（2017）京04执异315号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-08-30
案件名称
安阳德宝置业有限公司等合同一案执行裁定书
法院
北京市第四中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
万家共赢资产管理有限公司,安阳德宝置业有限公司,王太敬
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）京04执异315号案外人：王燕超。委托诉讼代理人:张静。申请执行人：万家共赢资产管理有限公司。法定代表人：伏爱国。委托诉讼代理人：孙培睿。委托诉讼代理人：于来宏。被执行人：安阳德宝置业有限公司。法定代表人：王太敬。委托诉讼代理人：马翠翠。被执行人：王太敬。委托诉讼代理人：马翠翠。在本院执行万家共赢资产管理有限公司（以下简称万家共赢公司）与安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝公司）、王太敬金融借款合同纠纷一案中，案外人王燕超对本院查封的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王燕超称，法院依万家共赢公司申请查封了德宝国际名城共178套房屋，其中包括王燕超从窦志辉手中购买的×号楼×单元×号（以下简称涉案房屋）。2012年4月24日，德宝公司与窦志辉签订了合法有效的书面买卖合同即《商品房认购书》，窦志辉支付了全部购房款，德宝公司给窦志辉开具了收据。2015年8月20日，王燕超与窦志辉签订《房屋买卖协议书》，窦志辉将涉案房屋作价55万元转让给王燕超，王燕超支付了上述价款。现王燕超已经实际占有涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称最高院执异司法解释）第二十八和二十九条，请求法院中止对涉案房屋的执行。申请执行人万家共赢公司称，1.窦志辉已经对查封的涉案房屋提出了执行异议且已被法院驳回，本案案外人已经不具备再次提起执行异议的资格。2.本案案外人王燕超已经全额支付了房款的真实性存疑。综上，本案不符合最高院执异司法解释第二十九条规定，不同意解除查封或者中止执行。被执行人德宝公司和王太敬称，1.因德宝公司涉嫌非法吸收公共存款被公安机关立案侦查，涉案房屋已被公安机关予以查封。2.虽然没有德宝公司开给王燕超的房款收据，但德宝公司知道并同意涉案房屋买受人由窦志辉更换成王燕超，且房屋买卖是窦志辉和王燕超的真实意思表示，发生了相关款项的交付，即使上次执行异议被驳回，现对房屋享有权利的人能够提出执行异议。3.涉案房屋已经交付，案外人已经实际入住。因此，德宝公司和王太敬同意中止对涉案房屋的执行。本院查明，2012年4月24日，窦志辉与德宝公司签订《商品房认购书》，约定窦志辉购买德宝公司开发的涉案房屋。此后，窦志辉支付了全部购房款。德宝公司向其开具了收据。2015年8月20日，窦志辉与王燕超签订《房屋买卖协议书》，约定将涉案房屋出售给王燕超，价格55万元。王燕超将上述房款支付给窦志辉，窦志辉给王燕超开了收条。2015年8月28日，王燕超与德宝公司签订了《商品房认购书》，约定王燕超购买涉案房屋，王燕超在接到通知后7日内与德宝公司签订《商品房预售合同》。德宝公司没有向王燕超开具收到全部购房款的收据。就涉案房屋双方至今未签订《商品房预售合同》，未办理商品房预告登记、网签和产权过户手续。2015年10月19日，本院依万家共赢公司申请，分别出具（2015）四中民（商）保字第309、311号民事裁定书，分别裁定冻结被申请人德宝公司、王太敬银行存款11230万元和15000万元或查封、扣押、冻结被申请人其他相应价值的财产。2015年10月21日，本院发出协助执行通知书，查封了德宝公司名下安阳国贸中心德宝国际名城的178套房产及相应的国有土地使用权，其中包括涉案房屋。2015年12月18日，本院就万家共赢公司与德宝公司、王太敬金融借款合同纠纷二案分别作出一审判决，310号判决德宝公司于判决生效后十日内偿还万家共赢公司贷款10280万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任；312号判决德宝公司于判决生效后十日内偿还万家共赢公司贷款14100万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任。上述二判决均已发生法律效力。2016年3月17日，本院对万家共赢公司申请强制执行案立案。本院认为，首先，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。其次，本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，还应当依照最高院执异司法解释第二十九条的规定进行审查。该条规定，符合下列情形且买受人权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。上述三项情形需同时满足，方可中止执行。结合本案，各方就涉案房屋至今未办理商品房预告登记、网签和产权过户手续，涉案房屋依然在房地产开发企业德宝公司名下。因此，最高院执异司法解释第二十九条第一项规定，应是指德宝公司与买受人之间签订书面买卖合同的时间系在查封之前。根据查明事实，德宝公司知晓并同意涉案房屋的买受人由窦志辉变更为王燕超,王燕超与德宝公司在查封之前签订了书面买卖合同。该合同中双方对买卖涉案房屋达成了一致的意思表示，该意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为双方已签订合法有效的书面买卖合同。王燕超作为新的涉案房屋买受人，在房屋被查封后，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条提出执行异议，申请执行人万家共赢公司所称窦志辉针对涉案房屋提出的执行异议已被法院驳回，王燕超已经不具备再次提起执行异议的资格，无法律依据，本院不予采纳。虽然本案中王燕超没有将购房款直接交付给德宝公司，德宝公司也没有向王燕超开具收到购房款的收据，但现有证据证明窦志辉已经向德宝公司全额支付了认购书约定的总价款，王燕超也已履行了其与窦志辉签订的《房屋买卖协议书》中约定的付款义务，将协议书约定的全部款项支付给窦志辉。申请执行人万家共赢公司对此提出异议，认为王燕超款项支付与否存疑，但申请执行人于本案中并未提交相应证据证明本案案外人与他人存在恶意串通、伪造付款的事实，因此，申请执行人的上述意见，本院不予采纳。本案案外人王燕超自称在安阳市名下没有其他房产，申请执行人于本案中亦没有相反证据予以推翻，本案情形符合最高院执异司法解释第二十九条规定，故本院对其提出的中止对涉案房屋执行的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对河南省安阳国贸中心德宝国际名城×号楼×单元×号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 高 晶审 判 员 贾丽英审 判 员 程 娜二〇一七年八月二十三日法官助理 段金涛书 记 员 郝 雪 来自