（2017）宁01民终1633号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-11-02
案件名称
宁夏金冠投资置业有限公司与宁夏苏宁云商销售有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁夏金冠投资置业有限公司,宁夏苏宁云商销售有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终1633号上诉人(原审被告)：宁夏金冠投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路。法定代表人：王宝华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周钢，男，宁夏金冠投资置业有限公司法务。被上诉人(原审原告)：宁夏苏宁云商销售有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区利群东街121号。法定代表人：王冠雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：许雯，北京大成（银川）律师事务所律师。上诉人宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）因与被上诉人宁夏苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年06月09日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金冠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判一审判令上诉人承担的责任或发回重审；2.由被上诉人承租本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月5日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，约定被上诉人承担上诉人南京太平商场一层商铺用于经营。《租赁合同》履行过程中，因市场环境的持续低迷，经营状况严重恶化，造成南京太平商场无法继续正常经营。为此，上诉人于2016年10月6日，书面送达被上诉人，告知南京太平商场将调整经营业态，停业整体装修，并重新招商，被上诉人店员接收。同时，将停业通知张贴于南京太平商场大门。为避免双方的经济损失，上诉人又于2016年10月20日再次致函被上诉人，采取过渡性经营，特安排被上诉人在南京太平商场旁边的金盛国际家具建材馆一楼继续经营，并免除在过渡期间的物业费、租金等相关费用，待南京太平商场重新开业后再返回继续经营。对此，被上诉人在2016年10月20日收函后，于2016年11月3日，回函拒绝。上诉人已尽合理的告知义务。上诉人与被上诉人多次函件往来显示，2016年12月1日，上诉人已明确同意被上诉人解除合同的要求，但因被上诉人为租金返还、违约责任问题的拖延，导致上诉人于2016年12月22日，再次告知被上诉人同意解除合同，办理退场手续。双方解除合同的时间为2016年12月1日。一审法院判令上诉人承担被上诉人经济损失5500元，装修投入31246.33元。上诉人主观上并不存在恶意违约的行为，因市场经营环境恶化，导致上诉人无法再正常经营，积极采取补救措施被拒绝后，被迫解除合同。苏宁公司辩称，一审判决认定事实正确。上诉人违约事实明确。上诉人因自身经营状况恶化，不能依据涉案合同继续提供合同约定的经营场所，在未与被上诉人协商一致的情形下，单方通知被上诉人搬离承租房屋，随后切断电源，导致被上诉人无法经营。上诉人称其履行所为的”合理告知义务”，既非就履约问题与被上诉人协商，也非通知被上诉人即将断电，而是告知被上诉人其将要单方根本违约，此种告知既无理又无据，更不影响其违约事实认定，以及应当承担的法律责任。另，上诉人并无证据证实其于2016年10月6日将通知类材料送达到被上诉人，涉案合同的解除方式为双方协议解除。被上诉人于2016年11月3日发出《关于解除租赁合同的通知函》，提出关于解除合同、已履行部分如何返还及违约赔偿责任如何承担的邀约，上诉人于2016年11月10日回函，未予正面回应。2016年11月28日被上诉人再次发函要求上诉人正面答复，2016年12月1日上诉人再次回函，虽称同意解除协议，但仍未对已履行部分以及责任承担问题作出答复。2016年12月12日被上诉人无奈下再次委托律师发出律师函催告。上诉人最终于2016年12月22日发出《回复函》，明确同意解除合同并承担责任，对被上诉人发出的邀约完全回应并作出了同意的意思表示。至此，解除涉案合同的协议最终达成。一审判决将上诉人就全部问题作出最终承诺，双方达成一致的时间认定为涉案合同解除时间合法、合理。一审判决认定上诉人赔偿损失金额合理。停业损失赔偿标准系涉案合同明确约定，应予执行。涉案合同是在双方平等自愿的情况下签订的，其内容并未违背法律规定，真实、合法、有效。上诉人作为缔约主体，在收取被上诉人租金的情况下，应当按照合同约定履行相关义务并承担相应责任。由于一方面，100元/小时的标准系合同双方在订立时已既有的预期。另一方面，该标准是对损失赔偿的约定而非违约金之约定，因此不应被调整。并且，由于上诉人的违约行为，被上诉人停业损失确已实际发生，而因停业产生的直接、间接损失巨大，上诉人称其”责任过重”不能成立。被上诉人已作出让步，自愿放弃主张部分违约金。上诉人如无法保证被上诉人正常使用租赁房屋，视为根本违约，应支付不少于三个月租赁费的违约金。但本案一审起诉时，被上诉人并未对该部分违约金提出诉请，已经作出了让步。被上诉人认为一审判决认定上诉人违约，合同解除时间等案件相关事实准确，判令上诉人赔偿被上诉人的停业损失、装修折旧损失金额无误，上诉人的上诉请求不能成立。苏宁公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告2015年签订的《租赁合同》及补充条款；2．判令被告退还租金7012．071元，赔偿原告筹建费用l3653.18元、装修投入43814.04元、固定资产投入9613.Ol元、停业损失68000元、样机折价损失32613.258元，合计l74705.559元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月5日，原告苏宁公司与被告金冠公司签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于××区平方米的房屋用于经营，租赁起止时间为2015年12月5日至2019年2月4日，合同中第十条约定：被告不得主动对原告采取停水、停电、停空调等措施（供能部门和不可抗力或线路正常检修以及乙方有违约情况造成的除外），否则甲方应按100元／小时的标准赔偿乙方停业损失（乙方存在过错的除外）。原告按约定支付了第一个租赁年度租金37676．8元（2015年12月5日至2017年1月4日），并对承租房屋进行装修后投入经营。2016年10月20日，被告因经营状况恶化函告原告建议其调整营业场所做过渡性经营，并于当月28日切断原告经营场所电源，致使原告无法正常经营。后双方多次往来函件协商，始终未就赔偿等事宜达成一致意见，被告于2016年12月22日同意解除上述《租赁合同》。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，合同双方应按照合同约定履行各自的义务。被告因自身经营状况恶化，不能继续提供合同中约定的经营场所，已经构成违约，由此给原告造成的合理损失，应承担赔偿责任。2016年10月28日，被告金冠公司单方停电，致使原告苏宁公司太平商场门店无法正常经营，合同目的不能实现，应退回自2016年10月28日至2017年1月4日原告预付的租金6469.75元（37676.8元÷396天×68天=6469.75元），超出部分不予支持。原告要求被告赔偿筹建费用l3653.18元的诉讼请求，因原告提交的《店面物料合同》、宁夏增值税专用发票均未体现该笔金额为7703.88元的广告制作费发生于原告太平商场门店，且广告制作公司宁夏德盛祥商贸有限公司出具的证明函及广告发布清单均无有效印章；原告提交的《现场布置活动类广告发布合同》及宁夏增值税专用发票均未体现出该笔金额7575.38元的广告制作费发生于原告太平商场门店，故上述两笔费用不予支持。原告要求被告赔偿装修投入43814．04元的诉讼请求，因原、被告双方签订的《租赁合同》约定租赁期限为38个月，原告基于上述租赁期限对租赁场所进行了装修以开展经营活动，原告提交的《区域装饰工程合同》和宁夏增值税专用发票能够证明该笔装修费用用于原告太平商场门店并已实际支出，故对该项诉讼请求扣除已使用期间进行折算的合理部分31246.33元（43814.04元-43814.04元÷38个月×10.9个月=43814.04元-12567.71元=31246.33元）予以支持，超出部分不予支持。原告要求被告赔偿原告固定资产投入9613.01元的诉讼请求，因办公家具、电脑设备等固定资产无因被告违约导致毁损或出现其他不能正常使用的情形，可以在撤场后继续投入原告苏宁公司其他门店使用，故该项诉讼请求不予支持。原、被告于2016年12月22日协商一致解除《租赁合同》，被告应在合同解除后及时将门店所售电器、固定资产等设施撤回，《租赁合同》对停业损失计算标准明确约定为每小时100元，故原告要求被告赔偿停业损失68000元的诉讼请求合理合法，但计算金额有误，仅支持2016年10月28日停电后至2016年12月22日合同解除期间的停业损失55000元（100元×10小时×55天=55000元），超出部分不予支持。原告要求被告赔偿样机折价损失32613.258元的诉讼请求，因样机折价损失是指样机在经营场所长期摆放、试用导致的价值贬损，是商家经营活动中能够预见的一项正常经营成本，且原告未能提供证据确定该项损失实际金额，故该项诉讼请求不予支持。因被告承担的赔偿金额与其违约给原告造成的损失基本相适应，故被告调整合同约定违约责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十六条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、判令被告宁夏金冠投资置业有限公司退还原告宁夏苏宁云商销售有限公司租金6469.75元，并赔偿原告装修投入31246.33元、停业损失55000元，合计92716.08元；二、驳回原告宁夏苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1897元（已减半收取），由被告宁夏金冠投资置业有限公司负担1059元，由原告宁夏苏宁云商销售有限公司负担838元。保全费1393元，由被告宁夏金冠投资置业有限公司负担947元，由原告宁夏苏宁云商销售有限公司负担446元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案《租赁合同》的解除时间及一审判令上诉人承担停业损失55000元、赔偿被上诉人装修投入31246.33元的责任是否过重问题。关于涉案《租赁合同》的解除时间。依据双方当事人提交的证据，租赁合同系双方当事人协商解除。一审中，双方当事人对2016年12月22日合同解除的时间亦明确予以认可，故一审法院结合双方当事人提交的证据及陈述认定涉案《租赁合同》的解除时间为2016年12月22日并无不当。关于上诉人认为一审判令上诉人承担责任过重问题。本案中，因双方对于停业损失明确约定为每小时100元，一审法院根据双方当事人的约定计算本案的停业损失并无不当。关于一审判令上诉人赔偿被上诉人装修投入31246.33元是否合理问题，一审法院结合被上诉人提交的《区域装饰工程合同》及宁夏增值税专用发票，在此基础上扣除了被上诉人使用期间的差值，亦无不当。综上所述，金冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3794元，由宁夏金冠投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 高凤梅代理审判员 宁 丽代理审判员 郭燕荣二〇一七年八月二十四日书 记 员 陈甜甜 来自