（2017）豫15民终2352号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-27
案件名称
张金凤、胡玉敏合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张金凤,胡玉敏,李佑松
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫15民终2352号上诉人（原审原告）张金凤，女，1952年12月15日出生，汉族，户籍为河南省息县。上诉人（原审原告）胡玉敏，女，1972年10月28日出生，汉族，户籍为河南省息县，系张金凤儿媳。以上两上诉人共同委托代理人邢波，息县法律援助中心法律工作者。上诉人（原审原告）李佑松，男，1960年7月24日出生，汉族，住息县。委托代理人余德辉，河南息州律师事务所律师。上诉人张金凤、胡玉敏因与上诉人李佑松合同纠纷一案，不服息县人民法院（2017）豫1528民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭于2017年8月16日公开开庭进行了审理。上诉人张金凤及委托代理人邢波，上诉人李佑松及委托代理人余德辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张金凤、胡玉敏上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审认定事实不清、证据不足，适用法律错误，判决明显偏袒对方当事人。原审依据证人张某的证言，认定被上诉人将房屋非法租赁一年的租金为1500元，显然与事实不符。上诉人认为1500元是一个月的租金。被上诉人在签订合同时是有过错的，原审认定联建协议无效，但对被上诉人过错只字不提，被上诉人应当承担合同无效的全部责任。原审不能以上诉人未能尽到相应的合同审查义务为由，免除被上诉人隐瞒事实的法律责任。李佑松上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人并不存在逾期交房的情形。上诉人与被上诉人之间的联建协议，约定上诉人交钥匙时，被上诉人必须补足房款，但是在约定的交房时上诉人多次电话、上门向被上诉人要求交房，被上诉人以躲避、拖延故意导致房子未交付，房款至今也未付。被上诉人所提交的张某的证人证言不应认可。张金凤、胡玉敏向一审法院起诉请求：依法判令被告履行合同约定将原告置换房屋的房产证给予办理，并承担违约金合计106406.4元，本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告张金凤在息××××城郊乡卫生院家属院西南角有平房两间共33㎡，并有倒塌的瓦房一处，该瓦房面积为15㎡。2010年11月12日，被告李佑松（乙方）与原告张金凤、胡玉敏（甲方）就上述房屋的翻建签订了《房屋联建协议》一份。该协议的主要内容为：“一、甲方共有房屋面积48㎡；二、在甲方总面积的基础上，乙方再奖励给甲方20㎡；三、乙方所翻建的新楼，每套130㎡；四、甲方用已有的房屋面积换取乙方位于城郊卫生院家属院南楼从东向西第四单元第四层的新楼房一套，面积不足部分甲方按1600元／㎡补给乙方；五、甲方房产证乙方负责办理，所需费用由甲方自负；六、甲方所配购煤棚价格随甲方所购的房价计算；七、交房日期：2011年6月底交房；八、乙方交付甲方钥匙时，甲方一次性付给乙方不足部分的房款。”该幢楼房建成后，二原告装修并入住。后被告多次要求二原告支付剩余建房款99200元，二原告以该房屋面积不足130㎡且不能办理房产手续为由拒绝，2017年2月6日原告诉至法院，请求判如所述。原告提供张某证人证言，证明内容为2012年4月1日张某租南楼四单元四层房屋一年，租金为1500元。上述事实有房屋联建协议、证明、当事人陈述等在卷证实，足以认定。原审认为：合同的生效要件除了合同当事人具有相应的民事行为能力即主体适格、意思表示真实外，还包含合同内容不能违反法律和行政法规强制性规定及社会公共利益。按照我国的相关法律规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。违反法律规定建造的房屋，在未经主管部门处理并补办合法手续之前不能产生房屋所有权的法律效果。本案中，原被告双方签订的协议虽然名为联建协议，但实际上原告张金凤、胡玉敏将涉案宅基地及附着在该土地上的房屋交付于被告李佑松以备后者从事房地产开发经营之用，被告李佑松再按约给付其一套房屋。但是，被告李佑松不具备房地产开发经营资质，亦未在一审辩论终结前补办涉案房屋建设工程的规划许可证等合法建造的施工审批手续。故《房屋联建协议》因该合同内容违反法律规定应为无效合同。二原告起诉要求履行合同约定办理置换房屋的房产证，因涉案房屋缺乏相关建设工程的规划许可证等合法建造的施工审批手续，该诉讼请求属于事实不能履行，原告的该项诉求本院不予支持。我国合同法第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告李佑松未办理合法建造的施工审批手续，二原告亦未尽到相应的合同审查义务，因双方均有过错，未办理房产证的损失由原告自行承担。考虑到合同约定“2011年6月底交房”，诉争房屋至2012年12月原告才入住，对原告要求被告承担逾期交房违约金21760元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，参照本案中原告提供的张某一年房租1500元的证人证言，本院酌定被告李佑松赔偿原告张金凤、胡玉敏3000元逾期交房损失。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，原审判决如下：被告李佑松于本判决生效之日起十日内赔偿原告张金凤、胡玉敏损失3000元。二、驳回原告张金凤、胡玉敏的其他诉讼请求。本案诉讼费用2482元，由原告张金凤、胡玉敏与被告李佑松各承担1241元。二审中，当事人提交一份本院2017年8月7日作出的（2017）豫15民终2258号民事调解书，该调解书的当事人即为本案的双方当事人，所调解的内容与本案有关联性，涉及本案房款的交付及如何办证的相关事宜。本院认为，人民法院依法作出的调解书对双方当事人具有法律约定力。本案双方当事人之间就同一事实和法律关系在其他相关案件中已自愿达成协议，并经人民法院确认，双方当事人应当按此协议各自履行自己的义务。因本案原审原告张金凤、胡玉敏起诉法院的请求一是办证问题，二是承担违约损失问题。办证问题已经在（2017）豫15民终2258号民事调解书中有明确约定，应当以此调解书内容执行。关于违约损失问题。原审综合本案情况酌定赔偿3000元损失并无不当之处。双方当事人就此方面的上诉意见，本院均不予采纳。综上所述，上诉人张金凤、胡玉敏，上诉人李佑松的上诉请求均不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2482元，由上诉人张金凤、胡玉敏与上诉人李佑松各负担1241元。本判决为终审判决。审判长 郑鹏飞审判员 李 虎审判员 左立新二〇一七年八月二十四日书记员 任有为