（2017）新40民终1800号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-10-10
案件名称
新疆茗泰房地产开发有限公司与胡文章、陈琳娜商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆茗泰房地产开发有限公司,胡文章,陈琳娜
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终1800号上诉人(原审被告):新疆茗泰房地产开发有限公司，住所地：新疆伊犁州奎屯市2-C区别依斯60-222号。法定代表人：左永光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李高雄，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。被上诉人(原审原告):胡文章，男，1978年3月3日出生，汉族，奎屯市胡文章口腔诊所经营者，住奎屯市。被上诉人(原审原告):陈琳娜，女，1980年4月14日出生，汉族，奎屯市国家安全局科员，住奎屯市。上诉人新疆茗泰房地产开发有限公司（以下简称茗泰房产公司）因与被上诉人胡文章、陈琳娜商品房预售合同纠纷一案，不服奎屯市人民法院（2017）新4003民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。茗泰房产公司上诉请求:请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。认为一、逾期交房是因小区居民强行阻止其施工，无耐对图纸两次重新设计，以致交房逾期，如要求其继续如期交房，显失公平；二、胡文章、陈琳娜主张的违约金过高，根据其二人的诉讼请求第二、三、四项主张的实际损失为64,582元，而违约金116,511元，明显过高。胡文章、陈琳娜向一审法院起诉请求：一、茗泰房产公司支付延期交房违约金116,511元（710,000元×万分之三×547天＝116,511元；自2015年1月1日起至2016年6月30日至）；二、本案诉讼费由茗泰房产公司承担。一审法院认定事实：2014年4月23日，胡文章、陈琳娜与茗泰房产公司签订了两份奎屯市商品房预售合同，合同约定其二人购买茗泰房产公司开发的奎屯市迎宾园79幢10号、11号房屋，两套建筑面积共计142.42平方米，购房款总计710,000元，合同签订当日，其二人将房款一次性向茗泰房产公司支付完毕。双方签订的商品房预售合同约定：”......第八条、交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。......第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）......（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。......”。合同签订后，茗泰房产公司直至2016年6月30日才将房屋交付。一审法院认为，本案争议焦点是：一、茗泰房产公司是否应当向胡文章、陈琳娜支付违约金；二、双方签订的商品房预售合同约定的违约金是否过高。关于第一个争议焦点一审法院认为合法的商品房预售合同应受法律保护。其二人与茗泰房产公司签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。合同签订后，双方应按照合同约定诚实履行合同义务，在其二人依合同约定向茗泰房产公司足额支付了购房款后，茗泰房产公司却未按合同约定时间向其二人交付房屋，茗泰房产公司逾期交房的行为已构成违约，应当向其二人支付违约金。庭审中茗泰房产公司辩称由于其他业主的行为影响了工期，造成其不能按期交房，一审法院认为其辩称不属于双方约定的可以延期交房的情形，故该辩解理由不予采纳。关于违约金是否过高的问题。结合双方履行合同情况、其二人实际损失的情况、茗泰房产公司对逾期交房这一结果的过错程度，认为双方签订的商品房预售合同中约定的违约金日万分之三过高，应酌情降低，确定违约金按总房款的日万分之2.5计算，违约金96,915元〔710,000元×0.00025×546天（2015年1月1日至2016年6月30日）〕，予以支持，超过部分不予支持。庭审中茗泰房产公司辩称双方约定的违约金过高应酌情降低的意见，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、新疆茗泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向胡文章、陈琳娜支付违约金96,915元；二、驳回胡文章、陈琳娜其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1961元，由胡文章、陈琳娜负担361元，由新疆茗泰房地产开发有限公司负担1600元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为:茗泰房产公司逾期交房，不属于双方合同约定的可以延期交房的情形，此项上诉理由，缺乏事实根据，本院不予支持。关于日万分之三的违约金是否符合约定违约金过高可以请求调整的范畴。由于茗泰房产公司的行为已经构成违约，依据合同约定，茗泰房产公司应承担违约责任。合同约定，出卖人逾期交房的，如果买受人不要求解除合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。现茗泰房产公司主张约定的违约金偏高，请求法院予以调整，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。从本案事实来看，日万分之三的标准达到年收益率百分之十点九五，而胡文章、陈琳娜诉讼中未能提供其实际损失的依据，但其二人按期交付房款却未能如期拿到房屋，该款项所能产生的孳息应为胡文章、陈琳娜的实际损失，故应参照银行同期贷款利率计算胡文章、陈琳娜的损失。根据最高人民法院对合同法司法解释中的规定，双方当事人约定的违约金金额达到了”过分高于造成的损失”标准，现茗泰房产公司请求法院予以减少违约金具有法律依据，应予支持。原审确定的违约金过高，应予纠正。本案应按照人民银行同期贷款利率的1.3倍予以调整，2014年12月31日一至三年的贷款利率为6.00%，按照1.3倍折算为日万分之二点一七，本案逾期交房违约金应为84,122.22元［710,000元×0.000217×546天(2015年1月1日至2016年6月30日)］。综上所述，茗泰房产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销奎屯市人民法院（2017）新4003民初66号民事判决；二、新疆茗泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向胡文章、陈琳娜支付违约金84,122.22元；三、驳回胡文章、陈琳娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1961元，二审案件受理费2223元，合计4184元，由上诉人新疆茗泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 志 刚审判员 艾力海木审判员 杜 平二〇一七年八月二十四日书记员 陆 娟