（2017）沪02民终5978号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-09-19
案件名称
鲍芝灵与朱祖恩房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鲍芝灵,朱祖恩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终5978号上诉人(一审被告)：鲍芝灵，女，1974年5月18日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：王以发(系鲍芝灵之夫)，男，1972年8月12日生，汉族，户籍地同上。委托诉讼代理人：朱纪红，上海安硕律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：朱祖恩，男，1943年8月16日生，汉族，住上海市嘉定工业区。委托诉讼代理人：徐斌，上海市大众律师事务所律师。上诉人鲍芝灵与被上诉人朱祖恩因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初11979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年7月20日公开开庭进行了审理，上诉人鲍芝灵的委托诉讼代理人王以发、朱纪红，被上诉人朱祖恩的委托诉讼代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍芝灵上诉请求：撤销一审判决主文第一项至第四项，改判驳回朱祖恩的一审诉讼请求。事实和理由：第一，朱祖恩不是本案适格的主体，其只是上海市嘉朱公路XXX号南8号、9号房屋(以下简称“系争房屋”)实际使用权人朱维忠出租系争房屋事宜的代理人。第二，鲍芝灵作为系争房屋的承租人，没有理由拖欠租金，是朱祖恩因为遇到政府拆迁而自愿不再收取2015年9月30日之后的租金，而且2016年7月1日以后，朱祖恩采取了断水断电的措施，导致鲍芝灵无法正常经营，所以现在朱祖恩反过来向鲍芝灵索要租金，显然有违公平原则。第三，鲍芝灵在一审中主张的装修补偿款是政府拆迁中对系争房屋装修的补偿，这笔钱应当归鲍芝灵所有。朱祖恩辩称，第一，朱祖恩是在取得朱维忠授权的情况下以自己名义对外出租系争房屋，所以是本案适格的当事人。第二，朱祖恩从未表示过放弃系争房屋的房屋使用费，鲍芝灵长期占用系争房屋不予归还，理应承担房屋使用费。第三，本案是租赁合同纠纷，不是拆迁纠纷，所以拆迁补偿与本案无关。而且系争房屋已经于2017年5月在嘉定区拆违办的监督下拆除了。请求二审法院判决驳回鲍芝灵的上诉请求，维持一审法院判决。朱祖恩向一审法院起诉请求：一、判令鲍芝灵归还上海市嘉朱公路XXX号南1号房屋；二、判令鲍芝灵支付2015年10月1日至2016年7月31日止房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)22,000元，并要求从2016年8月1日起按每月每间1,200元标准支付使用费，至鲍芝灵归还房屋之日止；三、判令鲍芝灵支付水电费308元。一审法院认定事实：朱祖恩侄子朱维忠于2000年至2002年期间，与上海朱家桥资产经营公司签订数份土地使用权买卖协议，由朱维忠向上海朱家桥资产经营公司购买位于黎明村44宗地块50年的土地使用权。2010年，朱维忠将上述土地上原有部分房屋拆除，改建成厂房及门面房。2012年朱维忠委托朱祖恩处理门面房的租赁事宜。2014年10月9日，朱祖恩与鲍芝灵签订一份《店面房屋租赁协议》，约定朱祖恩将系争房屋租给鲍芝灵开店，租期为2014年10月1日至2015年9月30日，租金为每月每间1,100元，2015年10月1日起至2016年9月30日每月每间为1,200元。合同期满后，双方并未续签合同。后朱祖恩要求鲍芝灵搬离，但鲍芝灵予以拒绝。一审审理中，朱祖恩与鲍芝灵确认鲍芝灵租金付至2015年9月30日止。但鲍芝灵对朱祖恩主张的水电费308元不予认可。同时，鲍芝灵还辩称朱祖恩主体资格不适格，应由朱维忠来主张权利。因系争房屋已拆迁，鲍芝灵应得到拆迁利益的补偿。一审法院认为：朱祖恩出租的系争房屋因未取得建设工程规划许可证，违反了有关法律的规定，故朱祖恩与鲍芝灵签订《店面房屋租赁协议》应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。故鲍芝灵应从系争房屋中迁出并将系争房屋返还朱祖恩。鲍芝灵还应支付朱祖恩拖欠的房屋实际使用费，房屋实际使用费仍按原合同约定的标准计算，至鲍芝灵实际搬离时止。对朱祖恩主张的水电费308元，因鲍芝灵予以否认，而且朱祖恩亦未能提供相应证据，故对此难以支持。至于鲍芝灵提出的朱祖恩主体资格不适格的辩称意见，因系争房屋的权利人朱维忠已出具委托书，委托朱祖恩有权对外签订合同，朱祖恩的原告主体适格。鲍芝灵上述辩称意见不予采信。另外，鲍芝灵要求朱祖恩赔偿因拆迁而获得的款项，因与本案不属于同一法律关系，鲍芝灵可另行解决。判决：一、确认朱祖恩与鲍芝灵签订的《店面房屋租赁协议》无效；二、鲍芝灵应于判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉朱公路XXX号南8号、9号房屋内迁出，并将该房屋返还朱祖恩；三、鲍芝灵应于判决生效后十日内给付朱祖恩自2015年10月1日至2016年7月31日止的房屋使用费人民币22,000元；四、鲍芝灵应于判决生效后十日内给付朱祖恩自2016年8月1日起至被告鲍芝灵实际返还之日止的房屋使用费(按每间每月人民币1,200元标准计算，共两间)；五、朱祖恩的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，鲍芝灵表示本案系争房屋系上海市嘉朱公路XXX号南8号、9号房屋，朱祖恩起诉请求中的上海市嘉朱公路XXX号南1号房屋并非本案系争房屋。对此，朱祖恩未提异议，亦未提起上诉。二审审理中，鲍芝灵表示，停水停电后就搬离了系争房屋，并将房门上锁，搬离时没有通知朱祖恩。系争房屋内无遗留物品，朱祖恩后来还撬过两次门锁，但是对于其所称于2016年年底搬离系争房屋的事实，鲍芝灵无法提供证据加以证明。另外，鲍芝灵对于2015年10月1日至2016年7月31日的房屋使用费每月每间1,200元没有异议，但是双方口头约定过这段时间的房屋使用费不再支付。对此，朱祖恩表示，双方并未达成房屋使用费不需支付的口头协议，鲍芝灵停止经营活动后并未将系争房屋交还，而是将大门上锁后一走了之。2017年春节后朱祖恩与案外人签订房屋平移合同，由于此项工作不符合规定，嘉定拆违办要求将系争房屋立即拆除，直至2017年5月底系争房屋完全拆除，所以朱祖恩认可2017年2月28日之后的系争房屋使用费不再主张。以上事实，有《有关案件事实的说明》及本案一、二审审理笔录予以证实。本院认为，朱祖恩是在取得朱维忠授权的情况下以自己的名义将系争房屋对外出租，虽然朱祖恩与鲍芝灵签订的《店面房屋租赁协议》因系争房屋未取得建设工程规划许可证而被确认无效，但这并不影响朱祖恩仍是本案适格当事人的身份。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，鲍芝灵在返还系争房屋前应当承担系争房屋的房屋使用费。鲍芝灵上诉认为双方曾就不再收取系争房屋的房屋使用费达成口头协议，但并未提供证据加以证明。此外，鲍芝灵自称其于2016年底已经搬离，但未提供相应证据。鉴于鲍芝灵自认搬离系争房屋时将房门上锁且未通知朱祖恩，故其不同意承担相应使用费的意见，本院不予采纳。朱祖恩在二审中表示自愿将系争房屋的房屋使用费计算至2017年2月28日，系其对自身权利的处分，与法不悖，本院予以准许。故鲍芝灵上诉认为其不应当支付系争房屋的房屋使用费的主张，本院不予支持。至于鲍芝灵要求朱祖恩赔偿因拆迁而获得的款项，因其主张与本案不属同一法律关系，故一审法院未予处理并无不当，鲍芝灵可另行解决。鲍芝灵上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。综上所述，鲍芝灵的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初11979号民事判决主文第一、二、三、五项；二、变更上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初11979号民事判决主文第四项为上诉人鲍芝灵应于本判决生效后十日内给付被上诉人朱祖恩自2016年8月1日起至2017年2月28日止的使用费(按每间每月人民币1,200元标准计算，共两间)。二审案件受理费人民币361元，由上诉人鲍芝灵负担。本判决为终审判决。法官助理高原审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 王 伟二〇一七年八月二十三日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 来源：