（2017）粤01民终13058号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2018-07-14
案件名称
广州永安房地产发展有限公司、丁健灵租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州永安房地产发展有限公司,丁健灵
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13058号上诉人（原审原告）：广州永安房地产发展有限公司,住所地广州市萝岗区永和街摇田河大街19号509A号。诉讼代表人：肖小俊，广州永安房地产发展有限公司清算组负责人。被上诉人（原审被告）：丁健灵,男,1964年11月6日出生,汉族,住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：薛彦哲，广东经纶律师事务所律师。上诉人广州永安房地产发展有限公司（以下简称永安公司）因与被上诉人丁健灵租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初2628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。永安公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除双方签订的《广州市建筑物租赁合同》（以下简称租赁合同）和《补充协议》；3.一、二审费用由丁健灵承担。事实和理由：（一）租赁合同、补充协议、收据均是在吴某甲资金链断裂后，被高利贷者胁迫所签订的，合同和收据上的内容并非双方的真实意思表示。广州能安机电工程有限公司（以下简称能安公司）的实际控制人吴某甲在资金链断裂后，被债权人胁迫控制。由于吴某甲掌握永安公司的公章，且其控制的多家公司中只有永安公司有资产，债权人胁迫吴某甲使用永安公司公章在本案中的租赁合同、补充协议及收款收据上盖章确认，上述盖章行为并非永安公司真实意思表示，亦不是其与丁健灵之间存在债权债务关系。（二）永安公司与丁健灵之间不存在民间借贷关系。丁健灵提交的转账记录中不存在其与永安公司的转账凭证，且其所称的借款转账记录主要是吴某乙的个人转账记录，两人并非同一主体。另外，丁健灵承认广州市天河广立装饰工程服务部以差旅费等方式转账给其的款项是出借给永安公司，以及丁健灵提供的支付凭证中的35笔总额为691.4万元的债务，均是发生在永安公司成立之前，丁健灵却称将这35笔借款借给永安公司，因此永安公司与丁健灵之间不存在借贷关系。（三）一审法院认定双方的租赁合同关系是由债权债务关系转化而来，但却没有依法查明双方原来的债权债务关系是否真实、合法有效，以及借贷的主体、金额等借贷关系的事实。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条之规定，丁健灵主张双方是民间借贷关系转化而来，一审法院应当依法综合判断查证借贷事实是否发生。虽然一审法院要求丁健灵提供有关双方存在民间借贷关系的证据，且明确要求先行审查双方是否存在民间借贷关系，再审理租赁合同关系，但在民间借贷关系不成立的情况下，仅凭一份非真实意思表示的《收款收据》认定永安公司向丁健灵举借1800万的巨额借款，属于事实查明不清。（四）本案是合同解除纠纷，一审并未仔细对这1800万债权进行审查。1800万元的借款主体应是吴某甲和能安公司，并非永安公司，且吴某甲和能安公司已偿还该债务，因此丁健灵所称的永安公司欠下的1800万债务是不存在的。且收据上的公章与永安公司的公章明显不一致，因此丁健灵所出示的收据很有可能是伪造的。（五）丁健灵未按照合同约定一次性支付1800万元租金，已构成根本违约。涉案场地并未交给丁健灵使用，该场地后期已出租给华辉国际运输服务有限公司广东分公司（以下简称华辉公司），虽华辉公司之后因故清离出涉案场地，但永安公司与丁健灵并无实际履行双方的租赁合同。（六）现永安公司已进入强制清算程序，目前已登记的债权和债权申报总额较大，涉案场地是永安公司的资产之一，涉案场地一直由永安公司股东广州永和建设发展有限公司向田心经济合作社支付租金，诉讼期间亦由该公司答应为永安公司垫付诉讼费，若涉案场地被无端拿走将侵犯了永安公司股东以及其他债权人的合法利益。丁健灵辩称，同意一审判决，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。不同意永安公司的上诉请求、事实和理由。事实和理由：（一）本案是租赁合同纠纷，不是民间借贷纠纷，不能完全按照民间借贷纠纷审理。2009年至2012年永安公司及其实际控制人吴某甲因建设田心工业园项目向丁健灵借款百余笔，绝大多数借款都是在永安公司的指示下付款，包括永安公司的财务人员、建设田心工业园项目施工人等永安公司指定的人员。由于借款笔数繁多，借款发生的时间较长，且绝大多数并非由丁健灵直接转给永安公司，双方于2012年1月12日进行对账，并签订了厂房租赁合同和补充协议，该补充协议显示双方对之前债权债务情况对账的结果为16397900元。对账后，丁健灵在永安公司的指示下，又代永安公司向田心工业园项目的多名工人支付了部份工程款，永安公司才向丁健灵出具1800万的收据。因此，厂房租赁合同、补充协议、百余笔银行转账记录、永安公司盖章以及永安公司当时的法定代表人签字的收据，这些证据已形成完整的证据链，足以证明丁健灵与永安公司签订租赁合同前的债权债务真实性，因此一审作出判决认定丁健灵向永安公司支付1800万租金并非永安公司在上诉状中称仅仅依靠一份收据得出的结论。（二）永安公司一直称《租赁合同》及《补充协议》以及1800万的收据，均是在受胁迫的情况下签订，甚至提出1800万的收据是伪造的，但其并未申请对收据进行鉴定，也没有提交任何证据证明签订合同补充协议时有受到丁健灵的胁迫。永安公司的真实目的是为了利用之前转账行为不规范、转账漏洞来否认其原有的债务、否认丁健灵的租赁权利，损害了丁健灵的合法权利。永安公司称丁健灵拖欠其租金高达1800万元，但永安公司在此后几年时间从未要求丁健灵支付租金，明显与情理不符。永安公司进入强制清算程序，也无权在租赁合同有效且丁健灵支付租金的情况下，单方解除与丁健灵的租赁合同。永安公司向一审法院起诉请求：1.从起诉之日解除双方签订的《租赁合同》和《补充协议》；2.丁健灵承担案件受理费。一审法院认定事实：已生效的（2015）穗萝法民三初字第111号民事判决查明以下事实：2012年1月16日，永安公司与丁健灵签订《租赁合同》约定：永安公司将位于广州市永和开发区田心路以东，摇田河以北的田心工业园内面积为9880平方米的仓库出租给丁健灵，期限自2012年2月24日至2037年10月31日。租赁合同第四条约定：从租赁之日起至租赁期限届满之日止的租金共计1800万元，由丁健灵一次性支付给永安公司，永安公司收款后应提供给有效的收款凭证给丁健灵。第五条约定：租赁物最迟于2012年3月1日前交付给丁健灵使用，交租赁物时双方现场勘查，并签订《租赁物交付确认书》明确交租赁物时间。第十三条约定：由于丁健灵是一次性支付永安公司约25年的租金，故永安公司不能以任何理由提前终止合同。租赁合同签订同日，永安公司与丁健灵另行签订了《补充协议》，约定：永安公司因投资建设广州市永和区田心工业园项目需要资金周转，在该项目建设过程中多次向丁健灵借款累计人民币16397900元，现还款期限届满，永安公司无力偿还欠款，将涉案物业出租给丁健灵，租金18000000元；丁健灵用永安公司所欠款项抵扣应当支付的租金，不足部分自永安公司交付租赁物之日起十日内以现金形式支付给永安公司，永安公司收款后应提供给丁健灵有效的收款凭证；丁健灵同意自签订协议之日起给永安公司六个月的缓冲期，若永安公司在缓冲期内全额偿还欠款18000000元及缓冲期间的利息，双方于2012年1月16日签订的租赁合同自然终止，否则双方继续执行租赁合同。该判决认定：永安公司、丁健灵签订的租赁合同及补充协议是双方当事人真实的意思表示，双方约定自2012年2月24日起至2037年10月31日止的租赁期限为25年8个月，超过二十年期限的自2032年2月24日起至2037年10月31日止的部分违反了法律规定，应认定为无效；未超过二十年期限的自2012年2月24日起至2032年2月23日止的部分，内容不违反我国现行法律、行政法规的规定，合法有效。2012年1月16日，永安公司向丁健灵出具收款收据一份，载明：今收到丁健灵人民币壹仟捌佰万元正（￥18000000）。收款单位处盖有永安公司的公章、财务专用章及其法定代表人陈某的个人专用章。永安公司主张上述租赁合同、补充协议以及收款收据是丁健灵胁迫永安公司签订，但未提交证据予以证实。涉案物业于2012年8月13日通过了建设工程竣工验收消防备案。永安公司、丁健灵双方确认涉案物业现在的门牌号是摇田河大街171号，场地内现有建筑物A1、A2厂房、A3仓库，本案租赁合同及补充协议仅涉及A3仓库，涉案物业目前使用的是临水、临电。经一审法院释明，双方均表示假如法院最终认定合同解除，合同解除的法律后果双方均不需要在本案中处理。永安公司主张没有实际交付涉案物业，永安公司现持有涉案物业的钥匙，涉案物业的管理和维护一直是由永安公司处理，涉案物业现在没有人实际使用，由永安公司管理，案外人华辉公司在涉案物业A3仓库存放少量物品。永安公司主张在签订租赁合同后曾于2014年3月发函给丁健灵向其主张租金但未提交证据予以证实。丁健灵主张实际交付了涉案物业，但无法提供相应的交付凭证，丁健灵称其也持有涉案物业的钥匙，涉案场地的管理和维护是由丁健灵处理，丁健灵现实际使用涉案物业，主要是存放一些物品。丁健灵主张租赁合同实际履行体现在双方有交付涉案场地，其对涉案场地进行维护，其将部分场地出租给案外人包括华辉公司、德力物流公司。永安公司提交了能安公司与朱某的《厂房租赁合同》拟证实涉案物业已被案外人实际占有并使用。该《厂房租赁合同》租赁的物业位于永和街摇田河大街79号509A号的A3厂房共计8000平方米，租赁日期自2013年9月8日至2015年3月8日。已发生法律效力的（2016）粤01民终459号民事判决查明以下事实：2012年12月28日，华辉公司与永安公司签订《仓库租赁合同》，约定：永安公司向华辉公司出租位于广州开发区永和区田心路以东摇田河大街以北的田心工业园内钢架结构A-3仓库，面积为2160平方米，期限自2013年1月1日至2017年12月31日，约定仓库使用费每年71280元，每年递增5%。合同签订后，华辉公司于2012年12月28日向永安公司支付了3个月租金作为押金，金额为220255.20元（含税）。永安公司于2013年1月1日将案涉物业交付华辉公司使用。该判决认定：双方签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的规定，合法有效。丁健灵拟证明其已履行完支付租金的义务，多次向法院申请延长举证期限，并提交以下证据：1.案外人吴某乙（丁健灵的妻子）的书面证人证言及广州天河广立装饰工程经营部的工商登记资料。吴某乙在书面证人证言中称：其系广州市天河广立装饰经营部（现已注销）负责人，2009年至2012年期间，永安公司及其实际控制人吴某甲因投资建设广州市永和田心工业园项目需要资金周转，在该项目建设过程中多次向其丈夫即丁健灵借款，在丁健灵借给永安公司的款项中，有多笔系其通过该经营部转入永安公司指定的单位或个人的账户，其中8577400元系通过其账户转入永安公司指定的账户。永安公司认为吴某乙未出庭出证，其证人证言不应予以采信。2.案外人徐某的书面证人证言及广州市天河广立装饰工程服务部的工商登记资料。徐某在书面证人证言中称：其系广州市天河广立装饰工程服务部（现已注销）的法定代表人，但该公司的实际控制人是丁健灵，该公司的账户的实际使用人是丁健灵。2009年至2012年期间，永安公司及其实际控制人吴某甲因投资建设广州市永和田心工业园项目需要资金周转，在该项目建设过程中多次向丁健灵借款，在丁健灵借给永安公司的款项中，有多笔系其通过该经营部转入永安公司指定的单位或个人的账户，或由丁健灵或其妻子取出现金后交与永安公司或永安公司指定的人或公司。永安公司认为徐某未出庭出证，其证人证言不应予以采信。3.丁健灵主张聂某系永安公司员工，丁健灵通过吴某乙及广州天河广立装饰工程经营部的账户向永安公司指定的公司员工聂某账户转账共计1033.83万元，提交了永安公司委托聂某于2011年7月22日到工商行政管理部门办理永安公司变更登记的工商内档查询资料和银行流水、取款凭条、对账单等证据，部分银行流水未加盖银行公章，部分流水显示收款人账户但未显示收款人名称，部分银行流水未显示开户人，部分银行流水无法显示收款人账户，部分银行流水转入能安公司，其中，广州市天河广立装饰工程服务部分别于2011年1月21日、2011年4月12日、2011年5月18日转入永安公司账户26万元、77.2万元、50万元。对于收款账户不是永安公司的银行流水，丁健灵未提交证据证明其是按照永安公司的指示转入其指定的账户。永安公司主张上述转入永安公司账户的款项是其与广州市天河广立装饰工程服务部之间的债权债务关系，需要另案审查。对于其他银行流水，永安公司认为收款账户均不是永安公司的账户，因此对上述银行流水均不予确认。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。丁健灵与永安公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已经生效判决认定是双方当事人真实的意思表示，合法有效，一审法院对此予以确认。永安公司主张《租赁合同》及《补充协议》是丁健灵胁迫其签订，未提交证据予以证实，一审法院对此不予采信。案件的争议焦点为永安公司主张解除《租赁合同》及《补充协议》的理由是否成立。首先，丁健灵提交了建设工程竣工验收消防备案受理凭证证实涉案物业已经通过消防验收，涉案物业现在虽然是临水临电，但在承租人愿意继续履行合同的情况下，出租人不得以此为由解除租赁合同。其次，永安公司与案外人朱某签订的《厂房租赁合同》已到期，不影响双方之间继续履行租赁合同。再次，关于租金是否实际支付的问题，永安公司在《补充协议》中确认用其所欠丁健灵的16397900元款项予以抵扣，不足部分以现金形式支付。同日，永安公司向丁健灵出具《收款收据》确认收到丁健灵1800万元，永安公司现也确认该《收款收据》的真实性。同时，永安公司也未提交证据证实其在租赁合同和补充协议签订后曾向丁健灵主张过租金。一审法院认为，双方在本案中的租赁合同关系是由之前的债权债务关系转化而来，虽然现在丁健灵无法提供双方此前完整的债权债务关系凭证，但并不能因此否认《补充协议》和《收款收据》的真实性。涉案物业的租金总额高达1800万元，永安公司若未实际收取任何租金，但却在长达几年的时间里从未向丁健灵书面主张，与常理不符。故永安公司现以丁健灵从未向其支付租金为由要求解除合同，理据不足，一审法院不予支持。永安公司还主张租赁合同从未实际履行因此要求解除合同，一审法院认为，在租赁合同合法有效的情形下，丁健灵不同意解除合同要求继续履行，永安公司单方要求解除合同不应得到支持。即便永安公司现已进入强制清算程序，在丁健灵不同意解除合同的情况下，永安公司也不得无故解除合同。综上，永安公司主张解除合同的理由不成立，一审法院依法予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年4月17日作出如下判决：驳回永安公司全部诉讼请求。一审受理费108200元，由永安公司负担。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，永安公司陈述吴某甲曾经实际控制永安公司和能安公司，能安公司是永安公司的大股东，吴某甲与能安公司确实向丁健灵借过将近18000000元，但该款已实际还清。永安公司还称聂某是能安公司的财务，永安公司的工商登记是吴某甲派聂某前往办理。对于丁健灵是否使用涉案场地问题，丁健灵认为其堆放了一些东西在涉案场地，也可以进出涉案场地，但经常受到永安公司阻挠。永安公司则表示双方未办理交接场地手续，但丁健灵是放了少量东西在仓库。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合永安公司的上诉请求和理由以及丁健灵的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.永安公司主张《租赁合同》、《补充协议》以及收款收据不是双方真实意思表示的理由是否成立；2.涉案《租赁合同》、《补充协议》应否解除。现评析如下：关于永安公司主张《租赁合同》、《补充协议》以及《收款收据》不是双方真实意思表示的理由能否成立问题。首先，永安公司认为《租赁合同》、《补充协议》以及收款收据是受胁迫签订，对此没有提供证据予以证实，且在《租赁合同》、《补充协议》签署后，并无证据证实其曾向公安部门报警或者通过司法程序主张撤销，显然与常理相悖。其主张受胁迫签署上述材料，欠缺依据。其次，永安公司在一审期间表示认可收款收据的真实性，现又提出该《收款收据》有可能存在伪造，但就此未能提供相反证据推翻该收款收据的真实性。本案一、二审期间也没有书面申请对该收款收据进行鉴定，故应由其对上述抗辩举证不能承担不利法律后果。再次，生效的（2015）穗萝法民三初字第111号民事判决书已认定上述合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合同约定未超过二十年期限的部分内容不违法法律、行政法规的规定，合法有效。因此，永安公司上诉否认《租赁合同》、《补充协议》以及《收款收据》是双方当事人真实意思表示，依据不足，本院不予支持。关于涉案《租赁合同》、《补充协议》应否解除的问题。首先，永安公司认为其与丁健灵不存在债权债务关系，对此，丁健灵提供了其通过广州市天河广立装饰工程服务部等向永安公司转账的相关凭证予以证明，虽然丁健灵未能提供全部完整的债权债务凭证，永安公司也不认可已收取的上述款项为其与丁健灵的债权债务关系，但对于其与广州市天河广立装饰工程服务部等之间的债权债务也未能作出合理解释，故永安公司上诉认为其与丁健灵不存在债权债务关系，依据不充分，本院不予采信；其次，永安公司否认双方的租赁合同关系是由债权债务转化而来，但其与丁健灵签订的《补充协议》已明确载明永安公司因投资建设广州市永和区田心工业园项目需要资金周转，在该项目建设过程中多次向丁健灵借款累计16397900元，现还款期限届满，永安公司无力偿还，将涉案物业出租给丁健灵，租金18000000元，同时该协议还约定永安公司用其所欠丁健灵的16397900元款项抵扣应当支付的租金，不足部分以现金形式支付。故一审法院认为双方在本案中的租赁关系是由之前的债权债务关系转化而来，并无不妥，本院予以确认。永安公司认为丁健灵所主张的涉案18000000元借款主体是吴某甲、能安公司，不是永安公司，以及吴某甲、能安公司已全部还清该款项，并无提供充分证据予以证实，且与上述《补充协议》的约定和《收款收据》出具的收款单位不符，故对其该上诉理由，本院不予采纳；再次，永安公司认为丁健灵未向其支付18000000元租金，构成根本违约，但永安公司出具《收款收据》已确认收到丁健灵18000000元，且在与丁健灵签订《租赁合同》、《补偿协议》后，也无证据证明其曾向丁健灵主张过租金或者书面要求丁健灵支付上述款项，确实与常理不符，其据此主张解除合同，理据不足，本院不予支持；最后，永安公司认为双方租赁合同未实际履行，涉案场地在后期已出租给案外人，但在二审期间永安公司又确认丁健灵确实堆放一些东西在涉案场地，且案外人已搬离涉案场地，即双方合同的履行并不存在障碍，因此，其上诉主张解除合同，本院不予支持。至于永安公司提出的其他上诉理由因不能作为其有权解除合同的合理抗辩，本院均不予采纳。综上所述，广州永安房地产发展有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费108200元，由广州永安房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年八月二十三日书记员 邓安达李倩妤 来源：