（2017）黔0602民初1649号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-12-14
案件名称
徐枫、张杨等与贵州大容房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
铜仁市碧江区人民法院
所属地区
铜仁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐枫,张杨,贵州大容房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初1649号原告：徐枫，男，1983年4月8日出生，汉族，贵州省思南县人，无业，住贵州省铜仁市碧江区。原告：张杨，女，1984年8月1日出生，汉族，辽宁省人，无业，住址同上。二原告的委托诉讼代理人：马军，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。被告：贵州大容房地产开发有限公司。住所地：铜仁市碧江区新华中路建设大楼*楼。法定代表人：刘劲松，系该公司总经理。诉讼代理人：张晓琳、张易才，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。原告徐枫、张杨与被告贵州大容房地产开发有限公司(以下简称大容公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐枫、张杨共同委托的诉讼代理人马军、被告大容公司的委托诉讼代理人张晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐枫、张杨向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告逾期交房违约金28714.4元(即100.4元/天×286天=28714.4元)；2.请求判令被告赔偿原告逾期办理商品房所有权转移登记违约金32027元(暂算至2017年6月30日止)，以后的违约金按每日已付房款502000元的万分之一计算至向原告交付商品房转移登记有关文书时止；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告大容公司于2014年3月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告大容公司将位于铜仁市碧江区花果山6号第3栋2-7-1号房出售给原告，建筑面积122.69平方米，总价款502000元。同时约定被告应于2015年2月15日前向原告交房，若逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，被告则应按日计算向原告支付全部已付房款万分之二的违约金；另被告还承诺于2015年9日30日前取得商品房所有权初始登记并交付原告，若被告逾期办证超过60日，原告不退房的，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，直到实际交付商品房转移登记有关文书时止。合同签订后，原告按约定缴纳了152000首付，余款350000元在银行办理了按揭贷款。然而被告直到2015年11月28日才向原告交付房屋，至今没有向原告交付商品房所有权初始登记文书，严重违反了合同的约定。综上所述，被告违反诚实信用原则，违反合同的约定逾期交房，至今没有向原告交付商品房所有权初始登记文书，已构成违约。为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》第119条之规定，特提起诉讼，请支持原告的前述诉请。被告大容公司辩称：1.请求人民法院依法驳被答辩人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被答辩人承担。事实及理由:答辩人认为根据法律规定及答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同中约定的免责条款，答辩人依法不应当承担迟延交房的违约责任。一、根据《合同法》第一百一十七条明确规定，因不可抗力不能履行合同的，应当部分或全部免除责任，同时答辩人与被答辩人订立的《商品房买卖合同》第十二条中也约定了“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任”，第十三条及二十七条均约定了因不可抗力不能履行合同的应部分或全部免除责任。根据答辩人与碧江区人民政府的土地出让合同、土地置换协议等法律文件约定，碧江区人民政府应将凉水井加油站地块的净地交付给答辩人使用，但碧江区人民政府长时间不能完成对凉水井加油站地块的拆迁工作，这对于答辩人来讲是不能预见和避免，更不是答辩人能够克服和解决的事。这一不可抗力事件直接导致答辩人建设的容湾商住小区商住房不能通过消防验收和竣工验收备案，也不能完成对被答辩人的产权登记。根据合同法的规定和双方合同约定，应当依法免除答辩人逾期交房和逾期办证的违约责任。二、2014年5月、6月、7月，铜仁市碧江区发生多次特大洪水灾害，致使答辩人施工工地出现内涝，现场严重积水，地下车库及配电房被洪水淹没，直至2014年8月25日，答辩人才完成清淤工作，清淤面积达2万平方米。经过相关部门检测，施工工地的六台变压器被洪水淹没后严重受损，现场无法修复，必须运回厂家进行维修，直到2014年11月中旬才完成安装调试工作。答辩人认为答辩人建设的容湾小区在2014年遭受的多次洪涝灾害应认定为不可抗力事件，并免除答辩人逾期交房及逾期办证的违约责任。三、在姚鸣雯诉答辩人商品房买卖合同纠纷一案中，铜仁市中级人民法院已经作出(2015)铜中民二终字第248号民事判决，认定答辩人不能按期交房系因不可抗力和政府行为所造成，免除了答辩人迟延交房和延期办证的违约责任，该判决已发生法律效力。答辩人认为人民法院针对同一事实和同一法律关系不能作出截然相反的判决。综上所述，答辩人认为根据《合同法》第一百一十七条规定及双方所订立的《商品房买卖合同》第十二条、第二十七条之约定，以及铜仁市中级人民法院的生效判决，答辩人未能按照合同约定时间交房，完全是因政府及其职能部门行为等不可抗力事由所致，答辩人依法应当免除逾期交房和逾期办证的违约责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年3月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号:2014003586），合同约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区花果山北路××单元××号住房一套；建筑面积122.69平方米，套内建筑面积94.53平方米,按照套内建筑面积计算房屋价款，购房单价为5310.48元每平方米，房屋总价款为502000元；付款方式采取于合同签订之日原告向被告交付首期房款152000元，余款350000元以银行按揭贷款支付；被告应于2015年2月15日前向原告交付所购房屋，逾期超过60日，从约定的交房时间届满之次日起至实际交房之日止，被告每天按原告全部已付房款的万分之二计付违约金；被告承诺于2015年09月30日前完成房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，如逾期超过60日，被告自前述约定时间届满日起至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，每天按原告已付房款的万分之一付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告通过现金和银行按揭贷款方式付清了房款，并支付了办证费等相关费用。被告于2015年11月28日将案渉房屋交付给原告使用，逾期交房282天，该房屋至今未办理房屋所有权转移登记。另查明，2009年4月17日，原铜仁市人民政府与被告签订了铜仁市20060218挂牌《国有土地使用出让合同》的补充协议，按《大容公司调整用地图》对原使用地块进行调整。2010年11月18日碧江区人民政府（原铜仁市人民政府）与大容公司签订了《关于调整花果山广场项目的用地置换协议》，约定将大容公司取得的17250平方米中的5417平方米（3号地块）调整到该地块的西北方向的1号地块（凉水井加油站处），东北方向6号地块及东南方向5号地块，置换给大容公司的1号、5号、6号共计三块地块，政府需净地交付给大容公司使用。2014年9月28日，铜仁市碧江区人民政府专题会议纪要（碧府专议[2014]39号）要求区住建局等部门切实落实《铜仁市人民政府与大容房地产开发有限公司关于调整花果山广场项目的用地置换协议》，加快1号置换地块（凉水井加油站处）拆迁力度，完成拆迁工作。2014年5月6日涉案房屋经相关部门验收合格，因消防设施未验收通过，竣工验收未能备案。再查明：《商品房买卖合同》第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续。第十一条“交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年02月15日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件;2、供电：交付时达到使用条件;3、供暖：4、燃气；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列3种方式处理：（1）以上设施中第3、4项未按时达到交付条件的，出卖人按合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项、第6项、第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付违约金；（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款违约金，并采取措施保证相关设施于日之内到达交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿。（3）若因政府或者相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任。（该项粗黑线标注）。（二）公共服务设施（三）商业配套设施。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。第十四条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第二十二条三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告按约交付了购房款，被告则应当按照合同约定的时间向原告交付房屋及办理案涉房屋所有权初始登记，并协助原告办理房屋所有权转移登记手续。按照双方合同约定，被告应于2015年2月15日前向原告交付案涉房屋，但被告至2015年11月28日才将案涉房屋交付给原告，逾期交房282天。对此，被告大容公司抗辩提出：逾期交房客观上是政府相关部门原因导致，加之2014年5、6、7月期间，铜仁市碧江区发生多次特大洪水灾害，致使施工工地出现内涝、现场严重积水等属于不可抗力，才导致被告逾期交房，根据合同约定，因政府或相关部门的原因及不可抗力因素导致被告延期交房的被告不承担责任。对此，本院认为，原、被告对“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任”的条款约定，位于双方签订的《商品房买卖合同》第十二条对相关设施、设备的交付时间与使用条件中“城市基础设施”的第3小项中，从合同内容和上、下文结构看，主要是针对商品房自身的基础设施应当具备的交付条件形成的合意，如通水、通电、通气、供暖、宽带网络等线路敷设到户后，才符合合同约定的交付条件。如果是政府原因或是其他原因造成上述基础设施未达到交付条件的，大容公司免除民事责任。其次从合同设计体系看，该《商品房买卖合同》双方约定有专门的逾期交房违约责任条款，即合同的第十三条。案涉基础设施交付与房屋交付属于两个不同的独立的交付标的，既不矛盾也没有交集。因此，对被告提出因政府或相关部门原因导致其逾期交房不担责的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对大容公司提出因洪灾不可抗力的因素导致其逾期交房不担责的抗辩理由，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”，被告提出2014年5、6、7月期间，铜仁市碧江区发生多次特大洪水灾害的证据系复印件，其真实性无原件核实，且不能证明其降雨量造成了洪灾及被告清淤被迫延误工期170天的事实。况且，大容公司作为开发涉案房屋的建设单位，对施工期间遭遇不良天气应当有充分的认知，且对该天气造成的影响能够采取措施予以克服。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告提交的证据不足以证明其主张，因此，大容公司以此为由提出暴雨天气造成延误工期属于不可抗力的理由，本院不予采纳。在合同履行过程中，原告已按约付清了房款，被告大容公司未能按照合同约定履行交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告大容公司逾期交房构成违约，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，大容公司逾期交房282天，根据约定，其承担的违约金为502000元×0.0002／天×282天＝28312.8元。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持,但金额应是28312.8元。关于原告主张逾期办证违约金的问题，本院认为，办理商品房所有权登记是否是房开商即本案被告的法定义务，对此，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。该条例的规定明确了商品房买卖的买受人是所购买的商品房所有权登记的申请人，本案原告应当是案涉房屋所有权登记的申请人，而被告所负有的是协助办证、提供必要的证明文件的义务。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中对房屋登记部分进行了约定：被告承诺于2015年9月30日前取得案涉房屋的所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告。故，对房屋登记部分双方约定原告履行的是案涉房屋所有权的初始登记义务，并没有明确约定被告负有为原告办理房屋所有权转移登记的义务，同时约定被告将办理房屋转移登记的有关文书交付原告，该有关文书不能等同于房屋产权证书，被告交付房屋转移登记的相关文书给原告，是便于原告用于办理房屋所有权转移登记。该约定也与《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定相符。被告已将案涉房屋交付原告使用，因该房屋旁凉水井加油站尚未完成搬迁，势必影响案涉房屋项目工程能否通过消防验收，进而影响房屋所有权初始登记的办理。该加油站的搬迁与否必然会对案涉房屋产权证的办理产生影响，而该因素又非大容公司能够控制及以该公司意志能够决定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，房开商即本案被告承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”导致，但该法条对“由于出卖人的原因”的界定并不清晰，就本案而言，确因不可归责于大容公司的原因导致案涉房屋不具备办证条件，根据公平原则，大容公司不应当承担逾期办证的违约责任。但待此情形消除后，大容公司即应当积极协助原告办证，而不应再行拖延。故，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州大容房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐枫、张杨逾期交房违约金28312.8元；二、驳回原告徐枫、张杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计659元，由原告徐枫、张杨负担280元，被告贵州大容房地产开发有限公司负担379元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员 席爱珍二〇一七年八月二十三日书记员 张 茜 搜索“”