屋供电设施建设已经在2013年7月21日完成，而冯光华与美凯龙公司在2014年7月29日即已经交付房屋，交付时，案涉房屋的供电设施建设已经完成，本案不存在美凯龙公司主张的电力供应工程逾期竣工对合同履行构成影响的事实，其依此主张免责不能成立。综上，冯光华的上诉请求成立，本院予以支持；大连红星美凯龙投资发展有限公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初12263号民事判决第二项。二、变更大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初12263号民事判决第一项为：大连红星美凯龙投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付冯光华逾期办理房屋所有权登记的违约金，违约金的金额以5，077，994元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年7月25日起计算至2016年3月1日止。三、驳回冯光华的其他诉讼请求。一审案件受理费7930元（冯光华已预交），由冯光华负担3079元，大连红星美凯龙投资发展有限公司负担4851元；二审案件受理费7930元（大连红星美凯龙投资发展有限公司已预交），由大连红星美凯龙投资发展有限公司负担7930元；二审案件受理费7930元（冯光华已预交），由大连红星美凯龙投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　董凯审判员　　吕瑛审判员　　刘畅二〇一七年八月二十四日书记员　　王亮关注公众号“”