（2017）渝05民终4506号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2018-07-20
案件名称
南岸区万喜餐饮店与重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南岸区万喜餐饮店,重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终4506号上诉人(原审被告):南岸区万喜餐饮店,住所地重庆市南岸区南坪西路2号南坪百盛负一层，组织机构代码L8348180-9。经营者：潘均，女，1989年6月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：李高飞，重庆中钦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昆，重庆中钦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司,住所地重庆市南岸区南坪西路2号，统一社会信用代码9150010877847221XJ委托诉讼代理人：李凌云，男，该公司职工。委托诉讼代理人：李睿，重庆国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人南岸区万喜餐饮店（以下简称万喜餐饮店）与被上诉人重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司（以下简称万友百盛南坪分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初5305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人万喜餐饮店的委托诉讼代理人李高飞、陈昆，被上诉人万友百盛南坪分公司的委托诉讼代理人李凌云、李睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万喜餐饮店上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案诉讼费用由万友百盛南坪分公司负担。事实和理由：1、一审法院对于万友百盛南坪分公司是否具有出租人资格未严格审查，对于房屋所有权主体没有查清，万友百盛南坪分公司没有资格作为本案万友百盛南坪分公司。2、一审法院对于租金的计算错误。万喜餐饮店尚欠的租金应为463050元，减去已经支付的119100元，尚欠租金应为343950元。3、自合同解除后，万喜餐饮店一直处于停业状态，2016年2月25日至2016年6月12日场地占用费按照正常经营租金计算对于万喜餐饮店不公平。4、一审判决10万元保证金不抵销相关的租金费用错误。5、在经营过程中，商场方的物业消防多次存在故障，给万喜餐饮店在经营过程中造成了重大损失，一审对万喜百盛南坪分公司的违约行为未认真调查，并对万喜餐饮店的经济损失在租金中进行抵扣错误。6、《场地租赁合同》是格式合同，一审对此未予认定严重损害了万喜餐饮店的利益。万友百盛南坪分公司辩称，万友百盛南坪分公司在一审审理过程中举示了重庆万友百货广场有限公司与重庆凯悦房地产开发有限公司签订的租赁合同，证明万友百盛南坪分公司有权出租案涉房屋。在一审审理过程中，对于尚欠的租金金额万喜餐饮店是明确表示认可的。根据合同约定，万喜餐饮店违约保证金不予退还。万喜餐饮店的上诉理由不能成立，请求维持一审判决。万友百盛南坪分公司向一审法院起诉，请求：1、确认其与万喜餐饮店签署的《场地租赁合同》及补充协议于2016年2月24日解除，万喜餐饮店立即返还租赁场地；2、万喜餐饮店向万友百盛南坪分公司支付拖欠的租金425017.24元（暂计算至2016年2月24日），并自2016年2月25日至万喜餐饮店实际归还场地之日按1350元/天的标准向万友百盛南坪分公司支付场地占用使用费；万喜餐饮店向万友百盛南坪分公司支付逾期支付租金的滞纳金7076.05元（暂计算至2016年2月24日）；3、万喜餐饮店向万友百盛南坪分公司支付垫付的水电费218200元（暂计算至2016年4月30日），自2016年5月1日起至万喜餐饮店实际归还场地之日止以电费1.1元/度，水费4.55元/吨为标准向万友百盛南坪分公司支付水电费；4、万喜餐饮店赔偿万友百盛南坪分公司实际损失125679元；5、万喜餐饮店向万友百盛南坪分公司支付合同解除违约金46125元；6、万喜餐饮店向万友百盛南坪分公司缴纳的保证金100000元不予退还；7、诉讼费由万喜餐饮店承担。一审法院认定的事实：2014年10月15日，万友百盛南坪分公司（甲方）与潘均（乙方）签订《场地租赁合同》，合同约定第一条：甲方将其所属南坪百盛第负一层面积为920平方米的场地出租给乙方使用；第二条：租赁用途为美食广场；第三条：1、租赁期为8年，从2014年10月20日起至2023年1月19日止，租赁场地交付日期2014年10月20日，计租日2015年2月20日，开业日期2015年1月20日；合同还对租金及交缴方式、保证金、物业管理、经营销售管理、装修管理、违约责任等进行了约定。万友百盛南坪分公司在甲方落款处盖章并由经办人签字；万喜餐饮店潘均在乙方处签名并捺印。2015年11月1日，万友百盛南坪分公司（甲方）与万喜餐饮店（乙方）签订《补充协议》，协议约定：1、将原2014年10月签订“微时代美食花园”的租赁合同免租期延长至2015年4月15日；2、因经营环境影响导致微时代之前经营情况不佳，截至2015年10月份租金拖欠金额总计436179元；3、百盛现同意与贵司提前终止之前的租赁合同，在缩减其经营面积后重新签订租赁合同，减免后欠租310500元；4、重新签订合同后，租赁面积为540平方米，第一年每月租金为40500元；5、前期所欠租金由后续签订的新租赁合同中的2015年11月-2016年4月，分6个月内进行均摊返还，每月返还51750元；6、在新合同前6个月应缴租金中加上前期所欠租金的分摊拟每月支付92250元租金；7、原乙方租赁区域内的嗨锅位置租赁面积共计128平方米，租赁时间延续至2015年12月31日截至，期间租金按照原合同相关约定支付甲方，之后该租赁面积退还甲方；8、2014年10月20日微时代与南坪百盛签订的租赁合同作废，后期执行以2015年11月1日签订的租赁合同为准；9、如在2015年11月1日减免租金及新签租赁合同后，微时代无故欠租超过一个月，重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司有权按照原合同条款执行，所产生一切损失由乙方承担；10、本补充协议正本一式四份，甲乙双方各执两份。万友百盛南坪分公司在甲方落款处盖章并由经办人签字；万喜餐饮店在乙方处加盖印章，并由万喜餐饮店的经营者潘均签名。同日，万友百盛南坪分公司（甲方）与万喜餐饮店（乙方）签订新的《场地租赁合同》，合同约定第一条：甲方将其所属南坪百盛第负一层面积为540平方米的场地出租给乙方使用。第二条：租赁用途为美食广场。第三条：1、租赁期为7年，从2015年11月1日起至2022年10月31日止，租赁场地交付日期2015年11月1日，计租日2015年11月1日，开业日期2015年11月1日。第四条租金及交缴方式：起始租金为每月每平方米75元（包含物业管理费和单冷空调费），实际使用面积540平方米，2015年11月1日至2016年10月31日每平米月租金为75元，月租金为40500元；2016年11月1日至2017年10月31日每平米月租金为78.75元，月租金为42525元……乙方应按期向甲方交纳租金，如乙方未按期足额支付到期租金，甲方有权提前解除本合同。第五条：保证金。1、乙方同意向甲方提供保证金（不具有定金性质，不适用定金罚则）100000元，并于本合同签订之日向甲方一次性支付。2、乙方与任何第三方发生的债务关系或其违法经营所造成的法律后果不得影响甲方，如因此导致甲方损失，甲方有权扣除相应保证金以获得补偿。3、如乙方未按时缴纳包括但不限于租赁场地租金、物业管理费、电费、电话费等费用时，则甲方有权自保证金中扣除该费用。4、当保证金不足全额的80%时，乙方必须在甲方发出补款通知后10日内补足全额，否则乙方构成重大违约，甲方有权提前解除合同。5、租赁期间，乙方如有不服从甲方管理或未经甲方同意超范围经营等违反本合同约定的行为时，甲方将以书面形式向贵司提出整改，若乙方在收到整改通知7日内仍未达成，甲方有权提前解除合同并扣留部分或全部保证金作为违约金。6、若乙方充分地履行了本合同规定的全部义务，并在合同终止后完成注销或转移以租赁场所为注册地址的工商登记、税务、各类许可及租赁登记（如有）的，则租赁期满90日后，凭乙方保证金收据甲方不计息将保证金退还乙方。第六条物业管理：1、甲方负责将总水、电的接口接到乙方租赁场地处，租赁场所单独安装的水、电及电话等，其费用由乙方支付。甲方按国家规定标准代收，乙方在收到甲方的付款通知后5日内付清。第十条乙方保证及责任：2、乙方为租赁场所的总承租人，乙方向甲方支付整体租赁场所的租金及相关费用。甲方同意乙方在承租场所后划分区域经营，其他经营者由乙方自主招商、分租、转租、与第三人合作经营，统一规划管理，收取相关费用，乙方不再租赁场所从事任何可能影响甲方或相邻其他商户、租户、权利人正常经营的行为，但为履行本合同的权利义务除外；7、若乙方未能按时缴纳租金，除应及时如数补交外，每逾期一日，应向甲方支付拖欠总金额10‰的滞纳金，一昂逾期交付租金超过十五天、逾期交付电费、水费、煤气费等公共事业费用超过三十天的，甲方有权停止租赁场所的水电供应或单方解除合同，并扣留乙方已交纳的保证金作为违约金，乙方须赔偿由此造成的甲方一切损失。第十二条违约责任：1、在合同有效期内，若乙方违约而导致甲方解除本合同或乙方单方终止履行本合同，乙方应支付本合同上一次所缴纳租金总额的50%作为违约金，保证金不予退还。如果违约金不足以偿付甲方因此遭受的损失，乙方须继续予以赔偿。3、若甲乙任何一方有严重违反本合同任何义务条款的行为时，守约方有权随时经书面通知解除本合同，违约方不得有异议，并须赔偿守约方因其违约行为而遭受的损失。第十四条租赁场所的返还：1、租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将其自行安装的设备、设施及商品（以下简称“物品”）全部撤离租赁场所，交还租赁场所时双方应办理书面交接手续。2、乙方不能在本合同终止后五日内交还租赁场所的，每逾期一天应向甲方支付终止合同前一年租金的1%作为违约金。逾期交还超过十日，甲方有权更换租赁所门锁，有权选择下列方式处理物品：对乙方留存在租赁场所内的物品，甲方有权单方提存公证，将该物品经公证后转移能保障财产处存放。经书面通知后存放达一个月乙方仍不认领或未及时付清欠款的，甲方有权处置该存放物品。甲方处置存放物品的行为，视为行使已经乙方授权委托的行为，乙方放弃抗辩权。甲方处置存放物品所得的款项，须先行支付公证、存放、处置该物品的一切费用及乙方拖欠甲方的款项。3、本合同终止之日内，乙方应将租赁期间所发生的费用全部结清。若乙方欠缴任何费用（包括本条第2款所述费用），甲方有权从乙方交纳的保证金扣除，若保证金不足以偿付，乙方应继续清偿所欠费用。如出现本合同第十四条6款情况终止合同，甲方有权扣留保证金不予退还乙方。万友百盛南坪分公司在甲方落款处盖章并由经办人签字；万喜餐饮店在乙方处加盖印章，并由万喜餐饮店的经营者潘均签名。合同签订后，万喜餐饮店向万友百盛南坪分公司缴纳了保证金100000元，万友百盛南坪分公司将涉案房屋交予万喜餐饮店使用。2016年2月20日，万友百盛南坪分公司以万喜餐饮店未按合同约定交纳租金及相关费用为由于2016年2月20日拟定《解除通知书》，并于2016年2月22日通过特快专递方式寄出。《解除通知书》内容为：致潘均（南岸区万喜餐饮店），2015年11月1日贵我双方签订《场地租赁合同》及《补充协议》，贵方承租我公司位于负一层540平米的租赁场地，用于经营“美食广场”，租赁期限为7年。场地租赁合同签订后，我公司如约将场地交付贵方使用，并完全履行了我公司场地租赁协议的义务，但贵方未按双方签订协议的相关约定向我司履行缴纳租金及相关费用义务，经我司多次催收无果。鉴于此，我公司特通知贵方如下：一、我公司依据《场地租赁合同》第十条的约定，解除与贵方的《场地租赁合同》，自本通知到达贵方之日起，《场地租赁合同》解除。二、请贵方在收到本通知之日起5日内，按照相关约定向我方交还场地并办理相关手续，自行将所有的可移动物品搬离，并不得破坏原有的不可移动之装修部位。贵方未按照通知的时限交还我公司的，视为贵方放弃场地内相关物品的所有权，我公司自行或雇请专门人员腾空场地，由此造成的损失及费用以及因任何后续商户、其他第三方由此提出索赔而受到的损失，全部由贵方承担。三、我公司保留依据《场地租赁合同》约定及相关法律规定追究贵方全部违约责任的权利。庭审过程中，万友百盛南坪分公司请求双方于2015年11月1日签订的《场地租赁合同》及《补充协议》于2016年2月24日解除，万喜餐饮店当庭认可上述协议于2016年2月24日解除。一审另查明：涉案房屋所有人系重庆凯悦房地产开发有限公司，该房尚未办理房地产权证。2002年5月31日，重庆凯悦房地产开发有限公司（甲方）与重庆万友经济发展有限责任公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将重庆市南岸区南坪西路2号重庆浪高凯悦大酒店出租给乙方使用，租赁期为15年，自2002年1月1日起计算；乙方可根据经营情况采取联营、出租柜台或以其他招商方式出租及转租部分租赁场所；甲方已于2002年6月22日将租赁场所移交给乙方使用。2003年9月23日，重庆万友经济发展有限责任公司（甲方）、重庆万友百货广场有限公司（乙方）、重庆凯悦房地产开发有限公司（丙方）签订《权利义务转让协议》，约定：一、甲方同意将其在《租赁合同》项下的一切权利、义务和责任转让给乙方；二、乙方同意受让《租赁合同》项下甲方的全部权利、义务和责任。三、丙方同意乙方继承和履行甲方在《租赁合同》项下的全部权利、义务和责任。四、自本协议生效之日起，乙方取代甲方成为《租赁合同》的承租方，丙方仍作为《租赁合同》的出租方。后，重庆万友百货广场有限公司（甲方）、重庆万友百盛广场有限公司（乙方）、重庆凯悦房地产开发有限公司（丙方）又签订《权利义务转让协议》，约定将承租人变更为重庆万友百盛广场有限公司。再后，重庆万友百盛广场有限公司出具说明，认可委托重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司以自己的名义就重庆市南岸区南坪西路2号百盛商场对外签订场地租赁合同，收取租金及相关费用等。一审庭审过程中，双方对下列事实无异议：1、合同期间应付租金464400元、已付租金40500元、尚欠租金423900元无异议；2、截至2016年6月12日应缴水电费总额为324547元、已缴82748元、尚欠水电费241799元无异议；3、2016年6月13日万友百盛南坪分公司对万喜餐饮店承租场地采取了断电措施。一审法院在询问万喜餐饮店、潘均为何租赁合同抬头写的承租方为潘均、落款处却同时有南岸区万喜餐饮店的印章和潘均的签名，万喜餐饮店与潘均陈述租赁物使用人和实际承租人应为南岸区万喜餐饮店，责任也应由南岸区万喜餐饮店承担。万友百盛南坪分公司对此予以认可，并自愿撤回对潘均的起诉。一审法院认为，签订时间为2015年11月1日的《场地租赁合同》虽乙方处在抬头和落款处不一致，但经万喜餐饮店与潘均解释：落款处虽同时有南岸区万喜餐饮店的印章和潘均的签名，但南岸区万喜餐饮店系个体工商户，潘均系经营者，实际承租人应为南岸区万喜餐饮店；万友百盛南坪分公司认同该解释，并自愿撤回对潘均的起诉。万友百盛南坪分公司未违反法律规定，对万友百盛南坪分公司撤回对潘均的起诉予以准许，对双方认可的南岸区万喜餐饮店系合同相对方的意见予以确认。该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，应予确认，双方均应按约履行合同。万友百盛南坪分公司以万喜餐饮店未按时支付租金及其他费用为由，以向万喜餐饮店送达《解除通知书》的方式行使合同约定的单方解除权，现起诉要求法院确认双方于2015年11月1日签订的《场地租赁合同》于2016年2月24日解除，万喜餐饮店当庭予以认可，对万友百盛南坪分公司的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，万喜餐饮店应将承租房屋腾空交还给万友百盛南坪分公司。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方对合同期间应付租金464400元、已付租金40500元、尚欠租金423900元无异议，予以确认，万喜餐饮店应向万友百盛南坪分公司支付尚欠租金423900元。场地租赁合同第六条第1款约定：甲方负责将总水、电的接口接到乙方租赁场地处，租赁场所单独安装的水、电及电话等，其费用由乙方支付。甲方按国家规定标准代收，乙方在收到甲方的付款通知后5日内付清。根据该约定，万喜餐饮店应向万友百盛南坪分公司缴纳水费和电费。一审庭审过程中，双方对截至2016年6月12日应缴水电费总额324547元、已缴82748元、尚欠水电费241799元无异议，予以确认，万喜餐饮店应向万友百盛南坪分公司支付尚欠水电费241799元。关于万友百盛南坪分公司要求万喜餐饮店支付从2016年6月13日至万喜餐饮店向万友百盛南坪分公司腾退租赁场地之日止的水电费的诉讼请求，现未有证据证实万喜餐饮店使用了水电，且根据查明的事实，万友百盛南坪分公司在2016年6月13日已经对万喜餐饮店承租场地采取了断电措施，万喜餐饮店承租涉案场地系用于美食经营，万友百盛南坪分公司断电后万喜餐饮店也无法使用涉案场地进行经营。故对万友百盛南坪分公司关于万喜餐饮店支付2016年6月13日至实际腾退之日的水电费的诉讼请求不予支持。关于万友百盛南坪分公司主张实际损失125679元的诉讼请求：万友百盛南坪分公司陈述根据双方于2015年11月1日签订的《补充协议》第2条（因经营环境影响导致微时代之前经营情况不佳，截至2015年10月份租金拖欠金额总计436179元）、第3条约定（百盛现同意与贵司提前终止之前的租赁合同，在缩减其经营面积后重新签订租赁合同，减免后欠租310500元），该两条中金额的差额（436179元-310500元=125679元）即为万友百盛南坪分公司的损失。万喜餐饮店辩称此系万友百盛南坪分公司、万喜餐饮店在基于市场情形不好的情况下自愿作出的行为，意在促使双方合作，并非万友百盛南坪分公司损失。万友百盛南坪分公司自愿解除2014年10月15日签订的合同，并减免万喜餐饮店部分尚欠租金，重新与万喜餐饮店签订本案租赁合同（2015年11月1日），系万友百盛南坪分公司真实意思表示且未在本案租赁合同中进行任何体现和约定，并非本案租赁合同履行过程中万友百盛南坪分公司产生的损失，对此不予支持。关于万友百盛南坪分公司请求万喜餐饮店支付从合同解除次日即2016年2月25日至万喜餐饮店实际腾退承租场地之日止支付场地占用费的诉讼请求。合同解除之后，万喜餐饮店理应向万友百盛南坪分公司腾退房屋，若万喜餐饮店未向万友百盛南坪分公司腾退房屋，则应向万友百盛南坪分公司支付房屋占用费。关于房屋占用费计算标准：万友百盛南坪分公司主张按合同约定的租金标准1350元/日符合常理，予以采信。关于房屋占用费计算期限：《场地租赁合同》第十四条第1款约定“租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将其自行安装的设备、设施及商品全部撤离租赁场所，交还租赁场所时双方应办理书面交接手续”，即万喜餐饮店应在合同解除后立即腾退场地，故起始时间应从合同解除次日即2016年2月25日开始计算；至于截止日期，根据查明的事实，万友百盛南坪分公司于2016年6月13日开始对万喜餐饮店承租场地断电，万喜餐饮店承租涉案场地其目的是用于美食经营，但万友百盛南坪分公司停电以后势必导致万喜餐饮店无法继续使用涉案场地进行经营。根据《场地租赁合同》第十四条第2项的约定（乙方不能在本合同终止后五日内交还租赁场所的，每逾期一天应向甲方支付终止合同前一年租金的1%作为违约金。逾期交还超过十日，甲方有权更换租赁所门锁，有权选择下列方式处理物品：对乙方留存在租赁场所内的物品，甲方有权单方提存公证，将该物品经公证后转移能保障财产处存放。经书面通知后存放达一个月乙方仍不认领或未及时付清欠款的，甲方有权处置该存放物品。甲方处置存放物品的行为，视为行使已经乙方授权委托的行为，乙方放弃抗辩权。甲方处置存放物品所得的款项，须先行支付公证、存放、处置该物品的一切费用及乙方拖欠甲方的款项），万友百盛南坪分公司本可以采取其他措施和办法收回房屋，但怠于行使导致涉案场地既无法经营又未交还万友百盛南坪分公司，故万友百盛南坪分公司对此也有过错，故场地占用费应计算至万友百盛南坪分公司停电之前即2016年6月12日。据此，依法主张场地占用费147150元（1350元/天×109天）。关于万友百盛南坪分公司主张万喜餐饮店逾期支付租金的滞纳金7076.05元、合同解除违约金46125元、万喜餐饮店缴纳的保证金100000元不予退还的诉讼请求。《场地租赁合同》第十二条第1款约定：在合同有效期内，若乙方违约而导致甲方解除本合同或乙方单方终止履行本合同，乙方应支付本合同上一次所缴纳租金总额的50%作为违约金，保证金不予退还。如果违约金不足以偿付甲方因此遭受的损失，乙方须继续予以赔偿。双方在合同中对违约金作出了约定，即：本合同上一次所缴纳租金总额的50%作为违约金，保证金不予退还。本合同签订日期为2015年11月1日，根据《补充协议》第6条的约定“新合同前6个月应缴租金加上前期所欠租金的分摊拟每月支付92250元租金”，而《场地租赁合同》解除日期为2016年2月24日，故从合同签订之日到解除之日未满6个月，故“上一次所缴纳租金总额”应为92250元，该金额的50%为46125元。“保证金100000元不予退还”的约定其本质也为约定违约金。故本案中，双方对约定的违约金总额为146125元。而万友百盛南坪分公司主张的逾期支付租金的滞纳金其本质为资金占用损失，系法定损失。关于约定违约金与损失之间的关系问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持，该规定阐释了违约金是以补偿为主、以惩罚为辅；当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失情况下，与损失相等的部分为赔偿性质，超过损失的部分为惩罚性质。基于此，约定违约金与法定损失不能同时主张，主张较高的约定违约金146125元。一审庭审过程中，万喜餐饮店提出违约金过高，万友百盛南坪分公司的损失并非只有资金占用损失，还包括合同履行后可以获得的利益或其他商业机会或损失，本案中，合同期限长达7年，月租金根据年限从4万元到5万余元不等，合同全部履行完毕的租金总额约为400万元，故本案约定的违约金146125元不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定中关于“约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的情形，故约定违约金并非过分高于造成的损失。据此，对万友百盛南坪分公司请求万喜餐饮店支付违约金46125元及万友百盛南坪分公司缴纳的保证金100000元不退的诉讼请求不予支持，对万友百盛南坪分公司请求万喜餐饮店支付逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求不予支持。关于万喜餐饮店辩称万友百盛南坪分公司因物业管理瑕疵导致万喜餐饮店方产生损失，故应相应减少租金及滞纳金的意见，因万喜餐饮店未提交相应证据予以证实，不予采信。据此，判决：“一、确认原告重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司与被告南岸区万喜餐饮店于2015年11月1日签订的《场地租赁协议》于2016年2月24日解除；二、被告南岸区万喜餐饮店于本判决生效之日起十日内将位于南坪百盛负一层面积为540平方米的场地腾空后交还给原告重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司；三、被告南岸区万喜餐饮店于本判决生效之日起十日内支付原告重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司租金423900元；四、被告南岸区万喜餐饮店于本判决生效之日起之日内支付原告重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司截至2016年6月12日水电费241799元；五、被告南岸区万喜餐饮店于本判决生效之日起之日内支付原告重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司2016年2月25日至2016年6月12日场地占用费147150元；六、被告南岸区万喜餐饮店于本判决生效之日起之日内支付原告重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司违约金46125元；七、被告南岸区万喜餐饮店向原告重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司缴纳的保证金100000元不予退还；八、驳回原告重庆万友百盛广场有限公司南坪分公司其他诉讼请求。”本院二审审理过程中，万喜餐饮店举示了中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明其于2015年12月4日向万友百盛南坪分公司支付了2015年10月与11月的租金共计119100元，该租金应在欠付的租金总额中进行扣减。万友百盛南坪分公司认可该证据的真实性，但认为2015年12月4日支付的69000元租金实际是支付的2015年10月的租金。对于2015年12月4日支付的2015年11月租金50100元，认为其中40500元是双方在一审审理过程中认可的万喜餐饮店已支付的租金，另外9600元是万喜餐饮店支付的水电费。万友百盛南坪分公司举示了发票两张，拟证明万喜餐饮店于2015年12月4日支付的2015年10月租金，万友百盛南坪分公司早在2015年10月5日即向其经营者潘均开具了发票，该笔租金在双方2015年11月1日签订《补充协议》时已经进行了结算。万喜餐饮店认可该证据的真实性，但认为无法达到万友百盛南坪分公司的证明目的。本院对双方所举示的证据的真实性均予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，万友百盛南坪分公司与万喜餐饮店签订的《场地租赁协议》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性约定，合法有效。万喜餐饮店上诉认为万友百盛南坪分公司提起本案诉讼主体不适格，万友百盛南坪分公司在本案一审审理过程中举示了重庆万友经济发展有限责任公司与重庆凯悦房地产开发有限公司签订的《租赁合同》，该合同约定重庆万友经济发展有限责任公司有权将其所租赁的房屋转租给第三人，万友百盛南坪分公司亦举示了重庆万友经济发展有限责任公司与重庆万友百货广场有限公司、重庆凯悦房地产开发有限公司签订的《权利义务转让协议》、重庆万友百货广场有限公司与重庆万友百盛广场有限公司、重庆凯悦房地产开发有限公司签订的《权利义务转让协议》以及重庆万友百盛广场有限公司出具的授权委托书，证明了万友百盛南坪分公司有权对外出租案涉房屋，根据合同相对性原则，万友百盛南坪分公司提起本案诉讼要求万喜餐饮店支付差欠的租金及承担违约责任主体适格，万喜餐饮店的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。万喜餐饮店上诉认为其于2015年12月4日向万友百盛南坪分公司支付了119100元租金，该租金应从差欠的租金中进行扣减。虽然万喜餐饮店就此举示了中国农业银行银行卡交易明细清单证明了其于2015年12月4日的付款事实，但就此万友百盛南坪分公司亦举示了2015年10月5日开具的2015年10月的租金发票，该发票证明双方在2015年11月1日在签订《补充协议》时已经扣减了2015年10月的租金。而2015年12月4日所支付的2015年11月的租金50100元，万友百盛南坪分公司认为是支付的2015年11月租金40500元以及水电费9600元。按照万友百盛南坪分公司与万喜餐饮店签订的《补充协议》约定，签订补充协议后，万喜餐饮店前6个月每月应支付的款项为92250元。而万喜餐饮店于2015年12月4日支付的2015年10月租金69000元系按照之前的《场地租赁协议》的月租金标准进行的支付，该租金金额与2015年10月5日万友百盛南坪分公司所开具的发票金额相印证，不能证明万喜餐饮店在2015年12月4日之后是按照新的《补充协议》支付的款项。同样，万喜餐饮店所支付的50100元也并非是按照《补充协议》所约定的每月应支付款项所进行的支付，且万喜餐饮店在本案一审审理过程中认可合同期间应付租金464400元、已付租金40500元、尚欠租金423900元。万喜餐饮店所举示的中国农业银行银行卡交易明细清单不足以推翻其在一审审理过程中所作的自认，本院要求万喜餐饮店进一步举示整个租赁合同期间的租金支付凭证进行对账，万喜餐饮店在本院的限定期间未能举示，故对于万喜餐饮店上诉要求对其2015年12月4日支付的119100元租金进行扣减的上诉理由，本院不予采信。万喜餐饮店上诉认为自2016年2月25日至2016年6月12日其一直处于停业状态，一审将场地占用费按照正常经营租金计算不当。万喜餐饮店在收到万友百盛南坪分公司发出的《解除通知书》后，未及时向万友百盛南坪分公司返还租赁场地，万喜餐饮店是否处于停业状态与万友百盛南坪分公司无关，一审按照双方签订的《补充协议》所约定的租金标准主张场地占用费并无不当。万喜餐饮店与万友百盛南坪分公司签订的《场地租赁合同》第十条第7款约定，若乙方（万喜餐饮店）未能按时缴纳租金，除应及时如数补交外，每逾期一日，应向甲方（万友百盛南坪分公司）支付拖欠总金额10‰的滞纳金，乙方逾期交付租金超过十五天、逾期交付电费、水费、煤气费等公用事业费用超过三十天的，甲方有权停止租赁场所的水电供应或单方解除本合同，并扣留乙方已交纳的保证金作为违约金，乙方须赔偿由此造成的甲方一切损失。现万喜餐饮店未能及时缴纳租金已经超过了三十天，万友百盛南坪分公司有权按照《场地租赁协议》的上述约定扣留万喜餐饮店交纳的保证金作为违约金，故万喜餐饮店的该项上诉理由同样不能成立。万喜餐饮店上诉认为由于商场方的物业消防多次存在故障，给其在经营过程中造成了重大的损失，一审未对其经济损失在租金中进行抵扣不当，但就此万喜餐饮店在一审审理过程中并未提起反诉，且并未举示充分的证据予以证明，对此上诉理由本院亦不予采信。最后，万喜餐饮店上诉认为《场地租赁合同》是格式合同，加重了万喜餐饮店的责任，格式合同是一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。而《场地租赁合同》以及《补充协议》的订立过程与合同约定可以看出该合同是双方在平等协商的基础上所签订的，并非是由万友百盛南坪分公司预先拟定，而万喜餐饮店只能被动表示全部同意的合同，故万喜餐饮店亦不能成立。综上所述，万喜餐饮店的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12500元，由南岸区万喜餐饮店负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢英姿审 判 员 陈 华代理审判员 芦明玉二〇一七年八月二十四日（院印）书 记 员 孙 翠 关注公众号“”