（2017）粤1226民初461号

裁判日期: 2017-08-24

公开日期: 2017-09-22

案件名称

谢东明与德庆和煌酒店管理有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

德庆县人民法院

所属地区

德庆县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谢东明,德庆和煌酒店管理有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1226民初461号原告：谢东明，男，1972年10月1日出生，汉族，住德庆县。被告：德庆和煌酒店管理有限公司，住所地德庆县德城街道德庆大道财政局后背。诉讼代表人：广东曜政律师事务所，该公司破产清算管理人。委托诉讼代理人：冼健康，广东曜政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，广东曜政律师事务所律师。原告谢东明与被告德庆和煌酒店管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢东明，被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人的委托诉讼代理人冼健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢东明向本院提出诉讼请求：1.判决原被告双方于2013年10月8日签订的合同编号20130916广东省商品房买卖合同有效；2.判决原被告双方于2013年10月8日签订的编号20130916广东省商品房买卖合同的标的物金汇豪庭B栋2805号房归原告所有，并办理该房屋产权登记。3.涉案房屋过户产生的一切费用包括但不限于税费、办证费等根据国家相关法律法规，由被告承担，若被告不配合支付，请求从原告支付的剩余房款中扣除。4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年10月2日签订了编号0000252金汇豪庭认购书和合同编号：20130916广东省商品房买卖合同，约定被告以768611元的价格将金汇豪庭B栋2805房卖给原告。合同还对付款方式等作出了约定。合同签订后，原告分四次支付定金、首期款税费和办证综合费共483611元。其余房款300000元按合同约定申请银行贷款。原告在办理好各项手续后，等候被告向银行办理按揭。原告在多次催问被告是否办好按揭手续，被告以各种理由拖延。为此，提起诉讼。被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人广东曜政律师事务所辩称，1.原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同不存在合同法规定的无效情形，所以合同有效；2.合同有效的情况下，双方应按照合同约定履行；3.由于本案被告已处于破产清算程序，原告的按揭手续的办理具有一定法律上障碍和客观困难，所以原告需要对余下房款的付款方式作重新考虑；4.办理房屋权属及应缴纳的税费按有关规定处理。本院经审理认定事实如下：被告德庆和煌酒店管理有限公司是由法人股东广州市海北经济发展有限公司和自然人股东梁成坚于2008年4月30日在德庆县市场监督管理局申请注册登记的企业法人，法定代表人为梁成坚，该公司经营范围包括酒店管理和咨询、房地产开发等。该公司成立后，在德庆县德城街道德庆大道财政局后背兴建阿尔戈斯公馆（金汇豪庭），2013年3月7日取得了广东省肇庆市商品房预售许可证（编号：德预许字第2013002），并于2013年初开始对外销售。2013年10月2日，原、被告签订一份编号№0000252（金汇豪庭）认购书。约定原告认购坐落于肇庆市德××县××（街道）××大道财政局后背阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）B栋2805房，同年10月8日，原、被告签订一份编号№20130916商品房买卖合同。约定原告购买坐落于肇庆市德××县××（街道）××大道财政局后背阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）B栋28层2805号房屋，建筑面积为164.73平方米，其中：套内建筑面积为136.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为27.81平方米，价款768611元。合同同时约定：一、定金50000元、第一期购房款188611元须于2013年10月9日前付清，余下房款530000元办理银行按揭。合同签订后，原告向被告支付了定金、第一期购房款共468611元，同时还于2013年10月29日预付税费及办证综合费15000元。尚欠购房款300000元。原告向被告支付大部分购房款后，由于各种原因，以致原告未将尚欠房款支付给被告。2014年底，在金汇豪庭尚未竣工验收前，被告德庆和煌酒店管理有限公司的实际控制人陈华突然失联，该公司已完全停止经营运作，处于歇业（后经协调并注资，金汇豪庭已经验收竣工并交付使用）。经申请人黎浩斌申请，本院于2017年4月26日作出（2016）粤1226破申1号民事裁定书，受理黎浩斌对德庆和煌酒店管理有限公司的破产清算申请。2017年5月9日，本院作出（2017）粤1226破申1号决定书，指定广东曜政律师事务所为德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人。为此，原告提起诉讼，要求德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人依法协助原告办理房屋产权登记。诉讼期间，原告对尚欠购房款表示可在法院判决后支付。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的商品房认购书及商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告应当按照约定履行自己的合同义务。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定精神，已交付全部或者大部分购房款消费者的物权期待权予以特殊保护。本案原告作为给付了大部分购房款的消费者，其购买商品房的物权期待权，优先于建设工程价款优先权，更优于抵押权等其他物权。因此，原告有权请求被告继续履行金汇豪庭B栋2805房单元商品房及协助为原告办理房地产权属证书的义务。该义务因被告破产申请已由本院受理，应由被告破产清算管理人履行。况且被告破产清算管理人也同意履行与原告于破产申请受理前签订的商品房买卖合同。但原告应依约履行付清商品房价款之义务（原告尚欠被告商品房价款300000元）。综上所述，原告诉请被告交付金汇豪庭B栋2805房单元商品房，并协助办理房地产权属证书的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。但办理房屋所有权手续的税费和办证综合费，原、被告应依相关规定及合同约定缴纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国破产法》第十八条第一款、第二十五条第（六）、第七项、第四十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，判决如下：一、原告谢东明尚欠购房款300000元于本判决发生法律效力之日起七日内支付给被告德庆和煌酒店管理有限公司。二、被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人在收到原告谢东明交付尚欠购房款次日起七日内交付位于德庆县德城街道德庆大道财政局后背阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）B栋2805号单元（建筑面积164.73平方米）商品房给原告谢东明，并协助原告谢东明办理不动产权属登记和房地产证书（办理不动产权属登记和房地产权属证所需的费用，由原、被告按相关规定及合同约定承担）。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告德庆和煌酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员　　黄梁汉二〇一七年八月二十四日书记员　　麦镇浩 关注微信公众号“”