（2017）辽0703民初1348号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-09-24
案件名称
原告郑某与被告刘某租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
锦州市凌河区人民法院
所属地区
锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑某,刘某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0703民初1348号原告：郑某，男，1971年10月14日出生，汉族，企业职员，住锦州市太和区。被告：刘某，男，1978年12月26日出生，汉族，经理，住锦州市凌河区。原告郑某诉被告刘某租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某、被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某向本院提出诉讼请求：1、判令被告违反合同约定，赔偿原告三个月违约金12500元；2、判令双方签订的合同解除；3、判令被告承担本案诉讼等各项费用。事实与理由：2016年6月15日，原被告双方经平等协商，签订租赁合同。原告将坐落于锦州市中央大街三段某号（某中心16层98号写字间出租给被告使用。双方明确约定：被告租用该房屋的期限为三年，即自2016年6月15日至2019年6月14日止。被告支付原告租金第一年为4万元；第二年为5万元；第三年为5万元。被告预留原告租金保证金5000元。租金被告以6个月为单位一次性支付给原告，每次被告支付原告租金应提前30天，租金逾期未支付给原告，视为被告违约，放弃租赁该写字间的使用权利，所留租金保证金原告不退给被告。原被告双方其中任何一方如在本合同租期内要求提前解约，需提前3个月以书面形式通知对方，除结算各项费用外，并以3个月租金作为提前解约给对方造成损失的补偿。2017年5月下旬，被告一方通过打电话方式告诉原告第二年不再租赁该写字间。2017年6月6日，双方在办理退租手续过程中，在原告催要违约金时，被告拒不支付，而且还出尔反尔，称“大不了我继续租该写字间，我不差这点钱”。但截止2017年6月14日租期整整满一年后，仍未支付第二年租金。原告认为被告未按合同提前3个月以书面形式通知对方，造成原告措手不及，无法及时出租该写字间，造成一定的经济损失。同时合同中原告已在第一年租金中让出10000元给被告装修，这是在被告签订三年租期的前提下，原告才让出10000元装修费用的，实际上造成了原告较大的经济损失。被告出尔反尔，在不付租金的情况下还声称继续租用该写字间，严重违背诚信契约精神，客观上也造成原告的经济损失。鉴于此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告刘某辩称，1、租房时间是2016年6月15日，原、被告应该平等协商，但是合同中所有条款偏向原告一方。我交了5000元保证金是保证我不租房要提前30天我赔给他。合同第七条约定，原告要求我赔偿12500元的损失，我提前一个月告诉原告不租房，原告知道的情况下和别人洽谈了。我15日到期，原告当天就租给另外的公司，比我的租金还高。原告起诉称2017年6月6日我们当时交房，实际情况是合同6月15日到期，但6月6日原告强制性收回钥匙，我还在租期内为什么收回我的钥匙。在租赁期间内的违约金的损失费，我会核算。对方主张的损失我会赔，但是具体有什么损失？原告陈述的房屋租金，第一次房租4万元，说4万中让出1万元装修费，原告提交了房屋租赁合同，没提交我当初给他的小票，还有二次打款的证据。我同意解除与原告的房屋租赁合同。原告郑某向本院提交的证据有，1、锦州某中心写字间租赁合同，证明约定赔付三个月租金作为补偿；2、录音（2017年6月6日原、被告之间的录音），证明当时被告说马上给我三个月的租金，还表示要续租；3、商品房买卖合同网上备案（存档）表，证明出租房屋权属是原告。被告刘某未向本院提交证据。本院对原告提交的证据1、3的真实性、合法性、关联性均予以采信；证据2的真实性、合法性予以采信，关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月15日，原告郑某与被告刘某签订房屋租赁合同，合同约定原告将其所有的坐落于锦州市中央大街三段3-98号（某中心16层98号写字间）出租给被告使用，租期自2016年6月15日至2019年6月14日止，期限三年。被告支付原告租金第一年为4万元，第二年为5万元，第三年为5万元。原告预留被告租金保证金5000元。租金被告以6个月为单位一次性支付给原告，每次被告支付原告租金应提前30天，租金逾期未支付给原告，视为被告违约，放弃租赁该写字间的使用权利，所留租金保证金原告不退给被告。被告负责对写字间进行装修（地板、吊棚、乳胶漆），原告已从房屋租金中让出10000元给被告进行装修，合同终止时，被告应按时完好交回房屋（含装修）。并约定，双方其中任何一方如在本合同租期内要求提前解约，需提前三个月以书面形式通知对方，除结算各项费用外，并以三个月租金作为提前解约给对方造成损失的补偿。2016年6月15日，原告将租赁房屋交付被告使用，当天被告向原告交付上半年租金20000元、保证金5000元。2016年11月6日被告通过锦州银行账户转账的形式，向原告支付第一年的剩余租金20000元。2017年5月，被告方通过电话通知原告不再租赁此房屋。2017年6月6日，原告收回承租房屋。2017年6月16日原告将该房屋出租给案外人刘大亮，租金每年5.8万元。在庭审中，被告表示原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，原告郑某与被告刘某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，依法应予以保护。现原告要求解除合同，被告亦表示同意，故对此请求依法予以支持。原告主张赔偿违约金12500元，虽然原、被告签订的房屋租赁合同对违约金计算方式作了明确约定，但双方约定的违约金过分高于原告的实际经济损失。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金性质以补偿性为主，惩罚性为辅，约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，考虑本案中一年租金与三年租金的差额及被告未按照合同约定提前三个月提出解约，仅提前一个月告知原告的违约行为，酌情确定违约金数额5000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告郑某与被告刘某于2016年6月15日签订的房屋（坐落于锦州市中央大街三段3-98号某中心16层98号写字间）租赁合同；二、被告刘某于本判决生效后五日内给付原告郑某违约金5000元；三、驳回原告郑某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57元，由被告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员 肖 宏二〇一七年八月二十四日书记员 张欣然 关注公众号“”