（2017）陕0821民初4093号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-09-29
案件名称
神木市大柳塔镇人民政府与白郎、杨军返还物纠纷一案民事判决书
法院
神木县人民法院
所属地区
神木县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
神木市大柳塔镇人民政府,白郎,杨军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0821民初4093号原告（反诉被告）：神木市大柳塔镇人民政府，地址神木市大柳塔镇前柳塔村。被告（反诉原告）：白郎，男，1985年2月19日出生，汉族，被告：杨军，男，1985年10月25日出生，汉族，原告（反诉被告）神木市大柳塔镇人民政府（以下称原告神木市大柳塔镇人民政府）与被告（反诉原告）白郎（以下称被告白郎）、被告杨军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告神木市大柳塔镇人民政府的委托诉讼代理人张彩兵、杨霞，被告白郎、杨军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告神木市大柳塔镇人民政府向本院提出诉讼请求：依法责令被告腾退租赁房屋；判令被告支付租金25000元及6300元自2016年5月1日、18700元自2016年9月1日起每日千分之五的违约金；判令被告支付从2017年3月15日至实际腾房期间占用房屋的费用（参照原合同价按每间每日106.03元计算）；并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月14日，原告委托白银树与被告杨军签订了《房屋租赁合同》，约定由被告杨军租赁原告所有的位于大柳塔镇柳兴街综合服务楼二楼1-4号房屋9间。租赁期限为2013年3月15日至2014年3月15日。合同签订后，二被告共同占用租赁房屋。2016年4月28日，原告委托李治彪与被告白郎签订了《房屋租赁合同》，约定由被告白郎租赁原告所有的位于大柳塔镇柳兴街综合服务楼二楼1-4号房屋9间。租赁期限为2016年3月15日至2017年3月15日。合同签订后，由被告继续使用房屋，现被告尚欠原告房屋租赁费25000元。2017年3月份，原告多次通知被告，要求收回房屋，但被告拒不腾退。原告向法庭提交如下证据：1、大柳塔镇政府综合服务大楼产权情况说明，用以证明涉案房屋产权属于原告。2、关于李志彪同志为原告柳兴街商铺负责人情况说明一份，用以证明李志彪同志为原告柳兴街商铺负责人的事实。3、原告与被告白郎于2016年4月28日签订的房屋租赁合同一份，用以证明原、被告双方约定租赁时间是从2016年3月15日至2017年3月15日，租赁期限已届满，被告应当腾退房屋，并且支付欠付的期间的租赁费用、承担违约金。被告白郎辩称及反诉称，被告是在2012年3月15日与原告开始签订合同的，被告于2012年从他人手中转让了该房屋，然后陆续与原告签订了租赁合同，这几年来，原告并没有告知被告不能对该房屋进行大金额的投资。并且双方签订的合同上也并没有约定租赁期届满后如何办，被告认为事实上对于该房屋的租赁是无固定期限的长期合同。2015年因该房屋存有漏水，暖气差的问题，被告向原告申请，要求对房屋进行改造装修，原告并没有阻止，被告就投资了200万元进行装修。在2016年签订房屋租赁合同前，被告曾申请原告对于该房屋改造产生的费用予以适当补偿时，原告也派工作人员来拍照取证过，但没有回复过。2017年3月份，原告工作人员李志彪通知被告不出租房屋了，要求被告白郎搬离，并对投资情况进行了摸底，几天后，李志彪又通知被告，可以继续租赁一年，让被告收回投资成本。被告在此期间又对所经营的网吧进行了硬件改造，更换了鼠标，键盘，服务器，耳机等，大概花费10余万，经营不到一个月的时间，原告又向被告提出要求搬离该房屋。故被告向本院提出反诉请求，判令原告对上述损失进行赔偿，赔偿金额约为210万元。另外，2017年3月10日以后的房屋租赁费被告不承担。被告白郎向法庭提交如下证据：1、房屋转让协议书一份，房屋租赁合同一份，榆林市新设网吧筹建通知书，原告与被告杨军于2012年3月15日的房屋租赁合同一份，用以证明被告白郎的合伙人杨军从贾刚手上转让了涉案房屋，开始经营网吧，直至现在。2、鑫桥广告传媒有限责任公司业务订单一份、销售清单一份，安安办公家具订货合同一份及西安公路货运合同一份，家庭居室装饰装修工程施工合同一份，榕树网吧与西安市碑林区蓝天电脑经营部签订的供货合同一份，消防工程款收据一支，榕树网吧2017年4月10日购销合同一份，2017年4月13日榕树网吧购买服务器收款收据一份，用以证明被告经营榕树网吧期间对涉案房屋装修改造，以及增加硬件设施等的花费情况，原告应对这笔费用给予补偿。原告神木市大柳塔镇人民政府对被告白郎的反诉辨称，原、被告的合同是一年一签，合同到期后再决定是否续签，被告在合同期内投资装修，风险由被告承担。合同约定被告在租赁期内的投资损失、装修损失不属于原告造成的损失，原告不承担责任，亦不承担反诉费用。被告所述的要提前一年告知不出租房屋没有法律规定，原告也在合理的期限内告知了被告。原告针对被告白郎的反诉提交了以下证据:1、原告与被告杨军于2015年4月28日签订的房屋租赁合同一份，用以证明合同对租赁期间、租金、付款方式进行了约定，合同第五条约定确因需要改造房屋时要向原告申请，同意后方可改造，费用由被告承担，新增不动产到期后无代价交原告，新增可动财产设备期满后自作处理，故原告对被告白郎主张的损失不承担责任。2、关于大柳塔试验区综合服务楼租户合同到期搬离的通知、照片复印件，用以证明原告于2017年3月2日租赁合同届满前通知被告腾房，被告已知悉。被告杨军辩称，被告杨军于2012年、2013年与原告签订过合同，之后都是白郎与原告签订的。被告杨军不享受任何权利也不承担任何责任。经庭审质证：原告提交的证据1、2，二被告有异议，认为原告没有提供土地证明说明不了房屋属于原告，且交租赁费的打款账户不是李志彪也不是镇政府的；原告提交的证据3，二被告对合同本身无异议，对要求被告腾房的证明目的有异议，理由是合同规定期满后如一方需要在社会同等条件下优先租赁房屋，没有说明必须腾房。被告白郎提交的证据1，原告无异议；被告白郎提交的证据2，原告对鑫桥广告传媒有限责任公司业务订单一份、销售清单一份的真实性及证明目的均有异议，理由是该订单无负责人签字，也没有出具正规发票，该业务订单不符合证据的形式要件，对安安办公家具订货合同一份及西安公路货运合同一份、家庭居室装饰装修工程施工合同一份、榕树网吧2017年4月10日购销合同一份，2017年4月13日榕树网吧购买服务器收款收据一份的真实性不清楚，对证明目的也有异议，理由是只签订了合同，是否正式履行不清楚，即便履行了，是否用于被告网吧也不清楚，未提供正式的发票，故不予认可，对于消防工程款收据不符合证据的形式要件，未提供正规发票，不予认可。原告针对被告白郎的反诉提交的证据1，被告白郎对真实性无异议，对证明目的有异议，理由是其装修时与原告协商过，且原告派工作人员进行拍照，但原告后来没了消息；原告针对被告白郎的反诉提交了以下证据2，被告白郎有异议，理由是原告虽通知被告搬离，但不久原告的工作人员李志彪又口头通知可以继续租赁一年至一年半。经本院审查，原告提交的证据1、2，二被告认为原告没有提供土地证明说明不了房屋属于原告，但二被告未提交证据证明房屋另有所有人，且从被告白郎反诉原告可以说明被告白郎认可其与原告之间存在租赁关系，故本院予以采信；原告提交的证据3，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。被告白郎提交的证据1，原告无异议，本院予以采信；被告白郎提交的证据2中，鑫桥广告传媒有限责任公司业务订单、销售清单上无被告方人员签字，被告亦未提交其他证据佐证，且原告有异议，本院不予采信，安安办公家具订货合同及西安公路货运合同、2017年4月13日榕树网吧购买服务器收款收据、消防工程款收据，可以说明这些合同已经履行，本院予以采信，家庭居室装饰装修工程施工合同、榕树网吧与西安市碑林区蓝天电脑经营部签订的供货合同、榕树网吧2017年4月10日的购销合同，这几份合同仅能说明签订了合同，被告白郎未提交证据证明合同已实际履行及货款或工程款已交付，本院不予采信。原告针对被告白郎的反诉提交的证据1，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信；原告针对被告白郎的反诉提交的证据2，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，且被告白郎对原告通知其搬离房屋的事实予以认可，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年，被告杨军与原告签订了《房屋租赁合同》，租赁原告所有的位于原神木县大柳塔镇柳兴街综合服务楼二楼房屋9间经营榕树网吧，租赁期限一年。之后，二被告一直租赁该房屋经营网吧，租赁合同每年一签。2015年4月28日，原告委托其工作人员王文智与被告杨军签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的位于原神木县大柳塔镇柳兴街综合服务楼二楼房屋9间出租给被告杨军；租赁时间为一年，即自2015年3月15日起至2016年3月15日止；房屋租赁费为一年38700万元，房租分两次付清，2015年5月1日付清前半年的房租20000元，2015年9月1日付清后半年的房租18700元；被告在租房期间，不得随意改变房屋的整体布局和门面及内部结构，若确因需要改造房屋时要向原告申请，同意后方可改造，费用由被告承担，新增不动财产到期后无代价交原告，新增可动财产设备期满后自作处理；合同还对其他事项进行了约定。二被告经营期间，于2015年11月18日购买了价值68000元的办公家具；于2015年11月20日支出了40000元的消防工程款。2016年4月28日，原告委托其工作人员李治彪与被告白郎签订了《房屋租赁合同》，除承租方为被告白郎、租赁期间自2016年3月15日起至2017年3月15日止、房屋租赁费于2016年5月1日付清前半年的房租20000元，2016年9月1日付清后半年的房租18700元外，其他内容均与原告委托其工作人员王文智与被告杨军于2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》相同。合同签订前被告白郎就已使用原告的房屋，合同签订后被告白郎按合同约定继续使用房屋，但被告白郎仅支付了13700元的房屋租赁费，下欠25000元至今未付。2017年3月2日，原告委托其工作人员李治彪通知被告合同期满后返还所租房屋，但被告白郎未予返还，于2017年4月13日购买了价值49200元的电脑服务器继续经营。本院认为：原告与被告白郎在平等、自愿、合法的基础上签订了《房屋租赁合同》，双方均应按照合同约定享受权利和履行义务。原告在租赁期限届满前通知被告白郎返还所租房屋，但被告白郎在租赁期限届满后不予返还，且按照合同约定，被告白郎不支付房租，原告有权停止被告白郎租房或终止合同，故对原告要求被告白郎返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告白郎在租赁期间未按约定支付房租，对原告要求被告白郎支付租赁期间房租的诉讼请求，本院予以支持。原告诉讼请求被告白郎支付租赁期间拖欠房租的违约金，双方虽对房租的违约金进行了约定，但原告并未提交相关证据证明其因此产生的具体损失，本院不予支持。被告白郎在租赁期限届满后不履行返还房屋的义务，仍继续占用原告的房屋，给原告造成了损失，被告应予赔偿，损失赔偿额以原告与被告白郎于2016年4月28日所签租赁合同约定的租赁费乘以占用时间计算。原告诉讼请求被告杨军承担责任，因现在向原告租房的是被告白郎，且被告杨军表示既不享受权利亦不承担义务，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告白郎辨称李治彪在2017年3月2日通知腾房后不久又表示可以继续租赁一年，但被告白郎未提交证据予以证明，对被告的该辨称意见，本院不予采纳。被告白郎反诉请求原告对其在租赁房屋投入的装修改造及营运投资费用共计2100000元予以赔偿，但其所提交的证据仅能证明榕树网吧在经营期间装修改造和购买经营设备支出157200元，且电脑服务器是在其与原告签订的房屋租赁合同期间届满后购买，原告无理由向其赔偿；购买办公家具和进行消防装修均发生在2015年间，当时与原告签订房屋租赁合同的是被告杨军，且无论被告杨军于2015年与原告签订的房屋租赁合同还是被告白郎于2016年与原告签订的房屋租赁合同，均明确约定租房期间不得随意改变房屋的整体布局和门面及内部结构，若确因需要改造房屋时要向原告申请，同意后方可改造，费用由被告承担，新增不动财产到期后无代价交原告，新增可动财产设备期满后自作处理，被告白郎要求原告赔偿上述支出无事实和法律依据，故对其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）白郎于本判决生效之日起三十日内向原告神木市大柳塔镇人民政府返还位于神木市大柳塔镇柳兴街综合服务楼二楼房屋9间；二、被告（反诉原告）白郎于本判决生效之日起三十日内向原告神木市大柳塔镇人民政府赔偿房屋占用期间的损失（自2017年3月16日起至实际返还占用房屋之日止按每年38700元计算）；三、被告（反诉原告）白郎于本判决生效之日起三十日内向原告神木市大柳塔镇人民政府支付房租25000元；四、驳回原告（反诉被告）神木市大柳塔镇人民政府其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）白郎的反诉请求。当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息案件受理费50元，反诉费11850元，由被告（反诉原告）白郎负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员 王孝华二〇一七年八月二十三日书记员 王利平 微信公众号“”