（2017）闽0103民初2609号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-12-18
案件名称
福建津渊福投资有限公司与福州永仁房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建津渊福投资有限公司,福州永仁房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初2609号原告：福建津渊福投资有限公司，住所地福建省福州市仓山区东升街道上三路254号1#楼2层01办公，统一社会信用代码91350100315418807K。法定代表人：陈孔良，总经理。委托诉讼代理人：唐辉，福建辉扬律师事务所执业律师。被告：福州永仁房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区达道路137号德盛花园AB座401，统一社会信用代码91350100MA2XN9KH7A。法定代表人：林钦明，董事长。委托诉讼代理人：沈良华，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。原告福建津渊福投资有限公司（以下简称津渊福公司）与被告福州永仁房地产有限公司（以下简称永仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告津渊福公司的委托诉讼代理人唐辉、被告永仁公司的委托诉讼代理人沈良华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告津渊福公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告履约保证金人民币100万元，并赔偿原告资金占用的利息损失（利息损失以100万元为基数，按人民银行贷款利率标准，从2016年12月8日起计至实际还清之日止，暂计至2017年6月7日共计人民币30166.67元）；2.赔偿原告垫付款损失8万元；3、本案诉讼费用等费用由被告承担。事实和理由：2016年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定被告将坐落于福州市台江XX路XX房屋（建筑面积9500平方米）及周边土地出租给原告；租赁期限10年，合同签订后10日内原告支付给被告履约保证金100万元，甲方将承租范围内的所有房屋交付乙方使用之日起至租赁期限届满乙方按285000元/月的标准支付房租，并依约进行递增。租赁期间，若因租赁房屋出现产权纠纷，被告应负责解决，并承担所有费用，如给原告造成损失的，被告应赔偿原告所有的经济损失。合同签订后，原告依约在2016年12月8日通过法定代表人陈孔良的个人账户向被告的指定收款人王秀敏的个人账户汇付履约保证金100万元。被告收到履约保证金后对原有租户进行清理，以便将房屋交付原告使用。在清理原租户的过程中，被告以资金困难为由要求原告协助垫付相关补偿费用，并表示将来从应缴租金中扣除，原告为加快房屋交付，共为被告代垫补偿费用共计8万元，租户出具收据给原告，但在原告协助被告清理原承租户的过程中，陆续出现购房业主出面制止原告使用，也陆续有业主告知承租房屋很多被司法查封的情况。原告即要求被告对此作出说明，但被告百般推诿，无奈原告只好自行进行调查了解，根据原告了解的情况，被告出租给原告的房屋中大量存在被告已出售办理预告登记及被法院判决确权以及被法院冻结查封的情况，综上事实，被告将已销售、被法院查封、冻结根本无法使用的房屋出租给原告，已构成根本违约，为此提出诉请。被告永仁公司辩称，原被告在签订《房屋租赁合同》时，已知晓房屋现状，正因如此，房屋9层共计9500平方米，双方议定的房租价格仅285000元/月，每平方米仅30元/月，该价格远低于正常市场价，被告在与原告签订《房屋租赁合同》时未隐瞒任何事实，合同属双方真实意思表示，被告已对房屋完成清场，并将房屋交付原告使用，虽个别房屋尚有部分物品未予清出，但并不影响原告正常使用，被告已履行全部合同义务，根据《房屋租赁合同》第六条规定，房屋租金285000元/月，租赁采用先付租金后使用的方式，租金每月支付一次，在每月开始后5日内支付。被告已将房屋交付原告使用，但原告自第一个月起就拖欠房租，被告曾多次催讨，原告均以各种理由予以拒绝，原告的行为已构成违约，为维护自己的合法权益，其已就双方的租赁合同纠纷向本院起诉，诉求原告支付拖欠的房租及逾期违约金，本院已依法受理，现请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日，被告永仁公司（甲方、出租方）、原告津渊福公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、租赁房屋坐落福州市台江XX路XX房屋（建筑面积9500㎡），租赁房屋、土地的具体范围面积详见四至图；2、租赁期限框架为10年，从永仁公司将承租范围内的所有房屋、土地交付津渊福公司使用之日起计算；3、合同签订后10日内，津渊福公司支付给永仁公司履约保证金100万元；4、合同履行过程中，若津渊福公司存在本合同约定的任何一项违约行为，则永仁公司有权从履约保证金中直接予以扣除，抵作津渊福公司尚欠的租金、违约金、赔偿款、水、电费及其他津渊福公司应付费用；租赁期届满，津渊福公司结清全部应付款项并向永仁公司移交租赁房屋后，永仁公司无息返还履约保证金；5、永仁公司将承租范围内的所有房屋交付津渊福公司使用之日起至租赁期限届满，津渊福公司按285000元/月的标准支付房租；6、租赁采用先付租金后使用的方法，租金每月支付一次，在每月开始后5日内支付；7.移交时双方另行确认电表、水表底数。8、如津渊福公司未按合同约定支付租金，从逾期支付次日开始，津渊福公司应每天按应付租金的万分之三支付违约金；9、除法律规定及本合同约定外，若永仁公司违约提前解除本合同的，应按履约保证金的2倍付给津渊福公司违约金，并赔偿津渊福公司造成的经济损失，经济损失包括（但不限于）房屋改建、扩建、装修损失、设备购置损失、人工费用损失、预期利益损失等；10、除法律规定及本合同约定外，若津渊福公司违约提前解除本合同的，则津渊福公司履约保证金不予退还，津渊福公司对租赁房屋的改建、扩建、装修等全部归永仁公司所有；11、租赁期间，若因租赁房屋出现产权纠纷的，永仁公司应负责处理，并承担所有费用；如给津渊福公司造成损失的，永仁公司应赔偿津渊福公司所有的经济损失。上述合同还约定其他事项。2016年12月8日，原告津渊福公司向被告永仁公司指定的案外人王秀敏名下银行账户汇入履约保证金100万元。2017年5月3日，被告永仁公司向原告津渊福公司出具《确认书》，内容为：“我司2016年12月1日与贵司签订的《房屋租赁合同》位于福州市台江区××街道××道路××花园××座的9500平方米的房屋各层面积分别如下：第一层：700平方米、第二层：2200平方米、第三层：850平方米、第四层：850平方米、第五层：850平方米、第六层：850平方米、第七层：850平方米、第八层：850平方米、第九层：1500平方米，特此确认”。诉讼中，原告提出讼争租赁房屋即坐落于福州市台江区××街道××道路××花园××层大部分被法院查封、扣押、冻结，7-9层亦被案外人进行预告登记，因此房屋尚未交付且不能使用，原告对其陈述提供《福州市房屋权属登记信息查询证明》、《预告登记证》（复印件）、《房地产管理部门给被告的函件》（复印件）、房屋现场照片、法院判决书、裁定书（复印件）予以证实，被告对原告提供的证据的真实性均不持异议，确认原告提供的《福州市房屋权属登记信息查询证明》中所涉房屋均在于本案讼争房屋范围之列，提出原告签订本案讼争租赁合同时已知晓房屋现状。此外，原告提供了关于解除《房屋租赁合同》的通知及快递单证实原告于2017年6月1日通知被告解除合同，被告确认于2017年7月11日收到本院送达的上述原告的证据，提出不发生解除合同的效力，其收到该证据只是案件审理的一个环节。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均需依约履行。原告已按合同约定将履约保证金交付给被告，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定，租赁期限10年，从永仁公司将承租范围内的所有房屋、土地交付津渊福公司使用之日起计算。因此，永仁公司负有将承租范围内的所有房屋、土地交付津渊福公司使用的义务，经本庭询问，永仁公司提出其已将讼争租赁房屋交付给津渊福公司使用，津渊福公司对此否认，提出永仁公司至今尚未将讼争租赁房屋交付给其公司。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”永仁公司应对其将讼争租赁房屋、土地交付给津渊福公司承担举证责任，然永仁公司未能举证证明上述交付事实，且被告对讼争租赁房屋XX花园C座1-9层存在被查封冻结以及由案外人办理预告登记证明等情况不持异议，故本院对津渊福公司提出永仁公司尚未交付租赁房屋且无法实际使用的意见，本院予以采纳。现对原告请求被告返还履约保证金100万元，鉴于原被告双方自2016年12月1日起签订合同至今，被告尚未将讼争租赁房屋交付给原告使用且房屋存在查封、扣押、冻结以及案外人预告登记情况，原告在诉讼中已向被告明确了解除合同的意思表示并提供了解除合同通知作为证据，被告于2017年7月11日收到该证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持,本案符合该情形，因此原告有权解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“……合同自通知到达对方解除”的规定，被告于2017年7月11日收到原告提供解除合同通知的证据可视为原告通知被告解除，因此本案原被告签订的《房屋租赁合同》自2017年7月11日解除，故对原告诉请被告返还履约保证金100万元，本院予以支持。关于原告诉请被告支付履约保证金的利息因双方对该款在合同中约定返还时为无息，因此原告该项诉请，本院不予支持。原告诉请被告赔偿其垫付款损失8万元一节，被告否认垫付款事实，现原告未能提供证据证实该款项是应被告要求支付，且原告提供的《收条》不足以证实实际支付款项情况，故对原告该项诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、被告福州永仁房地产有限公司应当于本判决生效之日起十日内一次性向原告福建津渊福投资有限公司返还履约保证金100万元；二、驳回原告福建津渊福投资有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14791元，由原告福建津渊福投资有限公司负担1466元，被告福州永仁房地产有限公司负担13325元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判长 黄敬宏审判员 刘 锦审判员 董 清二〇一七年八月二十四日书记员 马艳珍附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”