（2016）辽0111民初5525号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-10-26
案件名称
黄光辉与沈阳悦通置业有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市苏家屯区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄光辉,沈阳悦通置业有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十条，第三十九条，第七十四条第一款，第一百四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十八条，第六十四条
全文
沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0111民初5525号原告：黄光辉，女。委托诉讼代理人：金兆成。委托诉讼代理人：韩啸。被告：沈阳悦通置业有限公司。法定代表人：刘宝华。委托诉讼代理人：李曰阳，男。原告黄光辉与被告沈阳悦通置业有限公司（以下简称“悦通置业公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄光辉及其委托诉讼代理人金兆成、韩啸、被告沈阳悦通置业有限公司的委托诉讼代理人李曰阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄光辉向本院提出的诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方签订的《地下停车位买卖合同》；2、请求判令被告退还原告购买车位款135000元，以及从2013年3月31日暂算至2016年9月30日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息23625元，并请求利息判决给付至判决生效之日；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月31日，原、被告双方签订《地下停车位买卖合同》一份，约定被告将其开发建设的恒大名都B号车库336号停车位卖给原告，出让价格为135000元。合同签订后原告按约定交付了全部车位转让费。2015年12月30日，被告向原告交付了车位，原告发现该车位所在的区域实际为人防工程，同时也是园区规划配套车位。第一点，被告对本案中所涉及人防车位没有处分权。根据《人民防空法》第二条：“人民防空是国防的组成部分”；《物权法》第五十二条：“国防资产属于国家所有”；《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”的法律规定，以及《国务院、中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见》中“城市新建民用建设必须依法修建防空地下室，确因地质等原因难以修建的要按规定缴纳易地建设费”等政策规定，城市新建民用建筑修建防空地下室，属于国家在城市建设中，出于维护公共利益考虑，对开发商附加的住宅开发中必须承担的法定强制性、公益性义务。因此，被告在本案中向原告所出售的人防车位实际上是国家财产，被告并没有处分权，更不具备将其出售给原告的主体条件。根据买卖合同司法解释第三条第二款之规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”另外，被告向原告所出售的停车位实际上是在利用人防工程的基础上所建设的园区配套停车位，该利用人防工程所建设的配套地下停车位的建筑面积实际上已经包含在所有商品房的销售建筑面积当中，即每一户业主所购房的商品房中的公摊面积就包含了一部分地下人防车位的建筑面积，因此，整个地下人防车位应当属于整个园区全体业主共同所有的公共部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第二点，被告故意隐瞒事实，侵害原告合法权益，致使原告的合同目的无法实现。被告在向原告销售该地下车位时，在明知该地下车位属于人防工程的情况下，故意隐瞒事实，进而导致了原告所购买的停车位随时都存在被国家征用的可能，而一旦被国家征用，将直接导致原告使用该车位的目的无法实现。被告沈阳悦通置业有限公司辩称，不同意解除双方的停车位买卖合同，也不认同所谓的利息损失，答辩人认为双方签订的地下停车位买卖合同是合法有效的，按照沈阳市房产局测绘大队提供的销售面积以及按照建设部的文件规定答辩人所销售的地下停车位并不包含在商品房的销售的范围内，被告在销售时已经明确告知原告本案车位所在车位为人防工程，答辩人不存在故意隐瞒。所以答辩人认为原告起诉没有合同依据也没有相关法律文件规定，请求法院依法驳回原告请求。本院经审理认定事实如下：2013年3月31日原告黄光辉与被告沈阳悦通置业有限公司签订了《地下停车位买卖合同》，双方约定原告购买使用被告开发建设的恒大名都B号车库336号停车位，停车位总费用为135000元，被告应当在2015年12月30日前，将停车位交付给原告使用，停车位使用权年限为自停车位交付之日至2055年12月31日止。合同签订后，原告支付了车位款135000元，被告于2013年3月31日通过告知确认书，告知了原告黄光辉该涉案的停车位所属建设工程属人防工程。被告于2015年12月30日向原告交付了停车位。另查明，被告悦通置业公司于2010年8月31日取得位于沈阳市苏家屯区沈苏快速干道东、项目名称为住宅、商业（一期-B）的建设工程规划许可证，建设规模158822.6平方米，地上142637平方米，其中地下车库11255平方米，原告车库在规划范围内。上述建筑车库于2016年6月竣工验收并予以备案。上述建筑车库，被告悦通置业公司于2010年8月23日取得了人防结建审批通知单。上述事实，有原、被告陈述笔录、原告提供的地下停车位买卖合同、收款数据、被告提供的告知确认书、建设工程规划许可证、人防结建审批通知单人防审字[2010]33号、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、建设工程规划许可证通知书、人防工程建筑设计说明在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点一为讼争地下车位的权属归谁所有的问题。依据《中华人民共和国物权法》第142条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。开发商作为住宅小区的建设单位，在开发小区前取得建设用地使用权，在该建设用地上建造，在无相反证据证明的情况下，因其建造的事实行为取得所有权。本案中，地下车位由开发单位悦通置业公司开发建设，本应由其所有。关于原告提出土地使用权是业主的，成本也是业主的，应属于业主共有。案涉地下车位利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得，地下车位具有独立的使用功能，应当为独立物，其归属要根据规划来确定。关于原告提出地下车位的建筑成本实际上已经分摊到所有商品房的销售成本当中，原告并未提供证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。且按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计算在公摊面积。故原告主张案涉地下车库属于全体业主共有缺乏事实和法律依据，被告悦通置业公司享有地下车位的所有权。本案争议焦点二为：被告对案涉人防地下车库是否享有管理、使用权。由于案涉的地下车位在结建人防工程内，我国法律、行政法规没有明文禁止此类车位的买卖，但因法律限制，人防车位暂时无法办理所有权登记，原告主张被告在达成买卖合意时未明确告知案涉车位系地下人防车位，结合原、被告所提供的相关证据看，被告确已告知原告涉案停车位的地下车库属人防工程，原告无异议仍自愿购买。根据人民防空法的相关规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。涉案停车位所在地下车库的投资建设单位系被告，被告对该地下车库享有使用、管理、收益等权利，我国法律、行政法规中亦无明确规定禁止转让使用权，原、被告双方就此签订车位买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同应认定合法有效。关于原告要求解除原、被告双方签订的《地下停车位买卖合同》并退还原告购买车位款及利息的主张。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案案涉地下车位在规划区划范围内规划用于汽车的停放，不属于占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，其由被告悦通置业公司所有，悦通置业公司与业主可以通过出售形式予以约定。且涉案车位所在地下车库投资建设单位系被告，被告对该地下车库享有使用、管理、收益等权利，而相应民事法律、法规中亦无明确规定禁止转让使用权，原告在明知案涉车位的地下车库系人防工程，作为业主自愿订立《地下停车位买卖合同》取得地下停车位的使用权，合同约定双方一致同意并认可被告所出让的地下车位为停车位的使用权。该协议的订立，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告已经按照合同约定交付车库，原告亦已实际使用，双方已经按照合同约定履行完毕，现不存在解除合同的法定条件，故原告要求解除原、被告双方签订的《地下停车位买卖合同》并退还原告购买车位款及利息的诉请，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国防空法》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十九条、第七十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄光辉的诉讼请求。案件受理费3473元，由原告黄光辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 赵金凤人民陪审员 姜秋月人民陪审员 李文竹二〇一七年八月二十三日书 记 员 金丽娜 关注公众号“”