（2017）苏1183民申9号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2018-07-14
案件名称
王俊、句容馨园物业管理有限公司物业服务合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
句容市人民法院
所属地区
句容市
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
王俊,句容馨园物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省句容市人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏1183民申9号再审申请人（原审被告）：王俊，女，1979年9月7日出生，汉族，句容市人，住句容市。再审被申请人（原审原告）：句容馨园物业管理有限公司，住所地句容市华阳镇南大街河滨佳园08幢101室。法定代表人：胡文军，系该公司执行董事。再审申请人王俊因与被申请人句容馨园物业管理有限公司（以下简称馨园公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2017）苏1183民初451号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王俊申请再审称：1.本案为物业服务纠纷，不应适用小额诉讼程序，原审适用小额诉讼程序审理本案，属于适用法律错误；2.原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，理由在于：第一，其与馨园公司之间不存在物业服务合同关系，因为第一份物业服务合同期限为自2007年5月1日起至2009年4月30日止，包含第一幢至第七幢楼，第二份合同期限为2013年11月1日起至2017年10月31日止，包含第八幢至第十二幢楼及地下车库，其所住的河滨佳园4幢501室已超出第一份物业合同服务时效，又不在第二份合同范围内，且其一直未与馨园公司或业主委员会签订物业服务合同，故双方之间不存在物业服务关系；第二，开发商句容市城兴置业有限公司（以下简称城兴公司）于2009年出具给馨园公司的《通知》无效；第三，馨园公司未经业主同意，强行破坏绿化改造车位、收取停车服务费、不交费不让业主车辆进出小区；第四，馨园公司未经业主大会或业主同意，私自出租物业配套用房多年；第五，馨园公司服务质量达不到要求，所在小区至今未成立业主委员会，业主正当权益得不到诉求；第六，在馨园公司恢复小区绿化，完善服务质量，修好门禁、落水管道，恢复小区整洁前，其有权拒绝支付物业费。综上，请求法院对该案再审，撤销原审判决，依法改判或发回重审，并依法判决馨园公司恢复小区绿化，并维修小区公共设施。本院经审查认为：一、关于原审适用小额诉讼程序问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定，下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；……（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。本案为物业服务合同纠纷，原审适用小额诉讼程序审理本案符合法律规定，再审申请人王俊该项再审理由不能成立。二、关于原审实体问题。（一）关于是否存在物业服务合同关系问题。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，馨园公司与建设单位城兴公司签订的物业管理委托合同、前期物业服务合同合法有效，该两份合同依法对包括王俊在内的所有河滨佳园业主均具有约束力。同时，城兴公司于2009年5月出具的要求延长物业管理委托期限的通知系馨园公司与城兴公司对合同期限作出的变更，亦合法有效，且馨园公司已对整个小区提供了物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，根据等价有偿、公平的原则，王俊应当向馨园公司支付物业费，故王俊该项再审理由不能成立。（二）关于馨园公司未经业主同意，强行破坏绿化改造车位、收取停车服务费、不交费不让业主车辆进出小区，私自出租物业配套用房多年问题。王俊未能提供充分有效的证据对此予以证明，即便王俊主张的事实存在，也不能以此为由拒交物业费，故王俊该项再审理由不能成立。（三）关于所在小区至今未成立业主委员会，业主正当权益得不到诉求问题。是否成立业主大会与业主委员会与是否交纳物业费无关联性，王俊作为业主可参与到本小区业主大会的成立工作中来，但不可以此为由不交物业费，故王俊该项再审理由不能成立。（四）关于王俊是否有权以先履行抗辩权为由拒绝支付物业费问题。先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。物业合同中并未约定双方履行的先后顺序，依交易习惯亦无法确认，故王俊该项再审理由不能成立。王俊另提出要求依法判决馨园公司恢复小区绿化，并维修小区公共设施的主张，因其在原审中对此未提出反诉，该主张不属于再审审查的范围，故不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。申请人王俊的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回王俊的再审申请。审 判 长 杨惠玲审 判 员 吴 静代理审判员 王 坤二〇一七年八月二十四日书 记 员 印 文 来源：