（2017）沪0107民初17707号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
金玮、沈洁等与马忠坤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金玮,沈洁,金培浩,王磊,马忠坤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十四条，第一百零七条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初17707号原告金玮，男，1972年11月11日出生，汉族，住广东省深圳市。原告沈洁，女，1972年5月15日出生，汉族，住址同上。原告金培浩，男，2000年7月9日出生，汉族，住址同上。法定代理人金玮。原告王磊，男，1972年11月5日出生，汉族，住上海市虹口区。四原告共同委托代理人陈韵，上海市远东律师事务所律师。被告马忠坤，男，1986年6月28日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市静安区。委托代理人宋晓娜，上海市欣隆律师事务所律师。原告金玮、沈洁、金培浩、王磊与被告马忠坤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告王磊及原告金玮、沈洁、金培浩、王磊的共同委托代理人陈韵、被告马忠坤的委托代理人宋晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金玮、沈洁、金培浩、王磊诉称，金玮、沈洁、金培浩系上海市普陀区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人，金培浩系金玮、沈洁的婚生子，尚未成年。2015年5月原告王磊接受委托作为代理人办理系争房屋出租的相关事宜。2015年5月18日在满懿(上海)房地产咨询有限公司的居间下，王磊作为系争房屋的代理人与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁用途为居住，租赁期限自2015年6月15日至2020年6月14日，月租金13500元，按三月为一期支付，被告应于2015年5月25日或之前支付第一期租金，以后每期租金支付时间为该期首月的七日前；如被告逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的一倍向原告支付逾期违约金。租赁期限内，未经原告书面同意，被告不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则原告有权单方解除本合同，并依据合同约定追究被告责任；在租赁期内发生下列违约情形之一的，违约方有权解除本合同，并要求违约方承担相应的违约责任：被告擅自转租该房屋，转让该房屋承租权的；被告逾期不支付租金累计超过7天；如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，其行为视作根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方需支付违约金，违约金数额为月租金的1倍。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。合同履行至2016年年中时，原告突然接到楼下邻居来电称，被告将系争房屋的阳台改成卫生间，造成楼下阳台漏水，且据了解被告将系争房屋改建后用于群租。原告就此事立即与被告交涉，但被告置之不理。原告无奈只得向相关部门反映，2016年9月28日，系争房屋所在申银万泰物业管理(上海)有限公司光明城市物业管理处出具《整改通知书》，确认系争房屋涉嫌群租，并责令整改。经相关部门通知后，被告将客厅分割处拆除，但发现被告未经原告允许将房屋转租给他人，现处于合租状态。另，被告应于2017年3月7日前支付2017年3月15日至6月14日房租，但经原告代理人王磊多次催讨，其始终拒绝支付。基于被告的上述违约行为，为维护原告的合法权益，原告有权依据双方签订的《房屋租赁合同》解除双方的租赁关系，并要求被告承担违约责任。据此，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告于2015年5月18日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即迁出上海市普陀区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将系争房屋恢复原状；3、被告支付至实际迁出之日止的房屋租金(租赁合同解除后为房屋使用费，2017年3月15日起暂算至6月30日为47250元)；4、被告支付逾期违约金51750元(450元/日*115天，自2017年3月8日起暂算至2017年6月30日)；5、被告支付违约金13500元。审理中，因经现场勘验后，发现房屋改变结构严重，因此在本案中撤回恢复原状之诉请，但保留诉权。同时称被告向原告支付了恢复原状的保证金2万元，因恢复原状尚未进行，该笔费用加上租赁保证金2万元均无法满足恢复原状所花费的资金，故本案中即便租赁合同得以解除，也无法将两笔费用予以返还。被告马忠坤辩称，原告早已经知道被告转租的情况，6个月内并未提起解除的主张，现以此借口提出解除合同，依法不能成立。因为原告的投诉，相关部门将房屋的隔断砸掉，导致被告无法继续利用房屋，被告据此方不向原告支付租金，故不同意原告解除合同及返还房屋的诉请。如果法院判决解除合同，双方的违约金计算标准约定也过高，请求法院调整至日万分之三，而且原告关于违约金的诉讼请求是重复的，不应当适用一个月租金之违约金承担条款。被告先后向原告支付了两笔押金，如果合同解除，应在本案中一并予以处理。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告金玮与沈洁系夫妻，原告金培浩是他们的儿子；金玮与金培浩已获得香港永久性居民身份证。系争房屋上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人登记为金玮、沈洁、金培浩三原告，房屋建筑面积220.21平方米，类型为公寓，用途为居住。金玮、沈洁出具书面《委托书》一份，言明委托原告王磊负责处理系争房屋的出租事宜，委托期限为2014年1月1日至2018年12月31日止。2015年5月18日，甲方为沈洁由王磊为代理人与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同首部中出租方(甲方)署名为王磊，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积220.21平方米，房屋用途为居住，房屋类型为4房2厅，结构为4房2厅。乙方承诺租赁房屋作居住使用，并保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审核批准前，不得擅自改变上款约定的使用用途。甲方于2015年6月15日前向乙方交付房屋，租期自2015年6月15日起至2020年6月14日止，甲方向乙方交付该房屋以甲方将该房屋的钥匙交给乙方，并由双方签署本合同附件一所列的房屋交接书为标志。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则至少应于租赁期满一个月前，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该房屋月租金为13500元，租金按三个月为一期支付，以后每期租金支付时间为该期首月的7日前，甲方应以收到每期租金的同时签署全部租金收据给乙方。每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划帐方式支付至户名为王磊的银行账户内。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方应按本合同第10条约定承担违约责任。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担，房屋的物业管理费由甲方承担。双方在合同中还约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，有损坏发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后乙方可进行。租赁期限届满时，双方如不续租的，除非双方另行达成书面约定，乙方在返还该房屋时有权将其对房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将装修无偿赠与甲方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期超过一日，乙方应按日租金2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还该房屋时，乙方应当将附件一所列的该房屋中的装修、附属设施及设备按照经正常使用后的状态下返还甲方。双方应签署附件四所列的退租确认书。如有留置任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同约定追究违约责任。双方同意，在租赁期内发生下列违约情形之一的，非违约方有权解除本合同，并要求违约方承担相应违约责任：……乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租房屋的；乙方逾期支付租金累计超高7天的。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿甲方因此遭受的损失。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同订立后，原告按约交付房屋，被告按约支付押金2万元后并入住系争房屋。嗣后，系争房屋所属物业管理公司即案外人光明城市物业管理处联系原告，称房屋涉嫌群租，王磊告知被告后，原告向王磊支付了2万元恢复原状的保证金，王磊出具了数据，称退租恢复后退回。2016年9月28日，上述案外人发出《整改通知书》，言明：“现发现光明城市1号3103室业主在出租该物业时有涉嫌群租现象，现责令整改。”同日，沈洁向该案外人出具《申请书》一份，称：“我是光明城市1号楼3103室业主沈洁(身份证号略)因房屋出租，承租人将房屋结构改造，涉嫌群租。我们要求对方将房屋恢复原状，但对方不采纳，为此造成异议。为了安全起见(房屋改造，有违建现象)故申请暂请3103室的水、电、煤气停止。从2016年10月1日开始。”被告支付租金至2017年3月14日，自3月15日起的租金被告未予支付，原告微信联络被告，催促其支付租金，未果。原告认为被告逾期支付租金，又将房屋转租他人，违反了合同约定，原告有权解除合同，遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，本院至系争房屋现场勘验，房屋内现状如下：厨房内原空调和热水器被移至北阳台，在厨房内被加设移门，北阳台则增添了淋浴房。二楼有隔断拆除痕迹，隔断用料被堆于客厅中，另还堆放了床垫、洗衣机、空调等，二楼原有的房间门被锁，到场当事人均无法打开。一楼原有的房间门亦被锁，未能打开。一楼客厅内堆放了拆除的隔断、床垫等。一楼客厅直接挑空至二楼屋顶，在一楼和二楼间的东西墙壁处有混凝土结构被破坏的痕迹。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应按约履行合同义务。原告王磊系接受原告金玮和沈洁的委托与被告签订的租赁合同，原告金培浩尚未成年，金玮和沈洁完全有权利代为实施对金培浩有益的民事行为，因此王磊签订的合同应由金玮、沈洁、金培浩享有权利、承担义务。合同订立后，原、被告均按约履行各自的义务，原告交付了房屋，被告支付了保证金2万元后入住系争房屋，并按月交付租金至2017年3月14日止。然，原告自2016年起被物业管理部门告知系争房屋被改变结构后涉嫌群租，并被要求进行整改，原告在与被告交涉后，被告又支付了恢复原状的保证金2万元，但却未将房屋恢复原状。根据本院至现场查看的实际状况分析，系争房屋内的确存有被多处改变结构的痕迹。在物业管理部门出具的书面证明中可以得知被告涉嫌群租，在现场勘验过程中发现，系争房屋中正常结构中的四间房间被紧缩，到场被告亦无法打开房门，因此被告将房屋用于群租的事实成立。自2017年3月15日起，被告未再支付原告租金，被告称系原告将房屋内水电切断，导致被告无法使用房屋，故己方未支付租金的抗辩主张，因其虽然提供了沈洁向物业管理部门要求切断水电供应的申请，但并未提供物业管理部门确实已经将房屋内水电供应长期完全切断的证据，故本院对被告的该抗辩主张不予采纳。被告承租房屋后未经原告同意，擅自将房屋更改结构后用于群租，被告称原告明知该项事实未予阻止，且长达六个月，故应当视为同意的抗辩主张，因其未能提供其告知原告上述事实且获得同意的证据，其仅以物业管理部门告知原告的时间来推算原告知晓的时间，但从被告支付恢复原状的保证金和原告向物业管理部门提出申请的证据分析，原告得知上述事实后，以权利人身份已经要求被告进行整改，被告不但未予整改，却在不久后又停止支付原告租金，故被告的上述抗辩主张，本院不予采信。在在被告知整改后，被告却未能予以改正，且嗣后又开始拒付租金，被告的上述行为，已经构成违约，且成就了合同约定的解除条件，原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，合同解除日以被告收到诉状之日为准。合同解除后，被告应当迁出系争房屋，将房屋返还给原告。被告使用房屋，应当按约支付租金，合同解除后则应当支付房屋使用费，至其实际迁出之日止。被告构成违约应当按约承担违约责任，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求应当予以支持，但违约金的计算应当符合合同约定条款。根据合同约定，被告逾期支付租金，应当承担逾期支付租金之违约金。然嗣后，原告选择了解除合同，因此，至逾期支付租金20日后，自第21日起，应当适用解除合同之违约责任的承担方式。被告称违约金过高要求酌减的主张，本院认为根据被告的违约事实，双方约定的违约金并不高，故本院对该主张不予采纳，违约金计算应当按照合同标准。鉴于房屋结构被破坏之现状，双方就恢复原状的承担未能达成合意，且恢复原状之结果尚未发生，原告遂在本案中撤回了恢复原状之诉请，与法不悖，本院予以准许。同理，由于恢复原状的确需要发生费用，故本案中被告所支付的保证金暂不予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告沈洁、王磊与被告马忠坤于2015年5月18日签订的关于上海市普陀区西康路XXX弄XXX号XXX室的《房屋租赁合同》于2017年7月22日起解除；二、被告马忠坤应于被判决生效之日起十日内迁出上海市普陀区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋返还原告金玮、沈洁、金培浩；三、被告马忠坤应于被判决生效之日起十日内按月租金人民币13500元标准支付原告金玮、沈洁、金培浩自2017年3月15日起至合同解除之日止的租金；四、被告马忠坤应于被判决生效之日起十日内按每月人民币13500元标准支付原告金玮、沈洁、金培浩自合同解除之日起至被告实际迁出房屋之日止的房屋使用费；五、被告马忠坤应于被判决生效之日起十日内支付原告金玮、沈洁、金培浩逾期支付租金的违约金人民币9000元；六、被告马忠坤应于被判决生效之日起十日内支付原告金玮、沈洁、金培浩违约金人民币13500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币2550元减半收取，计人民币1275元由被告马忠坤负担。如不服本判决，原告金玮、金培浩可在判决书送达之日起三十日内、原告沈洁、被告马忠坤可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郝晓鹃二〇一七年八月二十四日书记员 张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 百度搜索“”