（2017）沪01民终8760号

裁判日期: 2017-08-23

公开日期: 2017-10-10

案件名称

胡科诉陈远房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡科,郭琼芳,陈远

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终8760号上诉人（原审原告）：胡科，男，1982年7月10日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：郭琼芳，女，1987年9月4日生，汉族，户籍地湖北省南漳县，现住上海市浦东新区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：刘澄清，广东万乘律师事务所律师。被上诉��（原审被告）：陈远，男，1977年4月22日生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：张婷，上海思信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽娜，上海思信律师事务所律师。上诉人胡科、郭琼芳因与被上诉人陈远房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初7105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人胡科、郭琼芳及其共同委托诉讼代理人刘澄清，被上诉人陈远的委托诉讼代理人张婷、孙丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡科，郭琼芳共同向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，改判支持两上诉人一审中的全部诉讼请求，本案一审、二审案件受理费由陈远承担。事实和理由：2015年10月11日，胡科、郭琼芳、��远经上海XX有限公司居间，就坐落于浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，2015年10月，胡科、郭琼芳已付清了全部首期房款174万元。2015年11月23日，胡科、郭琼芳从贷款银行拿到余款404万元的贷款批准，当天胡科、郭琼芳通知陈远过户，但陈远以解除合同为由拒绝办理过户。2016年1月胡科、郭琼芳向浦东法院起诉要求继续履行合同，经两审判决陈远继续履行合同，协助胡科、郭琼芳办理过户。2016年10月24日，陈远配合胡科、郭琼芳完成房屋过户并于当日支付全部房款，但从约定过户到实际完成过户逾期335天，故陈远应按约定承担每日万分之五计算的逾期过户违约金。陈远也不存在行使先履行抗辩权的问题，且陈远也从未主张过先履行抗辩权，陈远无权以此为由拒绝办理产权过户手续。被上诉人陈远辩称，不同��两上诉人的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡科、郭琼芳共同向一审法院提出诉讼，请求判令：1、陈远支付胡科、郭琼芳逾期过户违约金291,450元，以174万元首付房款按日万分之五计算335天，即自应当办理过户之日2015年11月23日起算至实际办理过户之日2016年10月24日；2、案件受理费由陈远承担。一审法院认定事实：2015年10月11日，胡科、郭琼芳与陈远签订《上海市房地产买卖合同》，陈远将系争房屋出售给胡科、郭琼芳。合同第二条约定，胡科、郭琼芳支付陈远房地产转让价款578万元。第六条约定，胡科、郭琼芳、陈远确认，在2015年11月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第三款约定，胡科、郭琼芳逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向陈远支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，陈远有权催告胡科、郭琼芳履行，在陈远催告的宽限期届满后胡科、郭琼芳仍未履行的，陈远有权以书面形式解除本合同，并要求胡科、郭琼芳赔偿总房价款的20%。陈远可从胡科、郭琼芳已付款中扣除违约金，余款返还给胡科、郭琼芳，已付款不足违约金的，胡科、郭琼芳应在接到书面通知之日起5日内向陈远支付。第十条第三款约定，陈远逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按胡科、郭琼芳已付款的万分之五向胡科、郭琼芳支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，胡科、郭琼芳有权催告陈远履行，在胡科、郭琼芳催告的宽限期届满后陈远仍未履行的，胡科、郭琼芳有权以书面形式解除本合同，并要求陈远赔偿总房价款的20%。补充条款（一）第4条约定，陈远已于2015年7月15日将房地产交付给胡科、郭琼芳。附件三付款协议约定，本合同签订后胡科、郭琼芳已付的50万元定金转为部分首期房价款，签订合同并办理合同公证手续（若需）后当日内胡科、郭琼芳再付首期房价款112万元，另胡科、郭琼芳应于2015年10月30日前向陈远再付部分首期房价款12万元，以上款项共同构成胡科、郭琼芳的首期房价款174万元。胡科、郭琼芳通过贷款方式向陈远支付第二期房价款404万元。胡科、郭琼芳应于本合同签订后及时向银行申请贷款。若胡科、郭琼芳贷款申请未在过户前获得足额批准，胡科、郭琼芳应当在过户当日以现金形式向陈远补足。合同签订后，胡科、郭琼芳共计向陈远支付首付款174万元。在合同约定的2015年11月15日前，由于胡科、郭琼芳银行贷款申请未被批准、亦未能以现金形式向陈远补足，双方未能向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年11月19日，陈远致函胡科、郭琼芳，要求胡科、郭琼芳于2015年11月20日前与其办理过户手续，如果逾期将以书面形式解除本合同。2015年11月21日，陈远再致函胡科、郭琼芳，以书面形式提出解除合同。2015年11月23日，银行批准了胡科、郭琼芳的贷款申请，并与胡科、郭琼芳签订了贷款合同。胡科、郭琼芳分别在2015年11月23日、2015年11月27日、2015年12月5日发函陈远，要求其继续履行合同，配合过户。胡科、郭琼芳于2016年1月4日向浦东新区法院提起诉讼，请求：1、判令陈远继续履行合同，协助胡科、郭琼芳将系争房屋过户至胡科、郭琼芳名下；2、诉讼费用由陈远承担。浦东新区法院于2016年3月21日作出（2016）沪0115民初1197号（以下简称1197号案件）民事判决书，判决如下：一、陈远协助胡科、郭琼芳办理将系争房屋所有权过户至胡科、郭琼芳名下的手续；二、胡科、郭��芳在房屋过户手续办理后当日支付陈远剩余购房款404万元；三、驳回胡科、郭琼芳其余诉讼请求。在1197号案件法庭审理笔录（第一次）第3页中胡科、郭琼芳陈述请求除判令过户外，另要求陈远支付胡科、郭琼芳逾期过户的违约金10万元，第9页胡科、郭琼芳明确表示该违约金的法律依据为“根据合同约定陈远违约应当按照合同总价的20%支付违约金，胡科、郭琼芳现本着善意酌情要求违约金10万元。”1197号案件判决后，陈远上诉于上海市第一中级人民法院，本院于2016年9月12日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。双方确认于2016年9月26日进行纳税申报，2016年10月24日系争房屋的所有权登记于胡科、郭琼芳名下，双方经结算后胡科、郭琼芳实际支付陈远3,991,702元。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、胡科、郭琼芳在前一案中曾经提出逾期过户的违约��，在本案中再次主张是否属于重复诉讼？二、陈远在履行合同中是否存在逾期过户的违约行为？第一，胡科、郭琼芳在前一次诉讼中明确表示其主张的是逾期过户的违约金，即已表明该违约金的性质为逾期履行而产生，不能以胡科、郭琼芳当时选择了合同所约定的解除合同违约金20%的计算方式而改变违约金本身的性质，本次诉讼中胡科、郭琼芳所主张的亦为逾期履行的违约金，性质与前一案中所主张的一致。但因现无明确的依据表明胡科、郭琼芳在前一案中放弃或撤销了该请求事项，在前一案判决中也未对该请求事项进行处理，故胡科、郭琼芳对此仍具有请求权，胡科、郭琼芳诉请不属于重复诉讼。第二，陈远在履行合同中是否有违约行为。在双方合同中约定，胡科、郭琼芳应于合同签订后及时向银行申请贷款。在2015年11月15日之前，双方��同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。若胡科、郭琼芳贷款申请未在过户前获得足额批准，胡科、郭琼芳应当在过户当日以现金形式向陈远补足。因此，胡科、郭琼芳向银行申请贷款并以贷款形式向陈远支付购房款的义务先于陈远配合胡科、郭琼芳办理过户手续的义务，只有在贷款未获足额批准的情况下方可在过户的当日补足。而在合同约定的2015年11月15日前，由于胡科、郭琼芳银行贷款申请未被批准、亦未能以现金形式向陈远补足，双方未能向房地产交易中心申请办理转让过户手续。根据合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。由于胡科、郭琼芳未能在约定期限内完成贷款的履行义务，此时陈远得行使先履行抗辩权。而在2015年11月19日陈远致函胡科、郭琼芳要求胡科、郭琼芳于2015年11月20日��与其办理过户手续，如逾期将以书面形式解除本合同，实际为行使合同所约定的催告权。2015年11月23日胡科、郭琼芳在贷款获得审批后发函陈远要求其继续履行合同、配合过户，但也未实际向陈远先履行支付房款的义务，而根据双方之间交付首付款174万元的事实情况来看，胡科、郭琼芳应当知晓如何将房款支付至陈远账户。陈远在未收到胡科、郭琼芳支付的全部房款之前，可以行使先履行抗辩权，有权利不履行过户义务。从之后双方的履行情况看，由于双方就解除还是继续履行合同已发生争议引起诉讼，在诉讼阶段实则需待双方之间的争议解决之后合同的履行方具有可期待性，而在1197号案件上诉经二审判决后陈远即于2016年9月26日配合胡科、郭琼芳进行了纳税申报，后根据房地产交易流程的期限，系争房屋的所有权于2016年10月24日登记于胡科、郭琼芳名下，陈远在双方的争议解决后实已积极履行了过户的义务，因此陈远在胡科、郭琼芳未完成付款义务之前行使先履行抗辩权不构成违约行为，胡科、郭琼芳的诉请于法无据，不予支持。一审法院审理后于2017年5月16日作出判决：驳回胡科、郭琼芳的全部诉讼请求。案件受理费5,671元，减半收取计2,835.50元，由胡科、郭琼芳共同负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同，系双方真实的意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的违约责任。上诉人未在约定的期限内获得银行贷款审批通过，也未能按约定于2015年11月22日前以现金形式补足，被上诉人也未同意上诉人逾期后仍可以银行贷款形式支付剩余购房款，故应认定系上诉人首先存在违约行为。由此，被上诉人于2015年11月21日发出的函件，虽不产生解除双方买卖合同之法律效果，但在两上诉人未以现金形式补足购房款的情况下，被上诉人亦不负有配合上诉人办理产权过户手续之合同义务。此后，双方就合同是否继续履行发生争议并诉至法院，上诉人主张的10天宽限期，与其提供的证据所反映的事实亦相背离，上诉人在履约过程亦存在不诚信之行为，结合系上诉人首先存在违约行为的认定、签订上海市房地产买卖合同前被上诉人早已交付系争房屋的实际履行情况、被上诉人在前案判决生效后已及时协助上诉人办理产权过户手续的事实，一审法院驳回两上诉人一审中的全部诉讼请求，具有相应的事实基础及法律依据，符合公平原则，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院同样予以驳回。据此，依据《��华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,671元,由上诉人胡科、郭琼芳共同负担。本判决为终审判决。审　判　长　毛　焱代理审判员　谢　猛审　判　员　蒋庆琨二〇一七年八月二十三日书　记　员　薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”