（2017）内0105民初4630号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-10-30
案件名称
李超与崔建国、高鹏等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李超,崔建国,高鹏,内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十三条第一款，第九十七条，第四百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0105民初4630号原告：李超，男，1986年6月17日出生，蒙古族，内蒙古安晏医药销售有限公司法人，住呼和浩特市玉泉区南二环路天骄花园小区东侧综合楼4单元1601号。委托诉讼代理人:蒋川，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人:牛龙飞，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告：崔建国，男，汉族，1965年7月27日出生，呼和浩特市国税直属局税源科科长，住呼和浩特市赛罕区新建东街农大蒙吉利小区2号楼1单元4号。委托诉讼代理人：李文平，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被告：高鹏，女，1968年3月25日出生，汉族，北京铜牛内衣呼和浩特代理，住呼和浩特市赛罕区新建东街农大蒙吉利小区*号楼*单元*号。委托诉讼代理人：李文平，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被告：内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司，住所地呼和浩特市新城区海东路5号海天花园1-26号。负责人：张建明，总经理。委托诉讼代理人：李娜娜，女，内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司法务人员。委托诉讼代理人：姚志英，女，内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司店长。原告李超与被告崔建国、高鹏、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司（以下简称京城广厦呼市分司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案，依法适用简易程序于2017年8月21日公开开庭进行审理，原告李超及其委托诉讼代理人牛龙飞、被告崔建国的委托诉讼代理人李文平、被告高鹏及其委托诉讼代理人李文平、京城广厦呼市分司的委托诉讼代理人姚志英、李娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李超向本院提出诉讼请求：1,依法解除《房屋买卖居间合同》和《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2.判令崔建国和高鹏向原告返还定金20000元和代理服务费23000元，并支付176000元（房屋总价款的2%）的违约金，共计219000元；3.判令京城广厦呼市分司对上述债务承担连带责任。事实与理由：2017年5月2日，李超与三被告签订《房屋买卖居间合同》，约定李超通过京城广厦呼市分司的居间服务购买崔建国和高鹏共有的房屋一套（位于呼和浩特市赛罕区新建东街26号万达广场一期6号楼6层2单元601室），房屋总价款88万元，首付款为20万元，余款68万元通过银行贷款方式支付，由京城广厦呼市分司代为办理涉案房屋的产权过户事宜和按揭贷款事宜。同日，李超与崔建国和高鹏按照《房屋买卖居间合同》中关于房屋总价款、支付方式等相关事项的约定签订了《呼和浩特市存量房屋买卖合同》。合同签订后到李超按照约定向崔建国和高鹏支付了购房款定金20000元，并向京城广厦呼市分司支付了代理服务费23000元。根据合同约定，李超已将20万元首付款留于银行监管，且贷款手续已经获得审批，崔建国和高鹏应当自贷款批复之日起3个工作内用首付款20万元办理涉案房本解押手续，然后为李超办理涉案房屋产权变更手续。但经李超多次催促，崔建国和高鹏却拒绝履行上述合同义务，导致李超购买房屋的目的至今无法实现，已经构成严重违约。且京城广厦呼市分司作为居间方，在收取李超代理服务费后，一直拖延履行合同约定的居间服务义务，同样构成严重违约。根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，在三被告已经构成严重违约的情况下，李超有权要求解除合同，并要求三被告返还原告购房款定金和代理服务费，且由于当前房屋市场价格大涨，三被告的违约行为导致原告遭受严重的价差损失，因此应当按照和约定承担房屋总价款20%（176000元）的违约金，以弥补李超的严重经济损失。综上所述，《房屋买卖居间合同》和《呼和浩特市存量房屋买卖合同》均系合同当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原则已经按照合同约定履行了全部义务，三被告拒绝履行合同义务的行为已经构成严重违约，李超有权要求解除合同并要求三被告按照合同约定赔偿原告的经济损失。为此，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院请求依法支持李超的全部诉讼请求，维护原告李超的合法权益。崔建国、高鹏辩称，李超的请求没有事实依据与法律依据，被告并没有违约，违约的是李超。原、被告签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》对之前签订的《房屋买卖居间合同》关于付款方式的约定条款作了变更，按照合同约定，买受人支付定金及购房款的方式为直接给付出卖人，并非李超所诉的应将20万元首付款留于银行监管。合同签订后，李超只通过银行转帐的方式交付了被告1万元定金，也一直没有将合同约定的首付20万元款项给付崔建国、高鹏，因此违约的是李超而非崔建国、高鹏，李超应当对被告承担违约责任。崔建国、高鹏同意解除合同。李超主张违约金过高，被告请求调整。京城广厦呼市分司辩称，合同约定于签订合同5日内三方向银行办理贷款面签手续，丙方辅助双方递交贷款手续，但由于李超的征信没有准备好，故于5月17日才前往银行递交未补足的材料，导致贷款于5月22日才批准，根据合同约定批贷之日起三个工作日内乙方将20万元用于甲方办理房本解压手续，后被告的工作人员一直催促被告崔建国、高鹏赶快办理解押房本手续，但迟迟不予配合，后来直接拒绝履行合同，京城广厦呼市分司已经尽到合同的义务，对于原告主张违约金的请求被告不予认可，李超亦无证据证明被告违约。京城广厦呼市分司已经促成原告与被告崔建国、高鹏签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》及李超的贷款已批复，京城广厦呼市分司收取的居间服务费和贷款服务费不予退还。本院经审理认定事实如下：2017年5月2日，原告李超（买方）与被告崔建国、高鹏（卖方）、居间方京城广厦呼市分司签订《房屋买卖居间合同》及《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，约定卖方出售位于呼和浩特市赛罕区新华东街26号万达广场一期6号楼6层2单元601室的房产，房屋所有人为崔建国，该房屋设有抵押，抵押权人为中国银行，成交价为880000元。京城广厦呼市分司服务项目及收费标准为原告同意支付的费用为34200元，折后为23000元。签订本合同后原告即向原告支付购房款定金2万元。其中第七条第三款为打印文字粘贴在合同上，约定甲乙双方约定自签订本合同起5个工作日将贷款所需资料交于丙方办理银行按揭贷款申请手续，乙方于银行面签当日将购房首付款20000元留于银行监管，甲乙双方约定自贷款批复之日三个工作日甲方用乙方首付款200000元办理房本解押手续。第八条约定任何乙方单方拒绝履行合同，对方可解除合同，违约方向守约方支付总房款20%的违约金。其中《呼和浩特市存量房屋买卖合同》第三条第二款约定买受人支付定金和房款的方式为直接支付给出卖人。同日高鹏向李超出具定金收条一张，载明收到定金20000元。定金中10000元由被告京城广厦收取。京城广厦呼市分司出具收条一张，载明收到原告支付中介费23000元。另查明，原告于2017年5月22日贷款得到银行批复，后贷款银行通知被告京城广厦呼市分司该贷款已经批复，被告京城广厦呼市分司将该信息通知原告及被告崔建国、高鹏，但被告崔建国、高鹏未依约办理房本解押手续。又查明，庭审中，原告向本院提交鉴定申请，请求对涉案房屋的市场价格进行鉴定以确定原告的损失。本院认为，原告李超与被告崔建国、高鹏、京城广厦呼市分司签订的《房屋买卖居间合同》是原被告真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。首先对于解除合同的诉讼请求，对此，被告均同意解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本院予以确认。依据合同解除的后果，被告崔建国、高鹏应当将收取的定金10000元、被告京城广厦将收取的定金10000元向原告李超返还。对于违约金及代理服务费的诉讼请求，本案中贷款已经批复，并且被告京城广厦呼市分司已经将该情况通知原被告，原被告也均接到通知，被告崔建国、高鹏应当依照约定办理房本的解押手续，但二被告未履行该义务，存在违约，应当承担相应责任，被告称《呼和浩特市房屋买卖存量合同》第三条第二款约定定金和房款的支付方式为直接支付出卖人，对房屋买卖居间合同的约定予以变更，对此本院认为，两份合同于同日签订并且装订在一起，页码也是连贯的，不能认为是装订在后的合同对装订在前合同内容的变更，并且整个合同均由被告京城广厦呼市分司提供，但房屋买卖居间合同中关于付款及过户的时间所做的约定是另行粘贴，属于非格式条款，应当优先适用，该合同的提供者京城广厦亦称房屋买卖居间合同粘贴的部分是对房屋买卖存量合同关于付款约定的细化，故对于被告的该项抗辩本院不予支持。对于代理服务费，依据《房屋买卖居间合同》第八条约定，被告京城广厦呼市分司已收取的居间服务费、贷款服务费、过户服务费等不予退还，可由守约方向违约方主张赔偿，现原告已经承担了以上费用，但被告崔建国、高鹏存在违约行为，原告有权向其追偿，本院对此诉讼请求予以支持。对于违约金以及原告主张的司法鉴定的请求，本院认为，合同中关于违约金的约定是合同当事人意志的体现，应当优先适用，故本院对于原告的鉴定申请不予准许，此外，原告仅支付定金20000元，原告所主张的房屋涨价所产生的差价损失尚未发生，此外，原告并未按照合同的约定于签订合同之日起5日内提交办理贷款的手续，自身存在一定过错，原告产生的仅为支付定金所产生的利息损失，故本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，本院依照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以支持，以原告已支付的费用43000元为基数，从2017年5月2日计算至庭审之日2017年8月21日为948元，对于超出部分不予支持。对于原告要求被告京城广厦呼市分司承担责任的诉讼请求，原告并没有相关证据证明其存在违约情形，故本院对此诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定之规定，判决如下：一、确认原告李超与被告崔建国、高鹏、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司于2017年5月2日签订的《房屋买卖居间合同》及《呼和浩特市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告崔建国、高鹏于本判决生效之日起十五日内向原告李超返还购房款定金10000元并支付代理服务费23000元；三、被告内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司于本判决生效之日起十五日内向原告李超返还购房款定金10000元；四、被告崔建国、高鹏于本判决生效之日起十五日内向原告李超支付违约金948元；五、驳回原告李超的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2293元（原告已预交），由原告李超负担1855元，被告崔建国、高鹏负担438元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。代理审判员 李维栋二〇一七年八月二十三日书 记 员 暴丽杰 微信公众号“”