（2017）鲁02民终4168号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-12-18
案件名称
张磊、马根初房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张磊,马根初
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终4168号上诉人（原审被告）:张磊。委托诉讼代理人：徐斌，山东乾恒律师事务所。被上诉人（原审原告）:马根初。委托诉讼代理人：王玉生，山东国人律师事务所律师。委托诉讼代理人：林君，山东国人律师事务所律师。上诉人张磊因与被上诉人马根初房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初7233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年7月26日组织双方当事人进行了证据和事实核对，上诉人张磊的委托诉讼代理人徐斌、被上诉人马根初的委托诉讼代理人林君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张磊上诉请求：一、依法撤销（2016）鲁0203民初7233号民事判决第一项，改判张磊支付自2015年1月1日至2015年11月31日止的房租余款39166.67元；二、依法撤销（2016）鲁0203民初7233号民事判决书第二项，改判张磊不承担滞纳金的给付义务；三、本案一、二审诉讼费由马根初承担。事实和理由为：一、一审法院认定案件事实不清。张磊与马根初虽然于2015年1月1日签订租赁合同，但自2015年12月1日起，由案外人承担张磊在原租赁合同中的权利义务，取代张磊成为该涉案房屋新的承租人。自2015年12月1日期间的房租应由新的承租人支付，张磊不应再支付该月租金10833.33元，仅应向马根初支付39166.67元。二、一审法院认定张磊承担滞纳金证据不足。张磊与马根初的租赁合同中，虽然约定了滞纳金，但是归根结底滞纳金带有违约惩罚性质，而本案中马根初未履行承诺，使张磊无法实现租赁该房屋的预期利益是张磊迟交房租的焦点问题。本案中，马根初明确说明，涉案房屋位于市北区合肥路553号房屋南边门头的使用权归张磊，但是，因为房屋设计原因及马根初的懈怠履行，致使张磊根本无法使用，经双方对此多次协商，才达成迟延缴纳房租的约定。而马根初在一审中，未举证证明其已将南边门头具有合同签订时约定的使用功能，因此，过错方不在于张磊而在于马根初，所以，张磊不应承担给付滞纳金的责任，相反，马根初应赔偿张磊预期利益的损失。马根初辩称，2015年12月1日张磊向马根初出具的证明是其自愿出具的，张磊与案外人之间的纠纷与本案无关。张磊出具的证明表明前期纠纷基本解决，自愿支付租金余款和滞纳金。张磊系完全民事行为能力人，应对其行为负责。马根初向一审法院起诉请求：一、判令张磊向其支付房租5万元和滞纳金（自2016年3月1日至张磊实际清偿之日，按日千分之二计算）；二、诉讼费由张磊承担。一审法院查明的事实：青岛市合肥路553号2楼房屋系由青岛河马石股份有限公司购买并交由马根初管理使用，并允许马根初对外出租。2015年1月1日，马根初、张磊签订租赁合同一份，合同约定：马根初将青岛市合肥路553号2楼X-X房屋（面积约240平方米）出租给张磊使用，租期9年，自2015年1月1日至2024年12月31日，第一年的租金130000元、第二年的租金136500元、第三年的租金143325元、第四年的租金150491元、第五年的租金158016元、第六年的租金165917元，第七年的租金174212，第八年的租金182923元，第九年的租金192069元，每年交付一次，一次性缴清一年租金，缴费时间应提前一个月缴费，如果超过时间（其中包括提前一个月），每天按应缴费的1%加收滞纳金。合同还约定了其他的权利义务内容。2015年5月8日，马根初、张磊就租金的交纳方式达成协议：1、第一年先交纳部分租金8万元，剩余5万元待房东把一楼靠南门东面两个电信配电箱消除或使承租方可以单独有自己的门头两者完成其中之一时，承租方应把剩余的5万元租金付给房东；2、如下一个年度以上两种情况在2015年12月31号都未完成，承租人有权提前三个月提出终止租赁合同，并将已使用的时间租金交齐。如续租应及时交纳下一年度的租金，以后年度以此类推。2015年12月1日，张磊向马根初出具证明称，因其租赁马根初房屋前期纠纷基本解决，张磊应于2016年3月1日前付清2015年房租余款5万元，如逾期每天须支付百分之一的滞纳金。张磊至今一直未向马根初支付房租5万元。2015年12月1日，马根初、张磊达成协议：马根初、张磊房屋租赁合同现变更为于洪宾与马根初履行原租赁合同，原合同条款不变，自2015年12月1日起原合同所属义务和权益归于洪宾所有，与张磊无关，北面门头使用权归于洪宾所有，南边门头使用权由张磊使用，原房屋押金壹万元后期合同解除时退还给于洪宾。一审法院认为，根据青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第2830号民事判决，马根初有权对涉案房屋对外出租，马根初、张磊就涉案房屋签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。我国合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。马根初、张磊在合同履行期间，对第一年租金的交纳时间、方式进行了变更并重新做出了约定，该行为并不违反法律规定，因此马根初、张磊均应按此约定履行。张磊称马根初未履行协议中确定的义务，导致其无法使用涉案房屋，因此不同意马根初的请求，但根据查明的事实，可以确认，在双方重新达成协议后，张磊才出具证明，承诺于2016年3月1日前付清2015年房租余款5万元，如逾期每天须支付百分之一的滞纳金。而且在该承诺中，张磊自称前期纠纷基本解决。张磊系完全民事行为能力人，对该承诺的后果，应该清楚明确，因张磊未履行该承诺，马根初要求其支付所欠租金5万元，事实清楚、证据充分，法院予以支持；关于马根初主张的滞纳金问题，张磊承诺按照每日百分之一支付滞纳金，马根初自愿选择低于张磊自认的滞纳金计算方式主张滞纳金，实际上减轻了张磊的负担，亦符合法律规定，法院予以支持。张磊不同意支付租金和滞纳金，理由不足，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、张磊于判决书生效之日起十日内向马根初支付房屋租金5万元；二、张磊于判决生效之日起十日内向马根初支付滞纳金（以5万元为计算基数，自2016年3月1日计算至张磊实际支付租金之日止）。如果张磊未在判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元（马根初已预交），由张磊负担。法院二审期间，当事人未提交新证据。当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明事实一致。本院认为，张磊与马根初签订的网点房屋租赁合同系当事人双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应依法全面履行。虽然在补充协议中双方约定自2015年12月1日起原合同所属义务和权益归案外人于洪宾所有，与张磊无关。但在补充协议签订之后，张磊又于同日向马根初出具证明，该证明载明双方房屋前期纠纷基本解决，张磊应于2016年3月1日前付清2015年房租余款伍万元，如逾期每天须支付百分之一（1%）滞纳金。庭审中，张磊对该证明的真实性予以认可。该承诺系张磊真实意思表示，原审据此判令张磊向马根初支付房租5万元及滞纳金并无不当。张磊提出的2015年12月1日之后的房租不应由其支付及不应承担滞纳金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人张磊负担。本判决为终审判决。审判长 马 喆审判员 龙 骞审判员 孙向东二〇一七年八月二十三日书记员 孔 怡书记员 庞连捷 来源：