（2017）苏05民终4447号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-10-10
案件名称
青波与王又如房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王又如,青波
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终4447号上诉人（原审被告、反诉原告）：王又如。委托诉讼代理人：周学瑜，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼筑，王又如母亲。被上诉人（原审原告、反诉被告）：青波。委托诉讼代理人：徐娟，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕世华，江苏展驰律师事务所律师。上诉人王又如因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2015）昆民初字第4799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王又如上诉请求：请求二审法院撤销江苏省昆山市人民法院(2015)昆民初字第4799号民事判决书，并依法驳回原审原告诉讼请求，改判支持原审反诉人的全部反诉请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。第一、双方由于对房屋买卖合同的主要条款不能达成一致，未能签订《存量房买卖合同》，这是青波和中介的过错导致，上诉人王又如并无违约行为，无需返还定金，更勿论双倍返还。第二、根据双方约定，10万元定金是履约定金，而《昆山齐乐房屋买卖合同》是预约合同，本约尚未成立，不应该适用定金罚则。第三、一审法院认为上诉人王又如应当以双倍定金人民币20万元为基数，赔偿青波定金利息损失的做法无任何法律依据。青波二审辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果公平合理，请求维持一审判决。青波向一审法院提出诉讼请求：1、原审被告向原审原告双倍返还定金20万元。2、原审被告自逾期办理房屋买卖契约公证及过户手续之日(2015年10月19日)起，以20万元为基数，按照银行同期贷款利率向原告支付利息损失，暂算至2015年11月10日为542元及至原审被告履行完毕第一项所述支付义务之日止。3、原审被告自逾期办理房屋买卖契约公证及过户手续之日(2015年10月19日)起，每日按房屋总价款千分之三的标准向原审被告支付违约金，暂算至2015年11月10日为86460元，及至原审被告履行完结第一项所述支付义务之日止。4、案件受理费、保全费等费用由原审被告承担。王又如向一审法院提出反诉诉讼请求：1、王又如有权没收青波定金10万元整。2、青波承担本诉及反诉诉讼费用。一审法院经审理查明，2010年10月15日，青波、王又如与昆山齐乐房产咨询有限公司签订《昆山齐乐房产房屋买卖合同》，约定：一、王又如同意将坐落在昆山市张浦镇大市××幢（房屋产权证号22××31，土地使用权证号12005114395），建筑面积103.56平方米的房屋出售给青波。青波对出售的房屋已充分了解愿意购买上述房屋。房屋为毛坯房。二、双方经协商一致，同意上述房地产转让款为131万元。双方约定该房屋内的维修基金余额、水、电、煤气初装费（若有）、有限电视初装费（若有）等费用已包含在总房价内，双方不再另行结算。青波的付款方式和付款期限由双方在补充约定中约定明确。青波交付房价款时，王又如应提供相应的收据，昆山齐乐房产咨询有限公司作见证。签订本合同后，双方同意由昆山齐乐房产咨询有限公司为本次交易办理网签手续。三、王又如应于签订本合同的同时将该房屋的房产证和土地证交由昆山齐乐房产咨询有限公司代管，并经双方同意于2015年10月22日前办理过户手续。四、王又如保证上述房屋权属清楚，且已告知产权共有人并取得其同意出售此房屋。自本合同生效之日起，若发生与王又如有关的房屋产权纠纷或债权债务等因素，或产权共有人不履行本合同，概由王又如负责清理，并承担民事责任，由此给青波造成的经济损失，由青波负责赔偿。五、双方中若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的千分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同。双方任何一方违约导致本合同无法继续履行的，则违约方还应向昆山齐乐房产咨询有限公司支付该房屋成交总价款的2%的手续费。违约金的条款独立于本合同，不因本合同无效而无效。……七、青波若向银行贷款，则需配合准备贷款文件，给予银行审核，如贷款不足则以现金补齐。双方应无条件配合昆山齐乐房产咨询有限公司提供及办理交易所需的一切手续（如审贷、过户、融贷等）及文件。若任何一方拒绝配合或故意拖延导致本合同不能正常履行，则视为违约，并按本合同第五条追究其违约责任。……十三、双方约定，青波签约当日向王又如支付定金10万元整。其中1万元押于昆山齐乐房产咨询有限公司，待交房当日，青波结清所有应付费用，交接钥匙当日无息退还。青波向银行贷款于青波抵押手续结束，银行直接放款，届时划入王又如账户。……第十五条、若网签备案合同与本合同不符时，应以本合同为准，网签合同仅为银行贷款审批及交易中心过户使用，不具约束力。本合同最终解除权归居间方所有。第十六条、其他补充约定：1、该房屋成交价为房东净手，所有税费及现有的物业费皆由买家承担。……3、现状交屋。4、王又如另需昆山齐乐房产咨询有限公司办理唯一契约公证。5、2015年10月15日前转账9万元至王又如（补定金）。6、银行按揭比例75%。7、办理契约公证当日支付25%首付款（含定金）。8、过户之后30日工作日到款账户。9、2015年10月19日办理契约公证及青波审贷，同年10月22日办理过户手续并付清首付。合同签订后，青波按约定于2015年10月16日通过青波母亲杨玉霞的银行账户向王又如委托代理人张曼筑的银行账户里转账9万元。2015年10月20日，王又如向青波书写收据，内容为：交款单位青波，收款方式现金，金额10万元，收款事由售张浦镇大市××幢定金。昆山齐乐地产1万元定金作废，以实收为准。2015年10月20日，青波与王又如通过昆山市家缘房产信息咨询有限公司在昆山市存量房网上备案系统备案《存量房买卖合同》，该合同约定：第一条房屋基本状况。1、坐落昆山市张浦镇大市××幢，房屋所有权证编号22××31，建筑面积103.56平方米。第二条房屋其他情况。…第三条房屋价款。该房屋（包括阁楼、车库、本合同附件一明确的房屋附属设施及物品等）成交总价为1035600元。房屋（含阁楼）成交价格为1035600元。第四条付款方式。…3、其他方式，首付315600元，贷款72万元。…第六条房屋交付。王又如应于2015年11月20日前腾空该房屋。并将上述房地产交付给青波。在交付房屋时，应当履行下列义务：1、买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单、物业服务费缴纳等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该清单上所列物品。2、双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品、物业服务费缴纳、水电气费交纳清单上签字。3、移交房屋钥匙。…第十一条关于房屋权属转移登记的约定。双方定于2015年11月20日前办理房屋权属转移登记手续，如因一方责任致使未能按期办理的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任（不作累加）；造成对方其他损失的，需另行赔偿。…3、逾期超过10天后未办理房屋权属转移登记的，任何一方有权和经纪机构共同向昆山市房产交易管理中心申请撤销该合同的备案，双方中的另外一方不得对撤销合同备案的行为提出异议。至于双方之间的房屋买卖合同纠纷由双方自行协商或者向法院提起诉讼。4、在存量房买卖合同备案系统中，保留本合同备案信息的有效期仅为备案之日起六个月。因备案信息未保留而产生的一切后果，由双方按照各自过错情况协商解决或向法院提起诉讼解决。双方不得对存量房买卖合同备案到期失效提出异议，保留备案信息丧失后，房产交易管理中心将会接受办理新的备案及的房屋过户登记。因青波与王又如未就《存量房买卖合同》中条款达成一致，双方未在该合同中签字。2015年11月10日，青波委托江苏展驰律师事务所毕世华律师向王又如发出律师函，该函于2015年11月11日寄送至王又如，内容为：《昆山齐乐房屋买卖合同》签订后，青波依约向王又如支付了购房定金10万元，但王又如却未按照约定与青波办理房屋买卖契约公证及过户手续。青波及昆山齐乐房产咨询公司多次与王又如沟通协商未果。律师认为，双方应秉持诚实信用的原则全面履行各自的义务。王又如拖延办理房屋买卖契约公证及过户手续，已严重违约，给青波造成了经济损失。为此，函告王又如：1、收到本函之日起三日内，与青波至相关部门办理房屋买卖契约公证及过户手续。2、如王又如逾期未与青波至相关部门办理房屋买卖契约公证及过户手续的，青波将依法解除与王又如签订的房屋买卖合同，届时王又如向青波承担以下法律责任和违约责任。（1）依据《中华人民共和国合同》法第114条规定，双倍返还青波支付的购房定金，即应返还原审原告20万元。（2）由于王又如未按约定办理房屋买卖契约公证及过户手续，依据《房屋买卖合同》第五条约定，王又如应自2015年10月19日起，每日按房屋总价款千分之三的标准向青波支付违约金，暂算至2015年11月10日为86460元，及至被告履行完毕本条第（1）款所述支付义务之日止。2015年11月30日，王又如委托上海尤里卡徐跃春律师向毕世华律师和原审原告回函，内容为：一、首先王又如已明确表示愿意按照合同履行的态度。王又如至今从未表示不履行2015年10月15日签订的《昆山齐乐房屋买卖合同》并于2015年11月13日以短信方式回复毕律师，愿意按照房屋买卖合同履行，办理房屋买卖契约公证及过户手续。王又如亦同步函告昆山齐乐房产咨询有限公司履行其合同义务。二、请青波确认办理房屋买卖公证及办理过户手续的具体日期。因办理公证及过户手续，需青波的配合，且青波已诉至法院，请青波收到本律师函后与王又如确定具体日期赴法院协商沟通后续公证及过户手续。律师认为，双方应全面履行合同义务，请青波接函后五日内和王又如的委托人协商确定赴法院具体日期，以便双方能够按照买卖合同的约定完成房屋买卖事宜，履行各自义务。同日，王又如委托上海尤里卡徐跃春律师向昆山齐乐房产咨询公司发出律师函，内容为：2015年10月15日，王又如与青波先生在贵司提供的居间服务下签订《昆山齐乐房屋买卖合同》。根据合同约定，贵司应办理网签手续及其他相关义务，然贵司至今仍未履行相关义务。本律师认为，合同当事人应全面、诚信履行合同义务。请贵司在接函后五日内办理网答手续及全面履行合同约定的其他义务，逾期未办理的，给王又如造成的损失，王又如将追究贵司相应法律责任。另查明：王又如系昆山市张浦镇大市××幢房屋的所有权人，该房屋为2层结构，建筑面积为103.56平方米。2015年10月20日，王又如乘坐火车到昆山办理相关手续。2015年10月28日，王又如乘坐火车到昆山办理相关手续，同日在中国农业银行开立银行账户。2016年1月7日，青波、王又如在庭审中同意解除合同。2016年12月9日，青波确认要求被告双倍返还定金，并承担自2015年10月19日起，以20万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，至被告履行完结双倍返还定金义务之日止。在审理过程中，一审法院向昆山齐乐房产咨询有限公司进行调查，该公司于2016年11月向一审法院寄送情况说明，内容为：买家青波在我公司介绍下向卖家王又如及其母亲购买了张浦大市××幢的房屋，并以银行转账的方式支付了定金10万元整，双方约定于网签合同通过后去银行签贷款。由于买方要求贷款银行必须选择农业银行昆山同丰路支行办理。我公司未与该行签约，所在在与该行业务经理陈经理沟通后，（该行客户经理也是买家自己联系的）让我公司自行寻找一家与银行签约过的公司进行网签，然后签约办理贷款手续。在约定办理手续的隔天，公司与买卖双方提前再次确认及提醒时间时，王又如又提出要想过来办贷款手续，必须要求每次她过来昆山办理该房屋出售的任何手续时，我公司派车去昆山高铁接送她，不然不愿意过来办理，我公司为了交易能顺利办理，同意了王又如接送的要求，并在签贷当时，我公司接到王又如后将其送入签约银行，买方贷款手续办完后要求卖方写一个定金收条，遭到卖方拒绝后，在银行经理和我公司的沟通下，王又如提出附带条件，在贷款放到其账户时跨行转至王又如母亲账户的银行，手续费150元必须由我公司承担并支付现金给她母亲的前提下才最终同意签字和办理卖方银行贷款手续及提供贷款所需的一切手续及资料。等约定过户时间到期前两天，我公司又再次与买卖双方确定办理手续的准确时间时，又遭到卖方拒绝。理由是担心买家不支付她首付款和贷款无法到账，并以担心贷款放不下来为由要求交易中心核实流程，买方也同意了她的要求并在一周后再定时间，当我公司再次与卖家约办理过户时间时，卖家以没有核实清楚为由要求买家再定时间。买家也同意了，其间卖家在我公司的陪同下去昆山房产交易管理中心核实了流程，核实后卖家还是担心资金安全，我公司提出可以在昆山房产交易管理中心办理资金托管，但卖家又以凭什么我的钱要放在我以外的任何一方哪给拒绝了，并在离开交易中心后又提出要去昆山法律援助中心咨询，在我公司的陪同下到了法律援助中心，卖家又提出说咨询的内容有关于她的隐私为由拒绝我公司进行陪同咨询。当时已经差不多下午4：30分了，当日肯定也无法办理其他手续了，我公司随即又联系了买家沟通后，买家同意给卖家一个最迟的确认时间，并告知了卖家，在最迟办理时间内卖家仍然不来办理过户手续就要追究其责任了，在我公司和买家多次主动沟通后对于昆山齐乐房产咨询有限公司出具的情况说明，青波质证认为真实性与事实相符，王又如怠于履行房屋审贷过户手续事实清楚。王又如质证认为情况说明能够说明系争《存量房买卖合同》是真实的，改由另一家房产中介公司进行居间并用印是青波之故，但该事宜对方是同意的。情况说明的其他陈述，王又如不认可其真实性和关联性。上述事实，有《昆山齐乐房产房屋买卖合同》、银行转账凭证、收据、律师函、《情况说明》、房产证复印件、房产信息查询表、火车票、《存量房买卖合同》、当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，青波与王又如签订的《昆山齐乐房产房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方应按约全面履行。合同签订后，青波依约向王又如支付定金10万元，王又如收到定金后向青波出具了收据。青波与王又如在合同约定时间办理过户、贷款手续时，王又如以备案合同中约定的合同金额为1035600元与合同约定金额不同等理由拒绝签字。根据合同约定的第七条，双方应无条件配合昆山齐乐房产咨询有限公司提供及办理交易所需的一切手续（如审贷、过户、融贷等）及文件；若任何一方拒绝配合或故意拖延导致本合同不能正常履行，则视为违约，并按本合同第五条追究其违约责任，王又如上述行为已经构成违约。根据双方合同第五条的约定，合同签订后，逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同。双方约定于2015年10月22日前办理过户手续，在约定的期限之后，青波曾于2015年11月11日向王又如寄送律师函催告王又如履行合同，要求其在收到该函的三日内履行合同。因王又如未在青波催告的期限内履行合同，且在青波向一审法院提起诉讼时，王又如仍未配合青波办理相关过户手续，青波诉求王又如双倍返还定金应视为向其主张解除合同，该解除合同的意思表示由青波在庭审中向王又如表示后，王又如当庭予以同意，故青波与王又如签订的房屋买卖合同于庭审之日即2016年1月7日解除。合同解除后，王又如应双倍返还青波定金20万元，故对于青波要求王又如双倍返还定金20万元的诉讼请求，一审法院予以支持。因王又如迟延履行合同，致青波未能及时收到定金，故对于青波要求王又如支付迟延给付定金产生的利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持，但利息应自合同解除之日即2016年1月7日起开始计算至王又如实际给付之日，以20万元为基数，按中国人民银行公布的同期同档基准利率计算。青波起诉时主张王又如双倍返还定金，又同时主张支付逾期违约金，在一审判决作出前，青波选择双倍返还定金，符合法律规定，一审法院予以准许。关于王又如辩称，因其与青波约定的备案合同中关于出售房屋金额与购房合同约定不一致，青波擅自变更合同总价款属于对之前三方协议的严重违反的辩解意见。经查，青波与王又如约定的合同金额为131万元，合同第七条约定如贷款不足则以现金补齐，双方在合同的补充条款第6项约定银行按揭比例75%，第7项约定办理契约公证当日支付25%首付款（含定金），无论双方在备案合同如何约定，均不影响双方签订的正式房屋买卖合同约定的内容，且根据第七条的约定，青波如贷款不足则以现金补充，故王又如在配合青波及案外人昆山齐乐房产咨询有限公司办理相关手续时，以备案合同约定金额与房屋买卖合同金额不同为由拒绝签字的理由不成立，一审法院不予支持。关于王又如提出反诉，要求扣除青波支付的定金的诉讼请求，与一审法院查明事实不符，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、被告王又如于本判决生效后十日内向原审原告青波双倍返还定金20万元，并赔偿原审原告青波利息损失（利息计算，自2016年1月7日起至原审被告王又如实际支付之日，以20万元为基数，以中国人民银行公布的同期同档基准贷款利率计算）。二、驳回原审被告王又如全部反诉请求。（如采用转账方式，请汇入原审原告青波指定账户或一审法院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60。）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费5605元，保全费1820元，合计7425元，由原审原告青波承担2251元，原审被告王又如承担5174元；反诉案件受理费4600元，减半收取2300元，由原审被告王又如负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，签订合同的双方应按照合同约定履行相应义务。本案中，上诉人王又如与被上诉人青波签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，该合同自签订之日起即发生法律效力。在案涉合同中当事人双方就房屋买卖过程中的主要事项做了明确约定，应当认为该房屋买卖合同系本约合同而非预约合同，故对上诉人王又如认为《昆山齐乐房产房屋买卖合同》是预约合同，本约尚未成立的说法本院不予支持。上诉人与被上诉人履约依据是双方签订的正式房屋买卖合同，其效力并不会受备案合同影响。上诉人因备案合同与房屋买卖合同不一致为由拒绝配合被上诉人办理相关手续已经构成违约。根据《合同法》第一百一十五条及一百一十六条之规定，被上诉人青波要求上诉人王又如双倍返还定金的要求合法有据，本院予以支持。涉案房屋买卖合同解除后，上诉人作为违约方即应向被上诉人双倍返还定金，一审法院计算逾期返还双倍定金利息正确。综上所述，王又如的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5605元，由上诉人王又如负担。本判决为终审判决。审判长 黄学辉审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇一七年八月二十三日书记员 毛莉莉 微信公众号“”