（2017）苏0506民初3973号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2018-02-13
案件名称
张风兵与宋瑞霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张风兵,宋瑞霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初3973号原告张风兵。被告宋瑞霞。委托代理人袁炜，江苏迈图律师事务所律师。委托代理人李阳，江苏迈图律师事务所实习律师。本院于2017年5月27日立案受理了原告张风兵诉被告宋瑞霞房屋买卖合同纠纷一案，依法由代理审判员杜荣尚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张风兵，被告宋瑞霞及其委托代理人袁炜、李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张风兵诉称，2017年3月26日，其与被告及中介苏州市云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）三方签订《定金合同》一份，合同约定，其购买被告所有的、位于苏州市吴中区××家园××室房屋，房屋建筑面积47.7平方米，房屋总价款为535000元，被告须在2017年4月28日前办理出产权证，并约定定金合同生效35日内双方签订《房地产居间买卖合同》。其于当日向被告支付定金20000元。后被告未能在2017年4月28日前办理出产权证，亦没有在约定的时间内与其签订《房屋居间买卖合同》，被告已构成违约，故请求法院判令：一、双方于2017年3月26日签订的《定金合同》于2017年5月27日解除；二、被告双倍返还定金人民币40000元。被告宋瑞霞辩称，首先，其与被告签订的定金合同合法有效,双方均应按照合同约定全面履行自己的义务;其次,定金合同签订后，其着手办理涉讼房屋产权证，并于2017年4月21日完成不动产权登记，办证部门于2017年4月27日至30日搬迁，于2017年5月4日才通知其领取，其不存在过错，不存在违约情形;再次,目前涉讼房屋产权证已办出,房屋价格亦未出现较大波动,原告自己亦承认在苏州具备购房资格,故继续履行合同没有法律和事实上的障碍。另外,双方继续履行合同后,并不妨碍原告主张的所谓违约责任;最后,定金罚则适用前提是收受定金一方不履行约定债务（即合同目的不能实现）,本案中，被告已按约履行办证义务，且明确要求继续履行合同，故不适用定金罚则。即使认定其存在违约，按照定金合同第六条之约定承担双倍返还，但在实际协商过程中双方将签订《房地产居间合同》的时间变更为其取得产证之后，其于2017年5月4日领取不动产权证后即联系原告签订《房地产居间合同》，原告拒绝签订，故未签订《房地产居间合同》责任在于原告。综上，其有履约意愿且合同具备继续履行的条件，原告未经书面通知即擅自解约，系根本违约，有违诚信。故原告主张无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年3月26日，原（买受方）、被告（出卖方）及中介云房源公司三方签订《定金合同》一份，约定原告购买被告所有的、位于苏州市××江××家园××室房屋（毛坯房），房屋建筑面积47.7平方米，房屋总价款535000元，买受方于签订定金合同时支付出卖方定金20000元。该合同第二条第二款第五项约定：出卖方必须在2017年4月28日前将产证办理出来，启动房产权属转移手续；第五条约定，在本合同生效35日内（即在2017年4月30日内），双方签订《房地产居间买卖合同》，任何一方未能依照本合同约定时间签订《房地产居间买卖合同》的，则视为该方放弃购买或出售房产，构成违约，守约方有权依照法律及本合同约定要求违约方承担违约责任。另外，合同还就违约责任、房屋交易费用承担等问题进行了约定，其中对于违约责任，合同第四条第二款下方手写：“如双方无故解除合同，违约方需承担房价的20%为违约金。”第六条第一款约定：若买受方未能按照本合同第五条约定时间与出卖方签订《房地产居间买卖合同》的，买受方支付的定金不予返还，若出卖方未能按照本合同第五条约定时间与买受方签订《房地产居间买卖合同》的，应向买受方双倍返还定金。定金合同签订当日原告向被告支付定金人民币20000元，被告向原告出具收条一份。2017年3月27日，被告将涉讼房屋钥匙交给原告。又查明,涉讼房屋于2017年4月21日完成不动产权登记，产权证号为苏（2017）苏州市不动产权第6011580号，所有权人系宋瑞霞。被告于2017年5月4日领取涉讼房屋不动产权证。审理中，对于在签订定金合同之日至本院第一次开庭期间内，原、被告就购房事宜沟通情况如下：原告提供其与购房中介人员房加祥于2017年4月27日微信聊天记录截图，该聊天记录显示：“张：在吗。房：嗯嗯，在的。张：那个房子的事怎么说了。房：房东产证在办，需要时间。张：多长时间呢？我已经等了1个月了！房：大哥，这个你来直接跟房东谈谈的。张：？房：房东这边我们也在催。张：我直接找房东的话，那还要你们中介做什么，我直接找房东，是不是就不需要你们中介了。房：这个不是我们讲让它出来就出来的。张：单子写的非常清楚，28号之前，今天27号，我也不算是不给你们时间了吧，我没有那么多的时间等了。房：这个是我们的错吗，哪个环节出了问题你找哪个去好了呀。张：是不是你们答应28号之前办出来的，麻烦你转告一下，五一节后这个事情如果还不能落实，我也就没办法了，只能按照违约来处理了。之前沟通好的是20多天，中间涉及一个清明节，所以你们店长讲1个月，我也接受，现在还办不下来，我肯定不会接受的，所以不好意思。房：这不是出了一个特殊情况吗？正好赶上房管局搬家。张：这个不是我该管的了，我只看时间。房：本来讲好的是要加急的，但是那边现在人被逮进去了，所以说现在他那边都不敢做加急了。张：之前讲是正常办，也能办下来，没什么加急不加急的。”2017年4月27日当日，被告男朋友韩成鹏与原告电话联系，韩成鹏要求原、被告先签商品房买卖合同，待产证办理出来之后将产证交付原告，原告考虑没有产证，不同意签合同。2017年5月4日，被告接到办证部门领取产证通知后联系中介，要求中介联系原告于次日双方协商签合同事宜。同年5月5日，原、被告在中介机构协商签订合同事宜。协商中，原告表示被告存在违约，并要求被告按照定金罚则先处理赔偿事宜，再签订合同，被告认为其不存在违约，不同意按照定金罚则承担赔偿责任，为此双方未达成一致意见，在当日未能签订合同。审理中，被告表示其同意出售房屋。原告表示在本案第一次开庭之前其一直是同意购买涉讼房屋的，但第一次开庭之后就不想购买了。另外，原告表示截止目前其未另外购房。上述事实，由定金合同、收条、微信截图、税收缴款书记交款转账记录、不动产权证、权属登记信息查询结果证明、吴中区不动产交易登记服务中心搬迁公告网页截图、房屋登记费收据及本院庭审笔录、谈话笔录等予以证实。本院认为，首先，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，定金合同签订后，被告依约履行办证事宜，并于2017年4月21日完成不动产权登记，涉讼房屋自该日起客观上具备了权属转移条件，亦达到双方约定于2017年4月28日前办理产权证之目的。如原告真意欲购买涉讼房屋理应或选择给予对方在时间上一定限度的宽容、忍让，或选择要求对方继续履行房屋交易，再主张违约责任，而非径直以不想购买涉讼房屋擅自解除双方签订的协议并要求对方按照定金罚则承担赔偿责任。原告在审理中亦表示其在2017年5月4日之后、本案第一次开庭之前该期间内其一直同意购房，既然原告同意购房，且在该期间内并不存在法律上或事实上无法签订商品房买卖合同的障碍，双方理应积极履约，而原告以未能达成赔偿而拒绝签订商品房买卖合同过于苛刻，有违诚信。其次，从原、被告双方就购房事宜沟通的整个过程综合判断，被告在2017年4月30日前实际并无放弃出售房产的意思。最后，定金系作为债权实现的担保，本案中并不存在被告拒绝订立合同或合同目的无法实现情形，故原告主张适用定金罚则于法无据。综上，原告诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：驳回原告张风兵的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币4575元，由原告张风兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76。（此页无正文）代理审判员 杜荣尚二〇一七年八月二十三日书 记 员 赵 霞 更多数据：搜索“”来源：