（2017）苏0311民初4443号

裁判日期: 2017-08-24

公开日期: 2017-11-04

案件名称

ＸＸ与唐小行、李迪玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

徐州市泉山区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸ,唐小行,李迪玲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款

全文

徐州市泉山区人民法院民事判决书（2017）苏0311民初4443号原告：ＸＸ，男，1981年1月30日生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：朱守春，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宝民，江苏它石律师事务所律师。被告：唐小行，男，1957年1月20日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：李迪玲，女，1957年1月26日生，汉族，住徐州市。被告：李迪玲，女，1957年1月26日生，汉族，住徐州市。原告ＸＸ与被告唐小行、李迪玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托诉讼代理人朱守春、梁宝民，被告李迪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付违约金4万元，返还定金2万元，律师费6000元，共计66000元；2、本案诉讼费由二被告承担。庭审中原告增加诉讼请求：解除原、被告签订的《房地产买卖合同》。事实与理由：2016年12月31日，原被告双方通过某某房地产经济有限公司签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于某某小区XX号楼-X-XXX室房产及地下室以80��元的价格售予原告，并对付款方式、房屋交付等内容进行了约定，且其中第十一条第二款约定：“违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方肆万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失，……违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费等费用。”原告当日按照约定交付定金2万元，后因被告他项权证末能拿到，双方又于2017年2月20日签订补充办议。协议签订后，原告多次要求被告履行合同，但被告以房价上涨为由，拒绝履行合同，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告唐小行、李迪玲辩称，1、签订《房屋买卖合同》是被告李迪玲个人行为，被告唐小行并不知情；2、当时收到原告2万元定金时，被告认为如果不同意卖支付给原告4万元作为违约金，这是包含��金及违约金合计4万元。同意解除合同，可以退还定金，不同意原告其它诉讼请求。原告为支持其主张，提供如下证据：1、房地产买卖合同，证明双方签订房地产买卖合同，并对付款方式、房屋交付、违约责任的承担等内容进行明确约定的事实；2、收条，证明原告按照合同约定交付被告2万元定金的事实；3、补充协议，证明被告他项权证未能拿到，双方协议延期办理过户手续的事实；4、原告与房产中介的微信截图，证明被告不愿意卖房的原因是因为房屋价格上涨；5、律师费发票，证明原告为本次诉讼支付律师费6000元。被告唐小行、李迪玲经质证认为，对证据4的真实性有异议，原告与房��中介的微信截图，是原告与中介之间的聊天，与被告无关。对其它证据的真实性、关联性、合法性无异议，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2016年12月31日，原告ＸＸ与被告李迪玲签订《房地产买卖合同》（协议编号：S：1603096）。涉讼合同落款甲方处分别签署“唐小行”、李迪玲的名字，乙方为ＸＸ，丙方为某某房产中介服务部。合同约定甲方将唐小行名下位于徐州市泉山区某某小区XX#楼-X-XXX室（产权证号XXX**）计107.17平方米房屋出售给乙方，房屋总价款为80万元。合同履行方式及时间：签订本合同时，乙方向甲方交付购房定金2万元，乙方在支付定金后，甲方将房产证押给丙方保管。甲乙双方于2017年2月8日前到产权部门办理过户手续；如逾期视为违约（双方签订补充协��的除外）。违约责任，违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金肆万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。同日，原告向被告李迪玲支付20000元定金。2017年2月20日，被告李迪玲与原告就《房地产买卖合同》（协议编号：S：1603096）签订一份甲方为唐小行，乙方为ＸＸ的《补充协议》。合同约定，因甲方他项权证未能拿到，将办理过户手续的时间更改为2017年2月24日前。后被告未按约定履行合同，原告于2017年7月14日年起诉来院要求解除与二被告签订的《房地产买卖合同》并返还原告定金、支付违约金。并委托江苏它石律师事务所代理诉讼，支付代理费6000元。庭审中，原告陈述：在合同履行过程中被告唐小行也认可包括准备搬家、到银行办理解押手续，以及办理结清物业费等手续。这说明被告唐小行是授权的，因为银行解押，如果没有唐小行的授权无法办理抵押注销手续。其次，被告同意房管局人员上门办理业务，如果未经唐小行同意，被告不会作出该承诺。上述事实证明被告唐小行是知情的。庭审中，被告李迪玲陈述：被告唐小行不愿意出卖涉诉房产。本院认为，对于当事人双方存在的主要争议焦点认定概述如下：1、双方签订的房屋买卖合同是否有效。虽然被告唐小行在协议书上的签字是被告李迪玲代书，但因两被告是夫妻关系，且一直在一起生活，原告足以相信是被告唐小行的授权。结合原告庭审时的陈述，在合同签订后，被告李迪玲办理银行解押、结清物业费等行为表明被告唐小行对合同的效力也予以认可。最高人民法院《关于适用若干问题解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。对买受人ＸＸ而言，有理由相信李迪玲出卖房屋的行为是夫妻双方共同意思表示，已构成表见代理行为。且根据最高人民法院关于《审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，原告ＸＸ与被告李迪玲签订的《房屋买卖合同》合法有效。2、二被告是否应当承担违约金的问题。被告未按照《房地产买卖合同》及《补充合同》约定于2017年2月24日前办理过户手续，且被告当庭表示拒绝履行合同，该违约行为致使房屋所有权不能发生转移，已构成根本违约，符合合同法定解除条件，原告要求解除《房地产买卖合同》的诉请，本院予以支持。因被告违约致使合同解除，被告应当返还原告定金，并支付违约金。原被告在合同中约定的违约金4万元符合法律规定，对原告的诉请本院予以支持。原被告在合同中约定如一方违约，应支付律师费，且江苏它石律师事务所收取的律师费符合相关规定，故对于ＸＸ要求二被告支付律师费损失6000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项，第九十��条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用若干问题解释（一）》第十七条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ与被告李迪玲签订的《房地产买卖合同》；二、被告唐小行、李迪玲于本判决生效后十日内向原告ＸＸ返还定金20000元；三、被告唐小行、李迪玲于本判决生效后十日内给付原告ＸＸ违约金40000元；四、被告唐小行、李迪玲于本判决生效后十日内给付原告ＸＸ律师费6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支��迟延履行期间的债务利息。案件受理费13250元，减半收取6625元。由被告唐小行、李迪玲负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员　　吴风华二〇一七年八月二十四日书记员　　刘雪莘附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可��解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的��应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。百度搜索“”