（2017）浙0109民初12125号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-09-29
案件名称
杭州滨江物业管理有限公司与傅强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州滨江物业管理有限公司,傅强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初12125号原告：杭州滨江物业管理有限公司，统一社会信用代码913301042554249137，住所地杭州市江干区市民街167号（城市之星小区会所内）。法定代表人：朱立东，董事长。委托诉讼代理人：徐飞，浙江卓特律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊袆，浙江卓特律师事务所律师。被告：傅强，男，1972年4月17日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：尚东坡，浙江德帅律师事务所律师。原告杭州滨江物业管理有限公司诉被告傅强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法由审判员童华辉适用简易程序于同年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐飞、被告的委托诉讼代理人尚东坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州滨江物业管理有限公司诉称：被告系杭州湘湖壹号明湖园2幢2号的业主，建筑面积为476.34平方米。原告与案外人杭州滨江盛元房地产开发有限公司签订了服务期限自2011年9月26日至业主大会（业委会）成立并与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效之日止的湘湖壹号前期物业服务合同。合同约定，物业管理服务收费标准排屋按每月每平方米建筑面积6.00元收取，地下车位按每个每月100元收取。截至2017年6月30日，被告尚欠物业管理费7674.12元，车位管理费1200元。后经书面催缴未果，故诉请判令：被告支付原告物业管理费7674.12元，车位管理费1200元，合计8874.12元，并支付该款自2016年7月1日起至实际支付之日止按每日千分之二计算的违约金。被告傅强辩称：1、原告未履行物业管理服务的义务。其中存在几个重要问题，被告房屋地下室潮湿、小区通讯设施未建导致无信号、幼儿园未建、车库地下通道未人车分流及不符合消防要求等，这些问题均已书面向物业及开发商提出，但未得到及时有效的解决。且根据原告与开发商签订的前期物业服务合同第十九条第九款约定，业主和物业使用人综合满意率应达95%以上，现整个小区都对物业服务有较大意见，故物业严重失职。2、根据原告与开发商签订的前期物业服务合同第二十四条第九款约定，由于甲方（开发商）未履行对业主的承诺或违反原规划的原因导致业主拒付物业管理费用，由甲方介入协调。就地下室严重潮湿问题，开发商于2017年3月24日出面协调过，但协调未果，后原告即起诉至法院，违反诚信原则。且开发商就潮湿问题发放被告抽湿机，实际系原告发放，造成被告每年高达6700元的电费损失，该损失应由原告承担。3、根据原告与开发商签订的前期物业服务合同第二十四条第十二款，应由甲方（开发商）及时按照规定向乙方（原告方）足额缴纳房屋、车位的物业服务费用，故本案费用应由开发商缴纳。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：湘湖壹号前期物业服务合同一份，原、被告签订的前期物业服务协议一份，房产信息、入伙手续流水作业单一份，律师函、催缴物业费邮寄面单及物流信息各两份。经质证，被告认为，对合同及协议的真实性无异议，但根据合同对违约责任的约定，系原告违约在先，故被告拒付房屋地下室部分面积的物业管理费。对其他证据均无异议。经审查，本院认为，原告提供的证据符合证据真实性、合法性原则，且与本案有关，可以证明原告于2011年9月26日起与开发商签订前期物业服务合同，并对物业费进行书面催缴的事实。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：2015年6月30日业主联名报告一份、2017年3月19日与物业公司袁主任的通话录音一份、杭经信联信基[2014]243号文件一份、2017年3月24日与开发商郭经理录音一份、2017年3月24日会议纪要一份、湘湖壹号前期物业服务合同一份、地下室现状照片。经质证，原告认为，业主联名报告、3月19日、24日的录音记录及会议纪要，对其真实性无异议，但对证明对象有异议，该组证据反映的内容包括了手机信号差、地下室潮湿以及因容积率不够导致房屋地下室算入建筑面积等问题均不属于物业服务的范畴，也不属于物业服务合同纠纷案件应处理的问题，应另案处理，但该组证据恰能反映了原告作为物业服务企业有积极就业主反映的问题向开发商报告并组织协调，也充分说明了原告已积极履行了物业管理条例规定的以及物业服务合同约定的相关义务。针对文件，认为其与本案无关联性，涉及的是小区的通讯设施设备配套问题，与本案无关。对前期物业服务合同，真实性无异议，但对证明对象有异议，该合同对小区的业主具有法律约束力，缴纳物业管理费的义务应由业主承担。对于照片，真实性无异议，但对其关联性有异议，被告陈述的因房屋地下室潮湿造成的财产损失，不属于本案的处理范围，应由被告另案主张。经审查，本院认为，被告提交的证据能够证明开发商与原告间存在物业使用上的矛盾，但并不能证明原告在案涉物业管理服务中存在明显的违约情形。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定的事实与原告主张的事实一致。本院认为：原告与案外人杭州滨江盛元房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。按照《物业管理条例》的相关规定，开发商与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对居住小区的其他业主均有约束力。故原告要求被告缴纳物业管理费及车位物管费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告未履相应的行物业管理服务的义务，但其提出的问题主要是与开发商之间的矛盾，原告作为物业管理企业已尽到其协调义务。被告提出的相应损失赔偿问题，其已另案起诉，另案解决。原告在使用物业过程中，确存在与开发商之间的突出矛盾，前期物业服务合同中也明确约定一定条件下因开发商原因导致业主拒付物业费，由开发商介入协调。故被告拒付相应的物业管理费，并不属于恶意拖欠，原告的违约金诉请不应支持。被告另辩称根据前期物业合同，开发商应承担相应的物业管理费，按照合同条文的全面理解，其辩称不足采信。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:一、傅强于本判决生效之日起十日内支付杭州滨江物业管理有限公司物业管理费7674.12元，车位管理费1200元，合计8874.12元。二、驳回杭州滨江物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，减半收取81元，由傅强负担50元，由杭州滨江物业管理有限公司负担31元。原告杭州滨江物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告傅强于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 童华辉二〇一七年八月二十三日书记员 谢 意 关注微信公众号“”