（2016）沪0101民初1521号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
马征与袁耀宗房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马征,袁耀宗
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百二十条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初1521号原告(反诉被告)：马征，男，1978年3月24日出生，汉族，住址上海市浦东新区。委托诉讼代理人：马毅秋(系原告马征之姐)，住址上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张荣，上海世昌律师事务所律师。被告(反诉原告)：袁耀宗，男，1952年8月11日出生，汉族，住址上海市静安区。委托诉讼代理人：夏静娟(系被告袁耀宗之妻)，住址上海市静安区。原告马征与被告袁耀宗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。审理中，被告袁耀宗于2016年1月提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)马征的委托诉讼代理人马毅秋、张荣，被告(反诉原告)袁耀宗及其委托诉讼代理人夏静娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马征向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2014年12月15日解除；2、被告返还原告保证金人民币(以下币种同)40000元，并支付按同期银行贷款利率计算的逾期利息(自2015年2月12日起计至判决生效之日)；3、被告支付原告违约金71150元。事实和理由：2011年6月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将其承租的本市黄浦区浙江中路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋转租给原告。次日，原告支付被告租赁保证金40000元。因被告未按时向上述四间房屋的房东支付租金，房东方分别于2014年12月、2015年年初与被告解除租赁合同，并要求原告腾退房屋。因被告不能继续履行与原告所签的租赁合同，原告多次要求被告返还保证金并要求被告承担违约责任，但被告始终予以推诿，故原告诉至法院，请求判如所请。被告袁耀宗辩称，大房东和被告解除租赁关系属实，但是被告并没有和原告解除租赁合同。在原、被告所签租赁合同的履行过程中，是原告没有按时足额支付租金构成违约，故被告提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告自2011年6月14日至2014年12月31日累计拖欠的租金62417元；2、反诉被告赔偿反诉原告逾期支付房租的损失(以诉请1的金额为本金，按5%年利率自2016年1月13日计至判决生效之日)；3、反诉被告支付反诉原告违约金106725元。原告(反诉被告)马征辩称，不同意被告反诉请求，原告在合同履行过程中按约支付租金至2014年12月13日，之后因大房东与被告解除合同，故原告行使不安抗辩权未再向被告支付租金。此外，即便存在原告拖欠租金事实，被告的主张也已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：系争本市浙江中路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室均系案外人名下商铺，被告自案外人处租赁上述商铺。2011年6月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其租赁的系争商铺转租给原告使用，租赁期限自2011年6月14日起至2017年6月9日止；租期内首年月租金为30500元，第二、三年的月租金为32940元，第四、五年的月租金为35575元，租金按三个月为一期，先付后用，原告逾期支付租金的，每逾期一天，应支付月租金总额的0.5％作为违约金；在租赁期内，原、被告任一方无法定或约定之理由违约的，应向对方支付三个月租金金额的违约金；原告逾期支付租金或不足额支付租金超过15日的，被告有权终止合同，保证金不予退还，保证金不足以抵付被告损失的，原告应予赔偿；被告确认有出租该房屋之权利，若因被告无权出租而造成原告损失的，被告应向原告支付两个月租金金额的违约金，违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。次日，原告支付被告保证金40000元。2014年12月，系争四间商铺的权利人陆续与被告解除租赁合同，并要求原告搬离。原告于当月15日向被告发函要求退还保证金。之后，原告与系争商铺权利人另行签订租赁合同。目前系争商铺仍由原告使用。审理中，原、被告确认双方所签《房屋租赁合同》于2014年12月31日解除，自2011年6月14日起至2014年12月31日止的应付租金计XXXXXXX元。关于租金支付情况，原告向本院陈述如下：1、2011年6月13日，91500元，现金支付袁耀宗；2、2011年9月16日，91500元，转帐支付袁耀宗；3、2011年12月13日，91500元，现金支付袁耀宗；4、2012年3月13日，91500元，现金支付袁耀宗；5、2012年6月14日，98820元，现金支付袁耀宗；6、2012年7月10日，36000元，转帐支付袁耀宗；7、2012年8月7日，60000元，转帐支付袁耀宗；8、2012年9月12日，98820元，转帐支付袁耀宗；9、2012年11月16日，20000元，转帐支付袁耀宗；10、2012年12月31日，38820元，转帐支付袁耀宗；11、2013年3月11日，98820元，转帐支付袁耀宗的租赁代理人李名武(原告表示李名武帐号由袁耀宗提供给原告，李也向原告出示过袁耀宗出具的委托书)；12、2013年6月15日，32940元，转帐支付李名武；13、2013年8月22日，65880元，转帐支付李名武；14、2013年9月18日，98820元，转帐支付袁耀宗；15、2013年12月5日，100000元，转帐支付袁耀宗；16、2013年12月20日，98820元，转帐支付袁耀宗；17、2014年3月11日，98820元，转帐支付袁耀宗；18、2014年6月12日，106725元，转帐支付袁耀宗；19、2014年9月27日，106725元，转帐支付袁耀宗。原告就上述转帐支付的款项提供了银行交易明细表为证，现金支付的款项未能提供证据。原告表示上述已付租金金额达XXXXXXX元，多支付了135840元，故增加诉讼请求，要求被告返还租金135840元。被告对原告提供的银行交易明细表不持异议。对上述原告所称已付租金，被告表示第1、3、4、5笔现金支付的租金不予认可；第11、12、13笔转帐支付李名武的款项与被告无关，李名武不是袁耀宗的代理人；其余原告所述支付的租金，被告均认可，此外原告还支付过被告两笔租金，分别是2013年1月10日支付158820元、2013年6月3日支付200000元。被告认可原告已付租金金额计XXXXXXX元，还有62417元租金未支付。就被告所称原告于2013年上半年支付的两笔租金，原告表示该两笔款项是原告向银行贷款，通过被告账户收款，均已由原告取走，并非租金。基于原告上述讲法，被告调整其主张的租金金额至421237元。案外人李名武至本院陈述，其曾代理袁耀宗处理过本市浙江中路XXX号其他几间商铺的租赁事宜，但与本案租赁无关，其也没有向马征表示过其是袁耀宗的代理人；其与马征之间没有经济往来；当时的具体情况现已记不清楚了，马征向其账户转帐只有一种可能，就是因为袁耀宗欠其工程款、垫付款等，马征代袁耀宗向其归还钱款。对此，原告表示李名武陈述不属实，其当时出示过代理的委托书给原告看，原告转帐支付的就是租金。被告则表示其没有欠李名武钱款，其委托李名武代理的是浙江中路XXX号其他几间商铺，于2013年6月开始，而本案合同是原、被告于2011年签订，既然原告将租金转帐支付给被告，就应始终如此支付，不该再转帐支付给李名武。本院认为，原、被告所签租赁合同的解除系因系争商铺权利人与被告解除租赁合同，被告不再有权转租导致，被告构成违约。双方于诉讼中确认该合同于2014年12月31日解除，本院予以照准。关于原告所付租金一节，原告所述第1、3、4、5笔租金，被告不予认可，虽然基于被告无催讨行为的客观情况，不排除原告有支付租金的可能，但因原告就该几笔租金的支付未能提供证据，且若原告已足额支付上述租金，其之后又有额外支付租金(第6、7、15笔)的行为显然不符常理，故本院无法采信原告就该节租金的讲法。原告所述第11、12、13笔租金，因原告与案外人李名武之间并无经济往来，却知晓案外人账某某向该账户转帐，且转帐金额与两期租金金额一致，而被告与案外人在该转帐发生的年度内恰好存在关于浙江中路XXX号其他几间商铺租赁事宜的代理关系，被告又未向原告催讨过该两期租金，故综合考虑上述情况，本院认为相较原、被告就该节租金的讲法，原告的讲法显然更为合情合理，本院依法予以采信。根据上述对原告支付租金情况的认定，鉴于原告未能举证证实其超额支付租金，本院对于原告要求返还多支付租金的诉请不予支持。同时，原告亦未能举证证实其足额支付了租金，且原告有多笔逾期支付租金的情形，故虽然本案合同系因被告不再有权转租而提前终止，但鉴于上述情况，本院对原告主张的违约金、逾期利息损失均不予支持。另一方面，原告虽未能证实其足额支付租金，但因被告是于2016年1月对租金提出诉请主张，已过一年诉讼时效，原告所作时效抗辩成立，故被告就租金及利息损失所作反诉主张亦不能获得本院支持。被告的违约金主张，因本案合同系被告违约导致解除，故本院对该主张亦不予支持。鉴于原、被告所签合同已终止，双方本案中无其他费用结算问题，原告支付的保证金，应由被告返还原告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)马征与被告(反诉原告)袁耀宗签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日解除；二、被告(反诉原告)袁耀宗应于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)马征保证金人民币40000元；三、原告(反诉被告)马征其余诉讼请求，均不予支持；四、被告(反诉原告)袁耀宗的诉讼请求，均不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5004.85元，由原告(反诉被告)马征负担人民币4204.85元，由被告(反诉原告)袁耀宗负担人民币800元；反诉案件受理费减半收取计人民币4540元，由被告(反诉原告)袁耀宗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 茅德成审 判 员 赵海生人民陪审员 刘美琳二〇一七年八月二十四日书 记 员 王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 来自