（2017）苏01民终1119号

裁判日期: 2017-08-23

公开日期: 2017-09-26

案件名称

南京新鸿运物业管理股份有限公司与南京上铁房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京新鸿运物业管理股份有限公司,南京上铁房地产开发有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终1119号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京新鸿运物业管理股份有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路185号。法定代表人：王中宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈路，男，公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：南京上铁房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道尧新社区79-11号。法定代表人：武凤远，该公司董事。委托诉讼代理人：汪娟，江苏当代国安律师事务所律师。上诉人南京新鸿运物业管理股份有限公司（以下简称新鸿运公司）与上诉人南京上铁房地产开发有限公司（以下简称上铁公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新鸿运公司的法定代表人王中宁及其委托诉讼代理人陈路、上诉人上铁公司的委托诉讼代理人汪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新鸿运公司上诉请求：一、上铁公司承担房屋装修管理费131840.7元、54套空置房物管费13444.5元、2号地下车库车位空置费262480元；二、上铁公司按每日万分之五承担2015年7月10日起至二审判决生效之日止的滞纳金；三、上铁公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决装修管理费80%由上铁公司承担的认定没有事实依据。1、新鸿运公司与业委会签有54户业主没有交付没有装修的交接清单；2、新鸿运公司与2058户入住业主签订了服务协议，证明这2058户业主已经进行了装修，如果上铁公司认为除了422户空置房业主没有装修应当向法院举证；3、上铁公司在收取房款时直接将装修管理费收走，并向业主开具了收据。根据前期合同的约定和开发商口头承诺，开发商应将此款退还给新鸿运公司，开发商没有收取物管费和装修管理费的资质。二、一审判决空置费70%由上铁公司支付，适用法律错误。根据双方合同约定及南京市物业管理费收费办法相关规定，月桂园小区未交付房屋的空置费应由开发商全额承担。三、一审判决认为新鸿运公司与业主委员会的交接清单不能充分证明2号库已交付，这一表述与一审庭审中当事人双方的陈述及法庭调查有重大差错。上铁公司一审中提供了月桂园1至13幢（含1、2号地下车库）竣工验收报告，上面所登记时间为2013年10月30日，一审已认定1号库2013年10月交付，那么也应认定2号库同时交付。上铁公司恶意放下卷帘门阻挡少数业主停车，只是想少交空置费。四、新鸿运公司在一审中即主张滞纳金，一审判决仅驳回了上诉人的诉请，未对双方合同中关于该部分内容的条款进行认定或否定。上铁公司辩称：1、装修管理费是新鸿运公司向业主收取，不应该由我公司支付，新鸿运公司主张该费用没有合同依据；2、关于54户空置房屋物管费的问题，小区只有8户未交付的房屋，因此只应按照8户计算空置费；3、由于2号车库一直没有交付使用，因此根本不存在空置费；4、关于新鸿运主张的滞纳金的问题，根据我方的计算，我方已超付了，并不存在滞纳金的问题。上铁公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法予以改判；二、新鸿运公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、本诉部分。1、一审判决事实错误、证据不足，部分判决内容缺乏依据。（1）物业费单价应按1.12元计算，一审判决认定按1.19元计算与事实不符。新鸿运公司在一审前两次庭审中确认物业费收费标准是1.12元，第四次庭审又变更为1.19元，一审法院仅凭新鸿运公司的口头陈述就进行判决，缺乏事实和法律依据。双方的前期合同约定该收费标准为1.12元，后在补充协议中调整为1.19元，新鸿运公司应增加礼仪保安的服务，而在实际履行中，新鸿运公司无法提供该项服务，故只能按1.12元的标准进行结算。故物业费金额应为2577032.24元。（2）一审判决认定有54户空置房证据不足，新鸿运公司提交的证据无法证明月桂园小区有54户空置房的事实。新鸿运公司提交的交接清单中列举的54户空置房，其中只有8户未售出，其余46户是已售出但未入住的情形，此情形下形成的空置房物业费应由新鸿运公司向业主收取，而不是我公司承担。（3）关于220964.87元的停车费收益提成，新鸿运公司根本未实际支付，一审法院未查明相关事实，仅凭一张收据就认定我公司已收到该款项，证据不足。虽然我公司出具了一份220964.87元停车费收益的收条，但并未实际收到该笔款项，该款项直接冲抵了我公司代付的物业费。新鸿运公司主张双方以现金方式支付了该笔款项，不符合情理，一审法院应对这一事实进行调查认定。2、新鸿运公司非基于物业服务合同法律关系而主张的诉讼请求不应在本案中进行审理，更不应得到支持。（1）一审判决认定上铁公司支付装修管理费，于法无据。根据双方前期物业服务合同，装修管理费用缴纳的主体应当是小区装修房屋的业主。新鸿运公司未提供相关证据证明其物业管理期间，月桂园小区实际装修的房屋数量，一审法院即酌定上铁公司返还80%装修管理费，没有事实依据。（2）新鸿运公司主张的前期介入费514499.3元，缺乏结算依据，并已经超出诉讼时效，不应得到支持。新鸿运公司在投标文件中预测的前期介入时间为60天，而实际发生的前期介入时间只有21天，因而实际支付的前期介入费是20万元，双方在实际履行过程中已经对投标文件标明的服务时间和费用进行了变更。前期介入费是截止2013年6月30日的费用，新鸿运公司直到2016年3月4日的庭审中才主张该笔费用，早已超出诉讼时效。（3）一审程序违法，新鸿运公司在法庭辩论结束后又提出变更诉讼请求，且多次反言推翻已经确认的事实，一审法院未予以制止。二、反诉部分。1、现有证据完全可以证明新鸿运公司未全部移交开办费购置的物品，一审法院仍要求我公司提供证据，颠倒了举证责任，显然错误。（1）我公司支付132460元开办费的事实已提交了付款凭证，也提供了该部分费用应购买的工具设备清单，对照被上诉人提供的交接记录，警棍、切割机、垃圾清运车、割灌机、打草机、绿篱机等大件设备工具均未向我公司交接。新鸿运公司应将相应的开办费用返还给我公司，一审判决未支持我方此项诉求，有失公平。（2）一审判决认定电梯年检、维修费、智能化维修费144236元均应由开发商负责保修缺乏依据。上述费用不应属于供应商的保修范围，我公司垫付的费用应由新鸿运公司返还。（3）一审判决认定我公司无权主张的停车收益448536元，依据不足，有违公平原则。双方签订的《前期物业服务补充合同》中约定物业费中有0.29元/月每平方的差额和空置车位费由我公司先行垫付，以全体业主共有收益返还我公司垫付的部分，还清后仍有余额的，余额归全体业主所有，故我公司有权主张物业公司返还该部分费用，应当得到支持。新鸿运公司辩称，1、一审法院认定物业费单价按照1.19元每平方米计算符合法律规定，双方签订的服务合约约定物业费单价按照1.19元每平米计算。2、我方与小区业委会双方之间的交接清单可以证明该小区有54套房屋处于空置状态未交付，该54套房屋的钥匙未交给业主，还在物业公司处。3、关于停车费收益提成的问题，我方在一审庭审中已经提交了付费的凭证，对方已经收到了该笔款项，且注明了是现金收付。4、关于装修管理费的问题，一审法院已经查明该笔费用是由对方在业主入住时收取，且我方也提交了所有小区中只有54套房屋空置的相应证据，一审法院认定该笔费用事实存在，但我方不认可一审法院酌定80%的判决。5、前期介入费是在南京市××委组织的前期招投标，招标文件和投标文件均进行了约定和承诺，且有南京住建委物业管理备案可以证明，根据《中华人民共和国招投标法》的相关规定，招标文件、投标文件均是合同的有效附件，因此要求对方支付我方投标时的介入费合情合理，于法有据。6、关于对方提出的一审法院在庭审过程中程序违法的问题，我方在一审庭审中辩论结束前提出相应的变更诉讼请求符合法律规定，且变更诉讼请求我方也补交了诉讼费，一审法院并不存在程序违法的情形。7、我方认为反诉部分涉及到公共设施设备、维修维护、保养、绿化等相应的费用，根据建设部的相应文件，公用设施设备开发建设单位保修期为两年。前期物业管理进行交付时，根据建设部279号令的相关规定，电梯是两年、防水设施五年、机电设备是两年，在前期物业管理服务中根据建设部的规定，所有的物业公司都不承担前两年的电梯免检、维保、维修和防水、机电设备的维修维护检测费用，我方考虑到房屋是新房，所以将单价定为1.19元每平米，我方是按照保障房的待遇收取的价格为0.9元每平米，剩下的钱是由对方补贴的。8、关于公摊水电费的问题，我方于2015年3月15日撤场，公摊水电费收缴是每个月25日至30日之间，我方在3月15日撤场后不可能到3月30日的时候再收取3月份的物管费，我方撤场后3月份的水电费就应该由业委会选定的物业公司进行分摊；双方之前合作一直都没有矛盾，我方认为对方就该笔费用可以另案提起诉讼。9、关于停车收益的问题，一审中我方已经提交了停车收益返还给对方的证据；关于路面停车的收益，该部分收益属于公共收益，对方作为开发商无权向物业公司主张业主的公共收益而要求返还，我方认为一审法院判决对方无权主张该费用符合法律规定。新鸿运公司向一审法院起诉请求：一、上铁公司支付欠费1471843.24元；二、上铁公司支付滞纳金（2015年7月10日至判决生效之日，按每日万分之五计算）；三、上铁公司负担诉讼费用。上铁公司向一审法院反诉请求：1、新鸿运公司向上铁公司返还多支付的物业费用283534.76元（3186102.76元-2902568元）；2、新鸿运公司向上铁公司支付代为垫付的电梯年检、维修费、智能化维修费144236元；3、新鸿运公司向上铁公司支付代为垫付的上铁公司物业用电、用水及公摊水电费60786元；4、新鸿运公司向上铁公司支付代为垫付的绿化损坏费用71426.87元；5、新鸿运公司返还物业开办费10万元；6、新鸿运公司向上铁公司公布共有收益账目，并按合同约定向上铁公司返还地面车库、地下车库、临停车位费用及广告收益费用；7、新鸿运公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月8日，新鸿运公司（乙方）与上铁公司（甲方）签订月桂园前期物业服务合同（以下简称前期合同），前期合同载明甲方选聘乙方对月桂园提供前期物业管理服务事宜。关于物业管理服务内容，合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；公共绿化的养护服务、代缴公共能耗费用等；第五条中约定物业管理用房包括了办公用房、门卫用房。关于服务费用，合同第六条约定：物业服务收费实行包干制，按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：高层住宅为每月每平方米1.12元，商业用房为每月每平方米1.2元，商铺为每月每平方米1.2元；物业服务费用主要用于物业管理区域绿化养护费用等；包干制服务费不含下列费用：物业共用部位、公用设施设备中修、大修和更新、改造费用；代收代交的公共能耗费；停车费、停车管理服务费。关于物业服务费用的交纳，合同第七条约定：本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业费用由业主承担；代收代交的分摊公共能耗费每半年预收一次，暂按每户每半年200元预收，届时以建筑平方米为单位按实际用量结算，据实分摊，每半年公布一次，多退少补。关于停车场服务收费，合同第十一条约定，乙方从停车费中按露天机动车车位每月每个80元、车库机动车车位每月每个80元的标准提取停车管理服务费。关于违约责任，合同第二十五条约定，甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额每日万分之五的标准向乙方支付违约金。关于合同期限，合同第三十条约定，本合同期限自2013年6月8日起至2019年5月20日起算（本项目分三期陆续交付）。合同期内业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年6月8日，双方签订前期物业服务补充合同（以下简称补充合同），补充合同第四条约定，业主缴纳的物业服务费用差额部分每月每平方米0.29元以及空置机动车停车位的停车服务费（标准、计费起始时间等见补充合同第五条）由甲方先行按季度垫付给乙方，用属全体业主所有的物业的经营收入扣除相关经营支出成本后的所有收益（以下简称共有收益）返还甲方垫付部分，直至还清为止。若共有收益能够补足差额部分每月每平方米0.29元以及空置机动车停车位的停车服务费时，且仍有余额，余额归全体业主所有。在业主委员会未成立前，由甲方代为保管，待业主委员会成立后移交业主委员会或业主委员会指定的单位保管，业主委员会成立前甲方保管期内经乙方申请，甲方批准，可用于小区公共维修，待业委会成立将账目等资料移交给业委会。补充合同第五条约定，前期物业服务期间，空置的机动车停车位，乙方按每月每个40元收取停车管理服务费。地上空置机动车停车位停车管理服务费自第一户业主入住之日起计算、收取；地下空置机动车停车位停车管理服务费自停车位所在车库交付乙方管理服务之日起计算、收取。空置机动车停车位停车管理服务费的款源及支付方式等见补充合同的第四条。机动车停车位数量以小区实际配置数量为准。补充合同第六条约定，前期合同中约定的“停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位每月每个150元、车库机动车车位每月每个200元的标准向乙方交纳停车费。”调整为“停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位每月每个100元、车库机动车车位每月每个150元的标准向乙方交纳停车费。”，乙方从停车费中按机动车车位每月每个80元的标准提取停车管理服务费，乙方提取的停车管理服务费中已包含停车服务和管理的全部成本。补充合同第七条约定，乙方收取的停车费扣除属于乙方的每月每个80元的停车管理服务费，剩余部分扣除剩余部分产生的税金后，余下部分为机动车停车位产生的共有收益。2015年3月16日，月桂园业主委员会、上铁公司、新鸿运公司在尧化门派出所召开会议，达成会议纪要1份，载明三方经友好协商形成如下条款：一、上铁公司欠新鸿运公司空置费按相关规定和前期合同约定支付。其中空置物业费，空置车位费（以双方实际对账确认数为准），于2015年3月19日前结清后支付给新鸿运公司；二、新鸿运物业服务期间，小区业主未支付给新鸿运物业的物业费和新鸿运物业应退给业主的物业费（2015年3月16日至2015年6月30日），业委会与新鸿运物业约定3天对清后，委托业委会统一代收代垫；三、新鸿运物业撤场时间为2015年3月19日下午17时；四、本会议纪要由三方代表签字后生效。上铁公司的参会人员为陈铭（副总经理）、陈国彬，陈铭作为上铁公司的代表签字。2013年3月22日上铁公司对月桂园前期物业管理进行招标，新鸿运公司投标并中标，投标文件中载明小区一期的前期介入物业管理服务费为514499.3元（2013年5月1日至2013年6月30日）。2013年8月1日，江苏省地方税务局出具发票载明上铁公司向新鸿运公司支付前期服务费200000元。2013年8月5日、9月16日、10月14日、11月6日、12月20日，2014年1月13日、2月21日、3月21日、4月4日、5月7日、6月10日、8月18日上铁公司分别向新鸿运公司支付物业费502457元、202642元、309199元、207163元、154447元、208780元、100000元、204050元、207570元、205693元、155691元、105364元，合计2563056元。2013年10月28日，江苏省电力公司南京供电公司出具内部结算收据载明上铁公司购电108000元。2014年7月22日，上铁公司向新鸿运公司出具收据1份，载明代收小区停车费220964.87元。张华村项目工地用电费用明细单上载明2013年7月10日至2013年11月22日期间新鸿运物业用电28114.16元。2013年6月26日，江苏省地方税务局出具发票载明上铁公司向新鸿运公司支付物业开办费132000元。2014年3月19日、2014年7月7日、2015年4月14日，上铁公司向南京市特种设备安全监督检验研究院分别支付了电梯安全检验检测收费17856元、71360元、17856元、限速器安全检验检测收费3600元，合计122672元。2014年3月28日，上铁公司向南京爱菱达机电设备有限公司支付砝码租赁费450元。2014年7月13日，上铁公司向南京市白下区那冉机电设备服务中心支付砝码费450元。2014年8月27日，上铁公司向上海欣华盛电梯有限公司支付电梯修缮费9000元。2014年7月7日2015年3月26日，江苏省电力公司南京供电公司向上铁公司开具发票载明尧和西路2号小区门卫及监控电费2538元、公共用电56613.72元。2015年3月26日，南京水务集团有限公司向上铁公司开具发票载明栖霞区尧新大道41号（消防表）水费350.2元。上铁公司收取了2013年7月1日至2014年6月30日的物业服务费及公摊水电费。新鸿运公司收取了2014年7月1日至2015年6月30日的物业服务费及公摊水电费。上铁公司按照3.5元/平方米（含装修垃圾清运费，入住前一次性缴纳）收取了月桂园小区的装修管理费。2013年10月18日，小区业主高毅向新鸿运公司支付一年停车费1800元。2015年12月4日，新鸿运公司与月桂园小区业主委员会进行交接，其中载明空置房合计54套并附有具体房号明细。审理中，新鸿运公司与上铁公司一致陈述：2013年7月1日交房，交付面积为191743.47平方米。露天车位数是193个，一号车库车位数是201个，上铁公司对新鸿运公司提出的地面车位空置数量无异议，对新鸿运公司提出的一号车库自2013年11月起的空置数量无异议。以上事实，有新鸿运公司举证的前期物业服务合同、补充合同、招标文件、会议纪要、一期地下车库车位空置费构成明细、一期露天车位空置费明细、交接清单等证据，上铁公司举证的前期物业合同、补充合同、银行进账单、、张华村项目工地用电费用明细单、江苏省电力公司南京供电公司通用机打发票、南京水务集团有限公司通用机打发票、江苏省地方税务局通用机打发票等证据以及一审法院开庭笔录、质证笔录在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，关于新鸿运公司的诉讼请求，一审法院认定如下：1、关于新鸿运公司第1项和第2项物业费的诉请。上铁公司辩称物业费应按照1.12元/月/平方米的标准收取并且该物业费上铁公司已经支付完毕。因2013年7月1日至2014年6月30日的物业服务费是由上铁公司实际代收，上铁公司陈述没有全部收取，但没有举证证明新鸿运认可免收或减收没收足的部分。且前期物业服务补充合同约定乙方收取的高层住宅物业服务费调整为1.19元/月/平方米，因此上铁公司应向新鸿运公司支付2013年7月1日至2014年6月30日的全部物业服务费2738096.75元（191743.47平方米×1.19元×12个月）。前期物业服务合同第七条第1项约定，合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担。合同生效时间是2013年6月8日，房屋交付时间是2013年7月1日，因此2013年7月1日至7月31日上铁公司向业主代收的物业费，本应由上铁公司承担，业主可以另行向上铁公司主张。2、会所商铺2013年7月1日至2015年3月15日的物业费35806元[（1605.53-150）平方米×1.2元×20.5个月]；上铁公司辩称根据前期物业服务合同约定，合同期内业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止，即2015年1月15日合同终止，会所商铺的物业费应按照19个月计算。但根据新鸿运公司提交的三方会议纪要，新鸿运公司的撤场时间是2015年3月19日，因此新鸿运公司的此项请求，合法有据，一审法院予以支持。3、上铁代收业主应返还新鸿运公司的装修管理费659203.48元[（193365.12-5021.27）平方米×3.5元/平方米]；上铁公司辩称装修管理费应由业主向新鸿运公司支付，且新鸿运公司不能举证实际装修的户数。前期物业服务合同第二十二条第6项约定，乙方应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象及时劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告。在本案中，上铁公司按照每平方米3.5元的标准预收了业主的装修管理费。新鸿运公司在装修施工期间实际提供了物业服务，虽然新鸿运公司在管理时没有与业主、物业使用人签订书面的协议，提供的服务存在不规范、不完善之处，但原因在于上铁公司在没有约定的情况下自行收取了装修管理费，给新鸿运公司的服务制造了障碍，且上铁公司不能就已经收取的装修管理费进行举证。故一审法院酌定上铁公司应返还新鸿运公司装修管理费为527362.78元（659203.48元×80%），剩余的20%装修管理费由业主自行主张。4、前期介入费514499.3元；根据新鸿运公司的投标文件，月桂园小区一期的前期介入物业管理服务费（2013年5月1日至2013年6月30日）为514499.3元，上铁公司于2013年8月实际支付了200000元，上铁公司辩称双方已在实践中对该项费用变更为200000元，且新鸿运公司一直未对此产生异议，该诉请已过诉讼时效。因上铁公司没有对此进行举证证明，且合同一直在履行中，故上铁公司的此辩称意见，法院不予采纳。上铁公司还应向新鸿运公司支付前期介入费314499.3元。5、54户空置房2014年8月1日至2015年3月15日的物业费44814.83元（5021.27平方米×1.19元×7.5个月）；根据新鸿运公司与业委会的交接清单，新鸿运公司撤场时空置房屋为54户，上铁公司辩称空置房屋为8户，其他46户业主收房后自行空置，应该由物业公司自行向业主收取相关的空置费，不应向上铁公司主张。上铁公司作为房屋的交付方，应持有交付房屋的证据，但上铁公司不能提交向46户业主交付房屋的证据，故一审法院采纳新鸿运提交的证据，且参照前期物业服务合同中第七条第4项的约定，上铁公司应支付31370.38元（5021.27平方米×1.19元×7.5个月×70%）6、54户空置房2014年8月1日至2015年2月1日的公摊水电费（按70%计收）7560元（54户×200元/半年/户×70%）；上铁公司辩称意见同上，一审法院对辩称意见不予采纳，故新鸿运公司的此请求，合法有据，一审法院予以支持。7、一号库及地面车位空置费33000元；补充合同第五条约定，前期物业服务期间，空置的机动车停车位，乙方按40元/个.月收取停车管理服务费。地上空置机动车停车位停车管理服务费自第一户业主入住之日起计算、收取；地下空置机动车停车位停车管理服务费自停车位所在车库交付乙方管理服务之日起计算、收取。机动车停车位数量以小区实际配置数量为准。上铁公司辩称地面车位空置费应从第一户业主装修后实际入住之日起计算，但装修期间也是业主对房屋的使用，故上铁公司的此辩称意见，一审法院不予采纳。故一审法院认为地面车位空置费应从2013年7月1日起算，根据新鸿运公司提交的明细及上铁公司的自认，193个的地面停车位的车位空置费应为17600元。上铁公司辩称一号库的交付时间为2013年11月并提交了2013年11月的租车通知单，但根据新鸿运公司提交的2013年10月18日的收据，一审法院认为一号库的车位空置费从2013年10月起算，根据新鸿运公司提交的明细及上铁公司的自认，201个一号地下车库的车位空置费应为18960元。地面及一号库车位空置费合计36560元，新鸿运公司主张33000元系对自身权利的处分，故新鸿运公司的此请求，合法有据，一审法院予以支持。8、二号库665个车位的车位空置费505400元。上铁公司辩称二号库在新鸿运公司管理期间内一直没有交付使用。新鸿运公司为证明二号库已交付并使用提交了其与业委会的交接清单及照片，但上述证据不能充分证明二号库已交付。因此新鸿运公司的此诉请依据不足，一审法院不予支持。新鸿运公司认为根据招标文件二号库应属一期工程，应与一号库一并交付，且在一期工程的验收范围内，故二号库未能交付系上铁公司的责任，新鸿运公司可就此另行向上铁公司追究违约责任。综上，上铁公司应向新鸿运公司支付3687695.21元。关于上铁公司已向新鸿运公司支付的费用问题。上铁公司在已付费用清单中列出28项费用，合计3595460.68元。其中第18项至第27项上铁公司作为反诉请求进行主张，故一审法院不在本诉中处理。第28项前期介入费已在上述诉请中扣除。第1项至第12项上铁公司支付的代收物业费合计2563056元，新鸿运公司对此没有异议，根据上铁公司的证据，一审法院予以认可。关于第13项预购电费108000元，一审法院认为上铁公司的证据不足以证明新鸿运公司认可该费用可以冲抵上铁公司应付的代收物业费以及新鸿运公司应承担该费用，故一审法院对此不予认可。关于第14、15项停车费收益220964.87元，上铁公司认为新鸿运公司并没有支付该费用，而是将该费用冲抵了上铁公司应付的代收物业费，但上铁公司对此提交的证据不足以证明该目的，故一审法院对此项费用不予认可。关于第16、17项电费179360.89元，根据上铁公司提交的证据，其中新鸿运公司应承担的电费为28114.16元，其余费用不能证明应由新鸿运公司承担，故一审法院认可新鸿运应支付电费28114.16元。因此，上铁公司还应向新鸿运公司支付1096525.05元。关于上铁公司的反诉请求，一审法院认定如下：1、新鸿运公司向上铁公司返还多支付的物业费用283534.76元（3186102.76元-2902568元）；根据一审法院对新鸿运诉请的认定，上铁公司并没有向新鸿运多支付物业费用，故上铁公司的此项请求，一审法院不予支持。2、新鸿运公司向上铁公司支付代为垫付的电梯年检、维修费、智能化维修费144236元；新鸿运公司辩称上铁公司支付的年检、维修费均在国家规定的保修期限内，因此应由开发商负责保修。江苏省物业条例第七十二条规定建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。上铁公司没有举证证明其与新鸿运公司就电梯的年检和维修签订了委托协议，故一审法院认为新鸿运公司的辩称意见，合法有据，予以采纳。故上铁公司的此请求，一审法院不予支持。3、新鸿运公司向上铁公司支付代为垫付的绿化损坏费用71426.87元；因上铁公司仅提交了工程报价书和工作联系单，故上铁公司的此请求，依据不足，一审法院不予支持。4、新鸿运公司向上铁公司支付代为垫付的上铁公司物业用电、用水及公摊水电费60786元；其中2015年3月26日上铁公司交纳了2015年1月及2月的公摊电费56613.72元，因新鸿运公司已预收了该时段的公摊电费，且该时段尚在新鸿运公司的实际服务期间，故该费用应由新鸿运公司返还给上铁公司。2015年3月18日上铁公司支付的小区门卫及监控电费2538元，因小区门卫及监控系物业公司使用，故此费用应由新鸿运公司返还给上铁公司。2015年3月18日上铁公司支付的消防用水费用350.20元，消防用水费用不应由物业公司承担，故该诉请，一审法院不予支持。因此，新鸿运公司应支付上铁公司代为垫付的公摊电费及门卫、监控电费59151.72元。5、新鸿运公司返还物业开办费10万元；因物业开办费用于公共物品的购置，上铁公司支付了132460元的开办费，现认为新鸿运公司没有将购置的物品全部移交，但上铁公司对此没有举证证明，故上铁公司张新鸿运公司返还10万元的请求，依据不足，一审法院不予支持。上铁公司如认为新鸿运离场时购置物品没有全部移交，可另行向新鸿运公司主张赔偿。6、新鸿运公司返还一号库停车费收益211785元，地面固定停车费收益70330元，D字头新增车位停车费收益11350元，地面新增停车位收益3360元，临时停车位收益151711元；补充合同第六条约定，前期合同中约定的“停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位每月每个150元、车库机动车车位每月每个200元的标准向乙方交纳停车费。”调整为“停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位每月每个100元、车库机动车车位每月每个150元的标准向乙方交纳停车费。”，乙方从停车费中按机动车车位每月每个80元的标准提取停车管理服务费，乙方提取的停车管理服务费中已包含停车服务和管理的全部成本。补充合同第七条约定，乙方收取的停车费扣除属于乙方的每月每个80元的停车管理服务费，剩余部分扣除剩余部分产生的税金后，余下部分为机动车停车位产生的共有收益。因小区车位的所有权利人为全体业主，新鸿运公司主张的停车费收益属于业主的共有收益，上铁公司认为共有收益应按照补充合同第四条的约定返还其垫付部分，因该约定中涉及到全体业主所有的物业的经营收入及相关经营支出成本，新鸿运公司作为物业公司不能直接将此项收益返还给上铁公司，上铁公司无权直接向新鸿运公司主张此共有收益，故上铁公司的此项诉请，一审法院不予支持。7、新鸿运公司向上铁公司公布共有收益账目，并按合同约定向上铁公司返还广告收益费用；新鸿运公司陈述没有广告收益费用，上铁公司也没有提交任何证据证明存在广告收益费用，故此诉请，一审法院不予支持。综上，新鸿运公司应向上铁公司支付59151.72元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，一审判决：一、南京上铁房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向南京新鸿运物业管理股份有限公司支付1096525.05元；二、南京新鸿运物业管理股份有限公司于判决生效之日起十日内向南京上铁房地产开发有限公司支付59151.72元；三、驳回南京新鸿运物业管理股份有限公司及南京上铁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费18046元，由南京新鸿运物业管理股份有限公司负担9912元，由南京上铁房地产开发有限公司负担8134元（此款南京新鸿运物业管理股份有限公司已向一审法院缴纳，由南京上铁房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付南京新鸿运物业管理股份有限公司）；反诉案件受理费5200元，由南京上铁房地产开发有限公司负担4734元，由南京新鸿运物业管理股份有限公司负担466元（此款南京上铁房地产开发有限公司已向一审法院缴纳，由南京新鸿运物业管理股份有限公司于判决生效之日起十日内给付南京上铁房地产开发有限公司）。二审中，新鸿运公司未提交新证据。上铁公司提交证据：1、月桂园小区物业公司招标文件中关于前期介入费的约定。证明根据招标文件的约定，前期介入费不应以新鸿运公司报价为认定依据，应该在投标人报价后由双方协商一致，在前期物业合同中约定。2、新鸿运公司在投标文件中关于前期介入费的测算表。证明新鸿运公司主张的514499元介入费系投标时预测的费用，该费用的发生时间为60天，而实际履行中新鸿运公司的介入时间仅有21天，因此我方认为应按照双方实际履行时发生的介入费支付，而非根据新鸿运公司的投标预测报价支付。3、月桂园管理处出具的未装修户数统计表，证明新鸿运公司撤场时月桂园小区有914户未装修，至2016年4月21日时小区内有805户未装修，一审法院认定我公司按小区总户数80%给付装修费与事实不符。新鸿运公司质证认为：对证据1、2的真实性无异议，但对关联性有异议。1、根据建设部招投标规定，物业公司的报价和前期介入费、开办费是作为投标人的投标条件，中标不仅仅是物管费价格认可，也是对接入费、开办费的认可。2、根据目前的情况来看，招标文件约定投标人要将物管费的报价、前期介入费、开办费都报出来，如果漏报即算废标；如果确定我方为中标人后即确定了我方的报价，我方当时报的前期介入费、开办费都是最低标准的。3、对证据3的关联性有异议，1917户业主的钥匙都已经交付了，装修是不分金额的，只要进行了装修都要支付装修费。如果确实有业主领取了钥匙没有进行装修的，我方不收取该费用，但目前为止对方未提供该证据。本院认为，上述证据1、2不属新证据，本院不予认定；证据3系单方统计，未有业主确认，不能充分证明未实际装修的业主数量，亦不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。二审中双方当事人认可，一审认定装修管理费的总面积应为191743.47平方米，而非193365.12平方米，故上铁公司代收的装修管理费应调整为653527.7元[（191743.47－5021.27）平方米×3.5元/平方米]，原审法院酌定上铁公司返还装修管理费的80%数额应调整为522822.16元。本院认为，上诉人新鸿运公司与上诉人上铁公司签订的前期物业合同依法成立，应当认定有效。合同在履行过程中双方协商予以终止，不违反法律规定，双方当事人应当按照合同的约定以及法律的规定确定各自的权利和义务。针对双方的上诉理由，本院认定如下：上铁公司主张物业费应按1.12元/月/平方米的标准计算，因前期物业服务补充合同明确约定乙方收取的高层住宅物业服务费调整为1.19元/月.平方米，上铁公司没有证据证明新鸿运公司同意减收或免收，故上铁公司的上诉理由，本院不予采信。关于上铁公司代收业主应返还新鸿运公司的装修管理费。新鸿运公司作为物业服务单位，依据前期物业服务合同为业主装修提供管理服务，故有权收取业主的一定管理费用，上铁公司实际自行代收了该项费用，应当向新鸿运公司予以返还。新鸿运公司在实际管理中没有依约签订书面合同，存在管理不规范之处，上铁公司擅自收取装修管理费，导致上诉人行使权利存在一定障碍，原审酌定上铁公司返还80%的装修管理费，并无不当。如果有部分业主实际并未进行装修，该部分业主可以另行向新鸿运公司主张权利。该笔费用因一审计算错误，本院调整为522822.16元。关于54户空置房的物业费、公摊水电费，上铁公司不能提供向46户业主交付房屋的充分证据，原审法院酌定按70%的物业费比例由上铁公司向新鸿运公司支付，并无不当。关于二号库665个车位的车位空置费505400元，新鸿运公司主张二号库已交付并使用，但未提供充分的证据证实，新鸿运公司可另行向上铁公司主张违约责任。关于220964.87元停车费收益提成，上铁公司主张新鸿运公司没有实际支付，但新鸿运公司提供了该笔费用的收据证实，故一审认定已实际支付，并无不当。关于前期介入费514499.3元，新鸿运公司的投标文件中明确前期介入费为514499.3元，上铁公司主张双方实际变更为20万元、应按实际介入时间进行调整，没有依据，本院不予采信。关于132460元开办费，该笔费用用于公共物品的购置，上铁公司支付了该笔费用，因新鸿运公司已办理了撤场移交手续，上铁公司没有证据证明未予返还相应物品，一审未予支持返还该笔开办费，并无不当。关于电梯年检、维修费、智能化维修费144236元，上铁公司作为建设单位，有义务在维修期内承担此项费用，上铁公司没有证据证明系为维修期之外的责任而发生的费用，原审不予支付此项费用，并无不当。关于上铁公司主张的停车收益448536元，该笔费用系全体业主的共有收益，上铁公司无权直接向新鸿运公司主张，原审法院未予支持上铁公司的主张，并无不当。因双方协议解除合同后未进行结算，部分费用还存在冲抵，故新鸿运公司主张欠款的滞纳金，原审法院不予支持，并无不当。综上，上铁公司和新鸿运公司的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因装修管理费数额计算错误，本院将一审判决上铁公司给付新鸿运公司的款项变更为1091984.43元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第3471号民事判决第二项、第三项；二、变更南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第3471号民事判决第一项为：南京上铁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向南京新鸿运物业管理股份有限公司支付1091984.43元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18046元，由南京新鸿运物业管理股份有限公司负担9912元，由南京上铁房地产开发有限公司负担8134元（此款南京新鸿运物业管理股份有限公司已向一审法院缴纳，由南京上铁房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付南京新鸿运物业管理股份有限公司）；一审反诉案件受理费5200元，由南京上铁房地产开发有限公司负担4734元，由南京新鸿运物业管理股份有限公司负担466元（此款南京上铁房地产开发有限公司已向一审法院缴纳，由南京新鸿运物业管理股份有限公司于判决生效之日起十日内给付南京上铁房地产开发有限公司）。二审案件受理费25346元，由南京上铁房地产开发有限公司负担18046元（已缴纳，由南京新鸿运物业管理股份有限公司负担7300元（已缴纳）。本判决为终审判决。审判长　　李飞鸽审判员　　许云苏审判员　　马　帅二〇一七年八月二十三日书记员　　朱亚芳关注公众号“”