（2017）渝0107民初3851号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-11-17
案件名称
ＸＸ熙与重庆润智建设开发有限公司、交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ熙,重庆润智建设开发有限公司,交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初3851号原告：ＸＸ熙，男，汉族，1993年1月10日生，住重庆市九龙坡区。诉讼委托代理人：崔远明。被告：重庆润智建设开发有限公司。住所地：重庆市九龙坡区。被告：交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行。住所地：重庆市沙坪坝区。委托代理人：杨琴。原告ＸＸ熙与被告重庆润智建设开发有限公司、被告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ熙的诉讼委托代理人崔远明，被告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的诉讼委托代理人杨琴到庭参加了诉讼。被告重庆润智建设开发有限公司因下落不明，本院依法向其公告送达了开庭传票、举证通知书、应诉通知书、起诉状副本，现公告届满，被告未能到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告ＸＸ熙诉称：2013年8月12日，原告与被告一签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告一开发的重庆市九龙坡区走马镇金马湖1路22幢1-1的房屋，房屋价款为430万元。合同签订后，原告于当日支付首付款及税费368064.50元。2013年9月10日，原告与被告二签订个人房产抵押贷款合同，合同约定贷款金额为290万元，贷款期限为20年，合同签订后，被告二将290万元贷款支付给被告一。2013年11月20日，被告一通知原告接房，但是原告去验收房屋中发现该房屋不符合交房标准，水、电、气等设施均未开通。同时从2013年11月20日至今，原告多次要求被告一交房，办理登记手续，但是被告一办公地点空无一人，拒绝将房屋交付原告并办理登记手续。故诉请至法院：1、请求解除原告与被告一签订的编号为201308118000196号《重庆市商品房买卖合同》；2、请求解除原告与被告二签订的登记号为2013091110500212号《重庆市预购商品房抵押贷款合同》及编号为渝交银2013沙坪坝个贷字471号《个人房产抵押贷款合同》；3、请求被告一承担向被告二返还贷款本金（扣除原告已交部分）及利息的责任；4、请求被告一返还原告购房本金368064.50元、已付按揭款85万元。其中368064.50元为基数，按照人民银行同期贷款利率支付从2013年8月12日至款清之日止的利息，以85万元为基数，按照人民银行同期贷款利率支付从2016年10月至款清之日止的利息；5、请求被告一支付违约金5万元；6、请求被告一支付律师服务费5.3万元；7、请求被告一承担本案诉讼费、保全费。被告重庆润智建设开发有限公司未到庭参加诉讼。被告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行辩称：请求法院依法保护我行的抵押优先受偿权，截止到2017年6月14日原告还差欠我行贷款本金2747002.62元，每月还款日期为23日，原告是采取的等额本息还款方式。经审理查明：2013年8月12日，原告（乙方）与被告一（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定有：乙方购买甲方开发的位于重庆市九龙坡区走马镇金马湖路1号22幢1-1号房屋一套，该房屋为精装修房屋，房屋建筑面积374.98平方米，套内建筑面积364.10平方米，房屋宗成交金额为430万元，乙方在签订合同时向甲方支付首付款129万元，与银行签订按揭合同时向银行申请贷款金额301万元。该房屋属预售商品房，甲方应当于2014年8月30日前，依照国家和地方的有关规定，将进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。甲方逾期交房超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.3向乙方支付违约金。合同第二十三条约定本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。合同签订后，原告于2013年8月10日、8月12日共计向被告一支付了购房款24万元及大修基金、按揭印花税、契税、权证印花税、抵押登记费、预告登记费128064.50元，合计368064.50元。另外被告一于2013年10月17日出具了一张收据，载明收到原告首创渝悦（22-1-1）购房款109万元。2013年9月10日，原告与被告一、二签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。2013年9月10日，原告与被告二签订了和《个人房产抵押贷款合同》，主要约定原告以重庆市九龙坡区走马镇金马湖路1号22幢1-1房屋抵押给被告二，并从被告二处贷款299万元，贷款期限为240月。2013年9月12日，原告购买的重庆市九龙坡区走马镇金马湖路1号22幢1-1房屋取得了重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。由于被告未能在合同约定的2014年8月30日前将房屋交付给原告，原告已于2016年8月停止了向被告二归还房屋按揭贷款，至此原告共计偿还了银行按揭贷款共计741022.97元，其中本金242997.38元，按揭利息497795.22元。截止2017年6月14日，原告共计差欠贷款本金2747002.62元未还清。另查明：被告二于2017年2月17日向重庆市沙坪坝区人民法院起诉了原告、被告一及保证人王洪伟、陈霞，要求其归还借款本金及相应利息等，重庆市沙坪坝区人民法院已于2017年7月1日作出（2017）渝0106民初3188号民事判决书。上述事实，有当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、收据、备案证明、抵押贷款合同、还款明细表等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：被告重庆润智建设开发有限公司有限公司经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，又不提交答辩状，视为其放弃自己的诉讼权利，本院可依法进行缺席判决。原告与被告一签订的重庆市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同第七条，被告一应当于2014年8月30日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，但被告未能在约定的期限内交付该房屋。再根据合同第九条，逾期超过60日后，原告有权解除合同，从2014年8月30日至今，被告一早已逾期交房超过60日，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告有权按照合同约定解除双方于2013年8月12日签订的重庆市商品房买卖合同。对于合同解除后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据合同第九条，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之0.3向乙方支付违约金。根据查明的事实，原告已向被告一支付了首付款24万元及大修基金、按揭印花税、契税、权证印花税、抵押登记费、预告登记费128064.50元，合计368064.50元，并且还支付了银行按揭贷款共计741022.97元，其中本金242997.38元，按揭利息497795.22元。故被告一应当返还原告购房款（含税费）368064.50元，并以368064.50元本金为基数从2013年8月12日起参照人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止；被告一应当返还原告已付按揭款741022.97元，并从2016年10月1日起（原告请求日期）参照人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止。至于违约金，根据合同第九条，双方约定的为已付房价款百分之0.3，再根据合同第二十三条已付房价款包括已向甲方支付的银行按揭款，故计算违约金的已付房价款金额为323万（24万元+299万元），故被告一还应当向原告支付违约金9690元（323万元×0.3%）。对于原告要求被告一支付律师费的请求，因双方没有合同约定，本院不予支持。对于原告要求解除原告与被告二签订的登记号为2013091110500212号《重庆市预购商品房抵押贷款合同》及编号为渝交银2013沙坪坝个贷字471号《个人房产抵押贷款合同》，并请求被告一承担向被告二返还贷款本金（扣除原告已交部分）及利息的责任的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本院认为，由于原告与被告一签订的商品房买卖合同已被解除，致使担保贷款合同目的无法实现，故原告有权要求解除其与被告二之间签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》及《个人房产抵押贷款合同》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”由于担保权人即被告二已在重庆市沙坪坝区人民法院就担保贷款合同的债权债务另行提起了诉讼且该院已就担保贷款合同作出了判决，故本院不能就担保贷款合同解除后的债权债务进行重复审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告ＸＸ熙与被告重庆润智建设开发有限公司于2013年8月12日签订的编号为201308118000196号《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆润智建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告ＸＸ熙购房首付款24万元及代收税费（大修基金、按揭印花税、契税、权证印花税、抵押登记费、预告登记费）128064.50元，合计368064.50元，并以368064.50元本金为基数从2013年8月12日起参照人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止；三、被告重庆润智建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告ＸＸ熙已付按揭房款741022.97元，并以741022.97元本金为基数，从2016年10月1日起参照人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止；四、被告重庆润智建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ熙违约金9690元；五、自本判决生效之日起解除原告ＸＸ熙与被告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行签订的登记号为2013091110500212号《重庆市预购商品房抵押贷款合同》及编号为渝交银2013沙坪坝个贷字471号《个人房产抵押贷款合同》；六、驳回原告ＸＸ熙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15762元，由被告重庆润智建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 邓晓光人民陪审员 张 群人民陪审员 罗 梅二〇一七年八月二十四日书 记 员 周 瑜 来自：