（2017）琼96民终1493号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-12-20
案件名称
ＸＸ与海南润城投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省第一中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ,海南润城投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终1493号上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，汉族，现住五指山市。委托诉讼代理人：罗以平，海南金裕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南润城投资有限公司，住所地海南省五指山市环市西路尾段东南侧润城山语公寓9号楼。法定代表人：崔笑铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李寒松，北京岳城（三亚）律师事务所律师。上诉人ＸＸ因与被上诉人海南润城投资有限公司（以下简称润城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2017）琼9001民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ的委托诉讼代理人罗以平、被上诉人润城公司的委托诉讼代理人李寒松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ上诉请求：1.撤销海南省五指山市人民法院（2017）琼9001民初229号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以政府原因导致不可抗力免除被上诉人的违约责任，理由不能成立，属认定事实错误，适用法律错误。1.被上诉人作为开发商，工程的建设是由被上诉人出资并具体实施的。根据双方合同的约定，至2013年5月31日，被上诉人必须进行工程验收并完成交房。但被上诉人并没有竣工，构成违约。从2013年5月31日起至今的四年多时间里，被上诉人擅自变更人防工程建设地址，完全没有开始人防工程的建设。人防工程只是建设项目的一小部分零星工程，被上诉人作为开发商，明知该工程是整体工程中的一部分，也是整体工程竣工验收中的其中一部分。人防工程验收合格是以后办证的资料之一。因此，被上诉人把商品房出售给上诉人，交付房屋并办证，其明知整体工程应当验收合格并备案，依照常规，应该在规定的时间内完成建设，但是由于被上诉人一再变更人防工程设计，怠于施工、拖延时间，导致至今都没有施工建设，其原因在被上诉人，并非政府行政行为导致被上诉人无法施工或完工，其责任应由被上诉人承担。2.造成不能在期限内完成办证，其根本原因是因为被上诉人擅自变更施工设计导致人防工程无法按时完成，房屋未能通过竣工验收备案，其责任在于被上诉人，不是政府强制命令或行政行为导致，因此也不存在一审法院认定的不可抗力。3.政府一系列批复同意人防工程变更地址建设，是在被上诉人申请后给予同意的，并非政府强制被上诉人变更，因此变更施工设计导致人防工程无法按时完成建设，是被上诉人自身原因导致的，并非政府行政行为导致，法院认定构成不可抗力，属事实认定错误，适用法律错误。4.按照房屋登记的有关规定，房屋交房后，开发商应在90天内为业主办理房屋产权证书。而在上诉人与被上诉人签订的合同中约定办证时间为交房后720天，已经远远超出了法定办证时间，这足以说明，被上诉人在签订合同之时，已经预留出足够的办证时间，被上诉人在合同约定时间内未能履行合同义务，应承担违约责任。综上，一审法院认定事实错误，适应法律错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。润城公司辩称，1.本案案涉房产尚不具备办理房屋产权证书的条件，因为案涉4#尚未经过整体竣工验收，无法办理权属证书。2.不能办理竣工验收及不能办理权属证书的原因是五指山市住房和城乡建设局的行政行为导致，属于不可抗力，被上诉人不存在违约，根据合同法的规定，应当免除被上诉人的违约责任。ＸＸ向一审法院起诉请求：1.被告为原告办理润城山语公寓4栋2单元904房房屋权属证书；2.被告支付逾期办理房屋权属证书违约金10245.48元（具体违约金计算自2015年12月22日起至被告办理完房屋权属证并交付原告时止）。一审法院认定事实：2012年7月31日，原告与被告签订了《五指山市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的环市××路尾段东南侧的××公寓房，房屋总价款为224190元，同时还约定被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在720日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证书；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向原告支付违约金。逾期120日以上的，原告有权单方解除合同。2012年7月24日，原告向被告支付了购房款54190元；2012年9月17日，原告向被告支付了购房款170000元。2013年12月31日，被告向原告交付房屋。同日，原告向被告支付了代办产权证相关税费8014元。至今被告仍未能为原告办理产权证。另查明，本案案涉房产属于五指山市人民政府保障性住房项目中的限价商品房。2012年1月10日，深圳市建筑设计研究总院有限公司以《关于”润城山语公寓1、4栋住宅楼”不建议做人防地下室的函》，建议人防工程易地建。2012年4月23日、2013年1月4日、2013年8月19日，五指山市人民防空办公室批复同意被告在建润城山语小区1、4、5、2、3号楼集中统一建设人民防空地下室，面积4293.18平方米，位置位于该公司二期小区中心广场±0.00以下建设，同时1、2、3、4、5号楼必须完成人防地下室工程竣工验收合格后方可进行工程项目验收程序。以上批复均加盖了五指山市住房和城乡建设局的公章。2015年6月29日，五指山市住房和城乡建设局批复同意润城山语小区6号楼的人防工程集中在7、8号楼及中心广场建设，并要求人防工程施工图设计文件，应由本省具备国家人防工程施工图设计审查资质的单位通过图审，在工程开工前，需到五指山市住房和城乡建设局办理人防工程开工手续。同时1-6号楼的竣工验收需在人防工程建设并验收后进行。至今，润城山语小区人防工程尚未办理开工建设，仅进行土方平整。1-5号楼尚未办理竣工验收。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.本案是否具备办理房屋权属证书的条件；2.被告是否应支付逾期办证违约金给原告。关于焦点1，本案是否具备办理房屋权属证书的条件。根据本案的实际情况，本案涉诉房屋润城山语4栋2单元904房尚未经过整体工程竣工验收，尚不具备办理房屋权属证书的条件。原告诉请要求被告为其办理房屋权属证书的诉讼请求，条件尚未成就，不予支持。关于焦点2，被告是否应支付逾期办证违约金给原告。原告与被告之间签订《五指山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应按照合同的约定履行各自的权利及义务。被告在2013年12月31日向原告交付了房屋，根据合同的约定，被告应当在交房之日起720日内为原告办理房屋权属证书，即应当在2015年12月22日前将房屋权属证书办理完毕。被告认为五指山市人民防空办公室在2012年4月23日已确定润城山语4号楼的竣工验收需在人防工程建成并验收合格后才能进行，而至今人防工程尚未完工，导致4号楼无法进行竣工验收，同时也导致被告无法为原告办理房屋权属证书，被告认为该原因由行政行为导致，属于不可抗力，被告在办理房屋权属证书的问题上不存在违约。一审法院认为，本案案涉房产无法办理竣工验收系因政府相关部门要求被告在将人防工程建成并验收合格后才能办理，且该人防工程的建设在4号楼已经不适宜建设，被告对人防工程的设计已经进行了变更且经相关部门同意，该原因应属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，应免除被告的违约责任，被告主张存在不可抗力免责理由成立，予以采纳。原告主张被告逾期办证违约金理由不成立，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十七条之规定，判决：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费28元，由原告ＸＸ负担。本案二审期间，上诉人当庭提交了润城山语项目1#的备案资料，拟证明1#楼在2013年12月20日办理了竣工验收备案手续，反证4#楼是进行竣工验收备案并可以办证的，不受人防工程建设的影响，不需要进行人防工程的验收，且人防工程是在7#楼和8#楼建设。本院认为该证据与本案涉及的4#楼没有关联性，不予确认。被上诉人没有提交新证据。对一审提交的证据，本院予以确认。二审查明，2015年7月7日，润城公司在小区张贴通告，告知业主润城山语项目必须在完成批建的人民防空工程建设并验收后方可进行项目1#、2#、3#、4#、5#和6#楼的竣工验收手续，之后才能为业主办理房屋权属证书和土地使用权证书。案涉4#楼至今未办理竣工验收备案手续。除此之外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是上诉人诉请被上诉人立即办理案涉房产的权属证书并支付逾期办证的违约金应否支持的问题。第一，根据已查明的事实，案涉4#楼未办理竣工验收备案手续，从而导致被上诉人无法办理整栋楼的权属初始登记，而办理案涉房产的权属登记必须以被上诉人办理完权属初始登记为前提，故本院认为一审法院认定案涉房产不具备办理权属登记的条件而驳回上诉人的该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。第二，根据双方合同第十五条的约定，如因被上诉人的原因导致未能在房屋交付之日起720日内办理权属证书，则应自逾期之日起按已付房价款万分之一向上诉人支付违约金，可见，被上诉人支付逾期办证违约金的条件是必须因被上诉人的原因导致无法按期办证。本案双方在签订合同之后，政府相关职能部门批复要求润城山语项目的人防工程集中建设并于2015年6月29日下文明确必须在整个项目的人防工程验收后方可办理案涉4#楼的竣工验收手续，被上诉人也已于同年7月7日张贴通告将此情况告知业主，可见造成无法办理房屋权属证书的原因是政府相关部门要求整个项目的人防工程必须通过验收后方可办理案涉4#楼的竣工验收手续，而非被上诉人的原因造成的，故根据双方合同约定，上诉人诉请被上诉人支付逾期办证的违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。但被上诉人应在人防工程验收后按照双方合同的约定及时为上诉人人办理房屋权属证书。综上所述，ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费496元，由上诉人ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴罗南审 判 员 李凌燕审 判 员 林芝静二〇一七年八月二十三日法官助理 周忠胜书 记 员 陈小娜