（2017）津0112民初1723号
裁判日期: 2017-08-24
公开日期: 2017-09-20
案件名称
王际峰与王在强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王际峰,王在强,天津市津南区房钥匙房屋信息咨询服务中心
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初1723号原告(反诉被告):王际峰，男,1980年2月23日生,汉族,住天津市南开区。委托诉讼代理人:苏晓丹,天津多为律师事务所律师。被告(反诉原告):王在强，男，1962年10月10日生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人:王雅楠(王在强之女),1987年2月20日生,汉族,住天津市津南区。委托诉讼代理人：孙景芳，天津屈信律师事务所律师。第三人：天津市津南区房钥匙房屋信息咨询服务中心，住所地天津市津南区咸水沽镇光明北里1-2-101。经营者：张志敏，女，1960年5月24日生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：程汝新，男，1956年2月17日生，汉族，天津市津南区房钥匙房屋信息咨询服务中心职员，住天津市津南区。原告（反诉被告）王际峰与被告（反诉原告）王在强、第三人天津市津南区房钥匙房屋信息咨询服务中心（以下简称房钥匙中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王际峰的委托诉讼代理人苏晓丹、王在强的委托诉讼代理人王雅楠、孙景芳、房钥匙中心的委托诉讼代理人程汝新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王际峰向本院提出诉讼请求:1、解除王际峰与王在强签订的《房屋交易合同》(合同编号:0002542)；2、判令王在强返还定金40000元；3、判令王在强赔偿王际峰经济损失409000元(其中房屋差价损失400000元、居间服务费9000元)；4、诉讼费由王在强承担。事实和理由：2016年9月20日，王际峰通过第三人与王在强签订了《房屋交易合同》，约定王际峰购买王在强名下的天津市津南区咸水沽镇新兴东里8-2-201房屋，房屋总成交价960000元。合同约定王际峰在2016年9月22日到房交部门预约号，以预约号为准到房管局打买卖协议，并付清全款。王际峰于合同签订当日交付王在强定金40000元，王在强给王际峰出具了定金收据，王际峰向中介公司支付中介服务费9000元。合同签订后，王际峰已将房款筹集完毕，预约网签时间是2017年1月17日，但是2017年1月15日通过房产中介见面，王在强明确告诉王际峰房子不卖了。王际峰多次联系王在强要求继续履行合同均遭拒绝，王在强的行为严重违背合同交易的诚实信用原则，给王际峰造成重大损失。故王际峰向法院起诉，请求法院依法判决。王在强辩称,第一、王际峰与王在强之间的《房屋买卖协议》因王际峰根本违约而具备法定解除的情形，合同已于2016年12月22日解除。双方于2016年9月20日签订《房屋买卖协议》（0002542号），约定王在强将坐落于天津市津南区咸水沽镇新兴东里8-2-201房屋以960000元的价格出售给王际峰，付款方式为一次性付款，2016年11月15日王在强向王际峰交付钥匙，同时王际峰向王在强再支付定金60000元。王在强出售房屋是希望尽快回笼资金偿还银行贷款，考虑到王际峰一次性全款支付且具备近期完成交易的履约能力，遂与其以960000元的交易价格顺利成交。需要特别指出的是，之所以在合同的其他约定中明确写明2016年11月15日前交钥匙，就是双方对“近期完成交易”的共同确认，也是王在强对该合同的履约期待期限，更是王际峰可以预见到的自己的履约期限。合同签订后，中介预约的过户时间为2017年1月17日。因该时间已远远超过双方签约时的履约期待期限，基于签约时的共同确认，王在强曾两次积极协调过户时间，将时间提前到2016年10月下旬、11月初，并通过中介将时间反馈给王际峰，但王际峰拒绝配合并称其在广州无法回津。直至2016年11月15日，王际峰也未能依合同约定向被告交付定金60000元。2016年11月2日津南区房管局张贴通知将原预约时间为2017年1月17、18、19日的时期提速至2016年11月24日，中介通知王际峰后，王际峰仍以同样理由拒绝配合。王际峰的上述行为足以表明其主观拒绝履行合同的意愿，在有“履约预期”的前提下却在相应时间段不能回津、拒绝配合履行合同，王际峰有明显的故意和过错，严重损害了王在强对房屋买卖的履约期待，以至于实际上剥夺了王在强根据合同有权期待于2016年11月15日前得到的全额购房款。王际峰的行为应该被视为“根本违约”，这直接影响了王在强合同目的的实现，王在强可以行使合同解除权解除合同。根据我国合同法的相关规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。王在强多次向中介公司催告，要求其通知王际峰见面解决问题，但迟迟未得到王际峰的明确回复。2016年12月20日，王在强向中介公司表示，鉴于王际峰的根本违约行为，王在强欲解除双方房屋买卖合同，请中介转达王际峰。根据中介提供的短信沟通记录，2016年12月22日，中介已通过短信明确将王在强解除合同的意愿告知王际峰，2016年9月20日签订的《房屋买卖协议》已于2016年12月22日依法解除。第二、王际峰的违约行为导致王在强经济损失，应依法给予赔偿。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。自合同签订后，王在强进行积极的履约准备，包括打包整理房子内的生活用品、租赁房屋准备腾房、准备办理签约过户的手续等，其中包括租房费9000元、采暖费1697元。同时，王际峰的迟延履行行为也造成预计于2016年11月15日收取的60000元未能实现，至2017年3月15日，累计利息损失约870元（以同期银行贷款利率4.35%计算）。原告的迟延履行行为导致王在强无法按照合同预期时间收到购房款全款，直接影响了王在强对银行贷款的偿付，造成银行贷款利息损失44344.12元（自2016年11月15日至2017年3月15日）。上述各项经济损失共计55911.12元。第三、王际峰起诉声称的事实，割裂了整个合同的履约过程，剥离了王际峰根本违约的过错，系不客观不完整的陈述，不应得到支持。通观整个合同履行过程，王际峰做出的履约行为仅有支付了40000元定金，金额不足购房款的5%,而王在强却本着诚信原则，协调过户时间、准备腾迁房屋，付出了巨大的时间和精力成本，具备随时履行合同义务的条件。王际峰声称合同签订后已将房款筹备完毕、多次联系王在强履约而王在强拒绝。事实上,王在强也急于拿到购房款、积极准备履约并多次协调尽快履约。如果王际峰所称为实，那么双方利益一致，都有履约准备，本应顺利履约完毕，怎么会有王际峰的多次推脱无法回津？怎么会有王际峰连60000元定金都不能支付的情况？怎么会有王在强因王际峰推脱而致的经济损失？显然，王际峰并不具备履约的能力且主观拒绝履行合同，这才是合同无法继续履行的根本原因。无论是从合同履行情况、履约诚意还是从实际交易进度及主观违约过错程度而言，王在强都是诚信的履约方，王际峰才是真正的恶意违约方。第四、关于王际峰所称“被告于2017年1月15日通过中介三方见面，明确告知原告房子不卖了”这一事实的说明。王在强卖房是为了回笼资金，王际峰违约行为导致王在强的合理预期无法实现。根据本答辩意见的第一点陈述，王在强已明确于2016年12月22日通过中介向王际峰表示了合同解除的意愿。之所以有2017年1月15日的见面，系因王在强希望沟通协商解决问题，虽然合同解除了，但王在强的损失还需要王际峰赔付，加之多次通过中介沟通情况，事情拖了3个多月仍未能解决，王在强为此付出了巨大的时间成本，身心俱疲，也希望与王际峰见面抒发下郁闷。见面时，由于王在强的房屋还处在可出售状态，王在强一直强调，如若王际峰给予相应赔偿王在强还可以与其再行进行房屋交易，但遭到王际峰无理反扑，称系王在强违约导致合同无法履约，并向王在强要求巨额赔款。王在强当然感到冤枉，不可能与王际峰协商。王际峰的态度也使双方自力救济的可能性不复存在，所以才有了本次诉讼。至于王际峰提到的中介告知其2017年1月16日过户等信息，王在强均不知情，王在强一直认为通过中介告知对方合同解除的时间是2016年12月22日，王在强依法履行了通知义务，合同已经解除，2017年1月15日的见面是就赔偿及后续处理情况进行沟通协商。综上所述，王际峰与王在强之间的《房屋买卖协议》于2016年12月22日因为王际峰的根本违约而依法解除，王际峰应依法赔偿其违约行为给王在强造成的经济损失。而王际峰的欲加之罪与巨额赔偿要求并不存在事实及法律基础，请法院依法驳回王际峰的诉讼请求。王在强向本院提出反诉请求：1、请求确认王在强与王际峰于2016年9月20日签订的《房屋买卖协议》（0002542号）于2016年12月22日依法解除；2、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人经济损失55041.12元（包括王在强为腾房另行租房的费用9000元、为所租房屋交纳的取暖费1697元、因王际峰的违约行为导致王在强延期偿还银行贷款利息44344.12元），未付60000元定金的利息损失870元，合计55911.12元；3、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年9月20日签订《房屋买卖协议》，约定反诉人将坐落于天津市津南区咸水沽镇新兴东里8-2-201号房屋以960000元的价格出售予被反诉人，付款方式为一次性付款，2016年11月15日反诉人向被反诉人交付房屋钥匙，同时被反诉人再支付定金60000元。因反诉人出售房屋系尽快实现回笼资金，签约时双方均认可尽快办理手续。合同签订后，双方预约的过户时间为2017年1月17日。因预约时间远远超出签约时双方对履约时间的预期，反诉人两次协调过户时间，将时间提前至2016年10月中旬、11月初，但被反诉人均拒绝配合履约。2016年11月2日津南区房管局张贴通知将原预约时间为2017年1月17、18、19日的时期变更至2016年11月24日，但被反诉人仍拒绝配合履约。被反诉人也未能于合同约定的2016年11月15日交付定金60000元。反诉人认为被反诉人的违约行为已严重损害了反诉人对合同实现的合理预期，系根本违约，反诉人有权依法解除合同并通过中介于2016年12月22日明确告知被反诉人。因反诉人为履行该合同，已为搬家腾房支付租金及采暖费，且被反诉人的拒绝履行合同义务的行为给反诉人造成经济损失。为此，反诉人依法提起反诉，请人民法院依法保护反诉人合法权益。王际峰针对王在强的反诉请求辩称，反诉原告的所谓损失与本案原告没有任何关系，反诉原告要求本案原告承担损失没有事实和法律依据。第一、中介预约号时间是2017年1月17日，反诉原告1月15日在三方在场的情况下，正式要求原告加价80000元，如原告不加价，也认可给原告违约赔偿，最后给原告多少违约金双方没谈妥，反诉原告最后告知原告不继续履行合同，导致合同解除的责任是反诉原告，而不是原告。第二、双方合同中约定2016年11月15日前交钥匙，是卖方的义务，买方未接钥匙，并不构成违约，交钥匙并不加重卖方的负担。第三、反诉原告单方想将过户时间提前，实质是单方变更合同履行时间，买卖双方并未达成一致意见，当然应按原预约时间履行。房管局通知2017年1月17日的网约号可以提前，但同时也明确也可按原时间办理。因此原告不存在违约行为。第四、反诉原告所谓的房屋租金损失和取暖费损失，与原告与本案没有任何关系。本案关键问题不是原告不想买房，而是反诉原告违约，明确对原告说不卖房，反诉原告要求的所谓损失均于法无据。综上所述，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。第三人房钥匙中心述称，王际峰买房时由房钥匙中心推荐的涉诉房屋，当时谈好的价格是960000元，以现金方式一次性付款，定金40000元。王际峰想早一点住房子，房主想快点拿到房款,约定了2016年11月15日双方交接房钥匙,王际峰补缴60000元定金,中介和房主去房管局想办法争取在2016年11月15日办完,三方形成了默契。中介按照程序预约过户号,约到了2017年1月17日。到了2016年10月中旬搞到了房管局的预约号，可以打协议了。中介通知王际峰过来打协议,王际峰说在广州过不来,这一次就放弃了。2016年11月初找人又约了一次打协议,王际峰还是回不来,又放弃了。2016年11月10日左右，快到交房的时候了，王在强就给腾房，中介通知王际峰按照合同补缴60000元定金交接钥匙。王际峰说回不来派别人去，中介说房屋交接必须本人到场，王际峰说回不去，协议上这一条不执行了，打协议时再说。中介说王在强租完房了，搬家也准备好了，如果协议更改合同内容也需要王际峰来。王际峰就说回不来、中介和王在强商量，王在强说不补交60000元定金属于单方面终止合同，要求王际峰赔偿损失。王际峰说让对方谅解，经济赔偿的问题以后再说。后来房管局就提速的事发了公告，将预约的2017年1月17日提速到2016年11月20日左右。中介通知王际峰提速了，让他按时来，王际峰还是没有时间，要求按照老时间来办理。中介转告王在强，王在强很不满意。2016年12月20日，王在强告诉中介说房子不卖了。中介在2016年12月22日以短信的方式通知王际峰房主不卖房了。王际峰要求对方赔偿300000元，中介告诉王际峰还给他们约以前的时间，由他们双方面谈。2017年1月15日王际峰、王在强都来了。王际峰要求按原合同履行，要不让王在强赔偿300000元。王在强认为是王际峰违约，如果继续履行合同王际峰赔偿王在强损失80000元，王际峰不同意，双方没有谈成。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月20日，王际峰（乙方）与王在强（甲方）经第三人房钥匙中心居间介绍签订了《房屋买卖协议》（编号为0002542），约定由王际峰购买王在强名下坐落于天津市津南区咸水沽镇新兴东里8-2-201房屋，成交价格960000元，自签订本合同时乙方向甲方支付购房定金40000元；甲乙双方约定2016年9月22日到房管部门预约号，以预约号为准到房管局打买卖协议，付清全款。同时约定2016年11月15日前交钥匙，交钥匙时乙方向甲方再补交定金60000元。该合同签订当天，王际峰将定金40000元交付给王在强，并向第三人房钥匙中心交付了中介服务费9000元。当时预计到2016年11月15日前应该可以拿到预约号办理好过户手续，所以在买卖协议中增加了11月15日交钥匙的约定。房钥匙中心从津南区不动产登记事务中心拿到了打印二手房买卖协议的时间为2017年1月17日的预约号。2016年10月中旬，王在强联系房钥匙中心说可以将预约号提前到2016年10月底，让房钥匙中心通知王际峰来办手续。房钥匙中心通知王际峰，王际峰称自己在广州做生意来不了。2016年10月底，王在强和房钥匙中心联系确定了2016年11月5日办手续，并称其家里已经做好了腾房准备，请对方准备好全款准时交易。房钥匙中心联系王际峰过来办手续，王际峰称无法回天津办理手续。2016年11月15日，因王际峰未能回到天津，故买卖双方未能交接钥匙，王际峰也未补交定金60000元。2016年11月2日，津南区不动产登记事务中心发布通知，将原预约单上预约日期为2017年1月17日、18日、19日的，调整到2016年11月24日，房钥匙中心联系王际峰回天津办手续，王际峰称自己回不来要求按原时间办理。2016年12月20日，王在强告知房钥匙中心不再出售涉诉房屋。2016年12月22日，房钥匙中心以短信方式告知王际峰房主不再出售涉诉房屋。2017年1月15日，在房钥匙中心处，王际峰与王在强进行协商未果。王际峰以诉称理由向本院起诉，提出如上诉请。诉讼过程中，因对涉诉房屋的差价不能达成一致意见，本院根据王际峰的申请委托评估部门依据本院的调查结果对涉诉房屋在2016年12月22日的市场价值进行了评估。天津岳华房地产土地评估有限公司出具了房地产估价报告，涉诉房屋总价的估价结果为1176192元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但当事人协商一致，可以解除合同。本案中，作为买方的王际峰要求解除合同，作为卖方的王在强亦同意解除合同，双方就解除合同已经形成了合意，故王际峰与王在强签订的《房屋买卖协议》（编号为0002542）应予以解除。根据庭审中当事人的陈述及相关证据，虽然第三人拿到的预约号所确定的打印二手房买卖协议的时间为2017年1月17日，但在此之前的2016年10月中旬和2016年10月底，王在强两次通过第三人通知买方王际峰，可以根据新的预约号确定的时间办理打印二手房买卖协议的手续，却遭到王际峰拒绝；在2016年11月2日津南区不动产登记事务中心发布了提前办理二手房买卖协议手续的通知后，第三人通知王际峰前来办理手续，又遭到了拒绝，王际峰违反了“以预约号为准到房管局打买卖协议，付清全款”的约定；且王际峰亦未按照房屋买卖协议约定的时间与王在强办理涉诉房屋钥匙的交接手续并补交定金，王际峰的以上行为已经构成根本违约，是导致合同解除的根本原因，因此对于王际峰要求王在强返还定金40000元并赔偿损失的主张，本院不予支持。关于王在强反诉要求王际峰赔偿经济损失55911.12元的主张，其提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。关于王在强反诉请求确认王在强与王际峰于2016年9月20日签订的《房屋买卖协议》（0002542号）于2016年12月22日依法解除的主张，虽然第三人于2016年12月22日通知王际峰王在强不再出售涉诉房屋，但并未得到王际峰的认可，即当日买卖双方并未就解除该房屋买卖协议形成合意，故对王在强的该主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除王际峰与王在强签订的《房屋买卖协议》（编号为0002542）。二、驳回王际峰的其他诉讼请求。三、驳回王在强的反诉请求。案件受理费4018元、保全费2765元、评估费5400元，均由王际峰承担。反诉费559元，由王在强承担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 张旭东二〇一七年八月二十四日书记员 刘 璐速录员 翟凤霞 来源：