（2017）津02民终4556号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-09-04
案件名称
王茂、李萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王茂,李萍,李志东,天津房天下房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终4556号上诉人（原审被告）：王茂，男，1972年11月11日出生，满族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：华天琳，天津行通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李志东，男，1969年4月11日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。原审原告：李萍，女，1982年2月15日出生，汉族，天津市领先祥和瑞大药房经理，住天津市河北区。原审第三人：天津房天下房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1507-1510单元。法定代表人：徐瑞东，经理。委托诉讼代理人：赵仁山，男，该公司法务专员。上诉人王茂因与被上诉人李志东，原审原告李萍，原审第三人天津房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院(2016)津0103民初10014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王茂上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判上诉人赔偿被上诉人中介费19000元，违约金过高，应予适当减少，两审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、在履行合同过程中，被上诉人没有按照双方口头约定作贷款预审批，属于违约行为；2、双方约定的违约金过高；3、综合保障服务费不属于中介费，故不同意承担。李志东答辩，驳回上诉，维持原判。李萍述称，驳回上诉，维持原判。房天下公司述称，驳回上诉，维持原判。李志东、李萍共同向一审法院起诉，请求：1.被告返还定金50000元；2.被告赔偿原告中介费、贷款服务费及评估费39000元；3.被告向原告支付违约金437000元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月14日，原告李萍（乙方）与被告王茂（甲方）在第三人房天下公司（丙方）的居间下签订了《房产交易合同》，约定：乙方购买甲方所有的位于天津市××友谊××路与××交口××号私产房屋一套，建筑面积177.2平方米，成交价3800000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金50000元；该房屋尚有抵押，甲方确认于2016年6月15日前还清贷款或债务并注销该抵押权；双方须于2016年6月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续，双方应通过资金监管中心对房款进行代收代付，除定金外的剩余房款3750000元通过银行贷款方式支付，乙方须于2016年7月5日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心；合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。原告李萍于合同签订当日支付被告定金50000元，支付第三人中介费38500元（含居间服务费19000元、综合保障服务费19000元、贷款服务费500元）、评估费500元。后原告李萍申请办理贷款预审批，但因征信记录存在问题未能通过。2016年6月1日，二原告在天津市河北区民政局办理了离婚手续，2016年6月4日，二原告与被告进行协商并签署《补充协议》一份，确定涉诉房屋买方由原告李萍变更为原告李志东，继续与被告交易。2016年7月初，原告李志东经第三人业务员通知被告贷款预审批已经通过，后被告于2016年7月9日经第三人通知二原告将不再继续出售涉诉房屋。第三人随后组织原、被告双方当面协商解决方案，但未能达成一致。2016年7月12日原告李志东向被告邮寄了《催告履行合同通知书》,催促被告配合履行合同并告知违约后果，被告收到后未作回应；2016年8月5日原告李志东又向被告邮寄了《解除合同告知书》，表示因被告违约，原告李志东决定解除合同，并告知在被告收到本通知之日起，双方签署的合同即行解除，被告于2016年8月6日收到该通知书后，仍未作回应，二原告遂诉至法院。庭审中，二原告与被告均认可案涉合同自被告收到《解除合同告知书》时即已解除；被告自述涉诉房屋贷款仍尚未清偿；二原告自认因买方已变更为原告李志东，故二人在本案所提各项诉讼请求的实际权利人仅为原告李志东一人；第三人自认由于贷款和评估尚未实际发生，同意退还贷款服务费和评估费共计1000元。一审法院认为，原告李萍与被告签订的《房产交易合同》系当事人真实意思表示，其内容符合有关法律规定，该合同合法有效，后二原告与被告协商一致将涉诉房屋交易的买方由原告李萍变更为原告李志东，继续与被告交易，实际系原告李萍将其合同权利义务转让给了原告李志东，故该合同在原告李志东与被告之间具有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2016年6月15日前还清涉诉房屋贷款并注销抵押权，然后买卖双方再签署《天津市房产买卖协议》，但直至本案庭审时被告仍表示贷款尚未清偿；原告李志东虽按居间方的意见在签署《天津市房产买卖协议》之前办理了贷款预审批手续，但原合同中实际并未约定其负有此项义务，故被告以原告李志东贷款预审批手续迟缓为由拒绝履行合同，缺乏事实及法律依据。综上，被告的行为显然构成违约，应承担违约责任。现买卖双方均认可该合同在2016年8月6日被告收到《解除合同告知书》时即已解除，对于二原告主张被告返还定金50000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于二原告主张的中介费、贷款服务费及评估费39000元，其中贷款服务费及评估费共计1000元第三人同意返还，一审法院予以照准；其余38000元中介费系原告为达成交易而实际支出，但因被告违约致交易未能完成，故该款应由被告予以赔偿。关于二原告主张违约金437000元的诉讼请求，其中的解约违约金380000元（房屋成交价的10%），符合合同约定，一审法院予以支持；其余部分系逾期违约金，应以合同最终履行为前提，现买卖双方均认可合同已解除，故对二原告同时主张的该部分逾期违约金，一审法院不予支持。被告在第一次庭审中曾主张将违约金调整至房屋成交价的10%，第二次庭审时其虽改为主张调整至250000元，但并未提出合理的理由和充分的证据，一审法院对其主张不予支持。二原告自认其在本案各项诉请的实际权利人均为原告李志东，故上述各款项均应给付原告李志东一人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告王茂返还原告李志东定金50000元；二、自本判决生效之日起十日内，被告王茂赔偿原告李志东中介费38000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告王茂赔偿原告李志东违约金380000元；四、自本判决生效之日起十日内，第三人天津房天下房地产经纪有限公司返还原告李志东贷款服务费及评估费1000元；五、驳回二原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9060元，由二原告负担982元，被告负担8078元。”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，2016年5月14日，原审原告李萍（乙方）与上诉人王茂（甲方）以及原审第三人房天下公司（丙方）签订了《房产交易合同》，同日，原审原告李萍（甲方）与原审第三人房天下公司（乙方）签订了《搜房综合保障服务协议》，约定，为提高房屋交易质量，提供更好的服务保障，……，甲乙双方在协商一致的基础上，就乙方为甲方提供保障服务事宜达成如下协议。此后，原审第三人房天下公司为原审原告李萍出具的收款收据为，收取居间服务费19000元，收取综合保障服务费19000元。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与原审原告以及原审第三人签订的《房产交易合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律效力性禁止性规定，一审法院认定该合同合法有效正确。此后，上诉人与原审原告及被上诉人达成补充协议，上诉人认可被上诉人代替原审原告履行合同义务。由于上诉人拒绝履行合同，造成双方合同无法继续履行，一审法院判令上诉人返还被上诉人定金、中介费并赔偿违约金并无不当。上诉人主张双方约定的违约金过高，就此未向法院提交相应的证据，一审法院对此裁决并无不妥。但原审原告交付原审第三人的38000元中，居间服务费为19000元，综合保障服务费为19000元，而原审第三人收取综合保障服务费是基于原审原告与原审第三人之间签订的《搜房综合保障服务协议》，上诉人既不是该协议的签约方，现有证据也无法证实该费用是原审原告为购买涉案房屋应当支出的必要费用，一审法院认定该费用属于中介费，依据不足，判令上诉人赔偿被上诉人该费用没有依据。综上所述，王茂部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实有误，应予改判。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河西区人民法院(2016)津0103民初10014号民事判决一、三、四项；二、撤销天津市河西区人民法院(2016)津0103民初10014号民事判决二、五项；三、自本判决生效之日起十日内，上诉人王茂赔偿被上诉人李志东居间服务费为19000元；四、驳回被上诉人李志东、原审原告李萍其他诉讼请求；五、驳回上诉人王茂其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9060元，由上诉人王茂负担7750.95元，由原审原告李萍、被上诉人李志东共同负担1309.05元；二审案件受理费7570元，由上诉人王茂负担6922.38元，由原审原告李萍、被上诉人李志东共同负担647.62元。本判决为终审判决。审 判 长 李 静审 判 员 张晓彤代理审判员 李冬梅二〇一七年八月二十三日书 记 员 李珊珊 更多数据：