（2017）闽0782民初549号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-10-30
案件名称
柯桦与卓桂华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武夷山市人民法院
所属地区
武夷山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柯桦,卓桂华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省武夷山市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0782民初549号原告：柯桦，女，1958年11月14日出生，汉族，无业，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：于贤和，福建新世通律师事务所律师。被告：卓桂华，男，1982年2月1日出生，汉族，经商，住福州市晋安区，现住武夷山市。原告柯桦与被告卓桂华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭审理，原告委托诉讼代理人于贤和，被告卓桂华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。柯桦提出诉讼请求：1、请求判令卓桂华向柯桦偿还租金220万元；2、请求判令卓桂华立即清场并将租赁房产交付给柯桦，并按照《房屋租赁合同》约定的租金标准（20万元/月）向柯桦支付自2017年2月22日起至实际交房之日之场地占用费；3、请求判决确认卓桂华所付押金300万元归柯桦所有；4、请求判令卓桂华向柯桦支付租金迟延滞纳金33万元；5、请求判令卓桂华向柯桦支付律师费5万元；6、判令卓桂华承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月15日，柯桦与卓桂华签订《房屋租赁合同》，将坐落于武夷山市度假区仙凡界路XX号房产出租给卓桂华作为经营场所适用。《房屋租赁合同》约定：1、月租金20万元人民币，每月1日交租金；2、免租期4个月，自2015年8月16日至2015年12月15日；3、承租方在签订合同后向出租方支付300万元人民币作为押金，其中200万元按年汇报10%冲抵押金；4、承租方不交付或不按约定交付租金连续达60天和累积达60天以上的，出租方有权终止合同，收回房屋，没收押金，因此造成损失的，由承租方负责赔偿；5、承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应当支付占所欠租金15%的滞纳金。《房屋租赁合同》签订后，卓桂华支付了300万元押金。2016年1月15日、2月29日，卓桂华向柯桦支付了2015年12月16日至2016年2月15日租金共计40万元。此后卓桂华未向柯桦支付租金，截止2017年2月15日，卓桂华累计欠缴租金240万元，扣减卓桂华交付的押金中200万元的年回报20万后，仍欠付租金220万，并由此产生租金迟延交付滞纳金33万元。2017年2月21日，柯桦委托福建新世通律师事务所向卓桂华发送律师函，告知卓桂华解除双方所签订《房屋租赁合同》，并主张相应权利。根据卓桂华仍未在柯桦要求时间内支付欠付租金，滞纳金，未能及时搬离涉案房屋。依据以上事实，柯桦认为卓桂华未依约支付租金，经发送律师函催告后仍拒绝履行，柯桦权益遭受重大损失，双方所签订《房屋租赁合同》已无继续履行可能。现为保障自身合法权益，柯桦特向贵院起诉，请求确认卓桂华押金归柯桦所有，判令卓桂华立即清场交房，并支付欠缴租金、滞纳金，场地占用费，并承担柯桦因本案支出的律师费、诉讼费，望判如所请。卓桂华辩称，本案简单，感谢柯桦在项目向对我的支持，这个事情主要错误方在我，我把主要的资金投资进去，在今年经营上没有进展，所以房租没有交上，我现在在积极筹集租金，缴纳给柯桦。我与柯桦进行沟通，实际上柯桦考虑到的是我能主动及时把租金补上，柯桦是同意将部分押金冲抵租金的。在我缴纳租金后，关于滞纳金方面我会与柯桦进行调解和协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的柯桦提交的《房屋租赁合同》、不动产权证书、承诺书、律师函、EMS面单、EMS邮寄情况查询、ESM退件、律师费发票，本院予以确认并在卷佐证。结合上述本院采信的证据及庭审记录，可对本案事实归纳如下：2015年8月15日，柯桦与卓桂华签订房屋租赁合同，租赁房屋坐落武夷山市度假区，租赁期限从2015年8月16日至2025年8月15日，月租金为20万元，第三年期满后，免租期4个月，自2015年8月16日至2025年8月15日，乙方在签订本合同后三日内需向甲方支付300万元人民币作为押金，保证租赁期限不少于3年，若少于3年，按3年缴纳租金，其中200万元按年回报百分之十充抵租金，如果租期少于3年，则300万元作为租期3年的租金不予退回，第十一条约定乙方有下列行为之一的甲方有权终止合同收回房屋，没收押金，不交付和不按约定交付租金连续达60天和累积达60天以上的，第十三条违约责任：承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应当支付占所欠租金15%的滞纳金。合同签订后，卓桂华支付了300万元押金。2015年8月底，卓桂华开始将柯桦移交的时为毛坯房的涉诉房屋进行装修，用于经营博物馆。2015年10月5号卓桂华出承诺书承诺承租期不少于三年，如少于三年已交的300万元押金不予退还。2016年1月15日、2月29日，卓桂华向柯桦支付了2015年12月16日至2016年2月15日租金共计40万元。此后卓桂华未向柯桦支付租金。2017年2月21日，柯桦委托福建新世通律师事务所向卓桂华发出律师函，称截止2017年2月15日卓桂华累积欠交租金240万元，要求除应及时如数补交外，还应当支付占所欠租金15%的滞纳金，并通知《房屋租赁合同》从收到律师函之日起终止，其300万元押金归柯桦所有，贵方应按原《房屋租赁合同》约定的租金标准（20万元一个月）向柯桦支付场地占用费，请贵方在收到律师函之日起三日内将全部欠缴租金220万元及滞纳金33万元支付至《房屋租赁合同》中约定的银行账户，卓桂华于2017年2月22日收到该函。另查明柯桦武夷山市度假区XX号为柯桦单独所有，2017年3月9号柯桦支付了新世通律师事务所律师费5万元后，柯桦向本院提起本案诉讼。本院认为，本案《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行义务。关于柯桦的第一项的诉讼请求，判令卓桂华向柯桦还租金220万元，本院认为，根据合同的约定，履行合同的义务，应支持柯桦的诉请。卓桂华自2016年3月起就拖欠租金至今，根据《房屋租赁合同》的约定，柯桦有权在2016年5月终止合同。柯桦于2017年2月21日通知卓桂华终止合同，故双方《房屋租赁合同》于卓桂华收到该通知之日起，即2017年2月22日解除。故卓桂华尚欠柯桦2016年2月16日至2017年2月15日的租金240万元，在从押金中抵扣20万元后为220万元。对柯桦的该诉请本院予以支持。关于柯桦的第二项诉讼请求，判令卓桂华立即清场并将租赁房产交付给柯桦，并按照《房屋租赁合同》约定的租金标准（20万元/月）向柯桦支付自2017年2月22日起至实际交房之日之场地占用费，本院认为，合同解除后，卓桂华应清场将租赁房屋交还给柯桦，但清场要给予适当的时间，1个月内清场交付为宜。合同终止时间2017年2月22日，故卓桂华还应支付柯桦2017年2月22日起至实际交付之日场地占用费，标准应按合同约定的租金。故对柯桦的该诉请本院予以支持。关于柯桦的第三项诉讼请求，判决确认卓桂华所付押金300万元归柯桦所有。本院认为，卓桂华出具的承诺书，押金归柯桦所有的条件是卓桂华主观上不租而租期少于三年。该承诺与合同中关于押金条款的约定，存在歧义，该承诺书是柯桦作为证据提交，而本案是柯桦要求终止合同，故不符合卓桂华的承诺以及合同第六条的约定。另一方面，根据查清事情，柯桦是将毛坯房交付给卓桂华，卓桂华以博物馆的标准装修用于经营，合同中没有约定因卓桂华违约，柯桦提前终止合同，附合的装饰装修如何处理，只有在柯桦同意利用装饰装修残值时，卓桂华才有权利要求对该装修进行补偿，在此情况下，如果押金不能抵扣租金，柯桦与卓桂华的利益严重失衡，卓桂华违约责任明显过重，卓桂华有权要求减少，卓桂华要求用押金抵租金，也可认为是要求减少违约金。押金具有担保租金的作用，本院认为，该300万元押金可以抵扣卓桂华所欠的租金240万元，抵扣后的尚余的60万元根据合同中第十一条关于没收押金的约定，确认为柯桦所有，故柯桦的第三项诉请本院予以部分支持。关于柯桦的第四项请求，请求判令卓桂华向柯桦支付租金迟延滞纳金33万元。本院认为，该违约金的约定不存在明显高于柯桦损失的情况，故予以支持。关于柯桦的第五项诉讼请求，卓桂华向柯桦支付律师费。本院认为该项诉请没有法律和合同的依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、卓桂华在本判决生效之日起三十日内，清场并将所租赁的房屋交付给柯桦；二、卓桂华在本判决生效之日三十日内支付柯桦2017年2月22日至实际交房之日止按每月20万元的标准支付场地占用费；三、确认卓桂华交给柯桦的300万元的押金以其中240万元用于抵扣尚欠的租金（2016年2月16日至2017年2月15日的租金240万元），剩余下的60万元为柯桦所有。四、卓桂华应在本判决生效之日起三十日内支付柯桦滞纳金33万元；五、驳回柯桦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50860元，由柯桦负担27800元，由卓桂华负担23060元。柯桦、卓桂华应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长 谢 晖审 判 员 姜 欢人民陪审员 周治琴二〇一七年八月二十三日书 记 员 林 艺林宏昕本案依据的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。2、第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 微信公众号“”