（2017）黑01民终3563号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2018-07-12
案件名称
高云峰、哈尔滨世茂滨江新城开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高云峰,哈尔滨世茂滨江新城开发建设有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终3563号上诉人（原审被告）：高云峰，女，1965年7月13日出生，汉族，哈尔滨市地税局纳税服务处副处长，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：牛伯衡，男，1963年10年13日出生，汉族，黑龙江省龙建路桥第六工程处职员，住哈尔滨市道里区。上诉人（原审原告）：哈尔滨世茂滨江新城开发建设有限公司，住所地哈尔滨市松北区世茂大道88号法定代表人：汤沸，董事长。委托诉讼代理人：赵伊娜，黑龙江仁大律师事务所律师。上诉人高云峰、哈尔滨世茂滨江新城开发建设有限公司（以下简称世茂公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2016）黑0109民初1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高云峰及其委托诉讼代理人牛伯衡，上诉人世茂公司委托诉讼代理人赵伊娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高云峰上诉请求：1.判令世茂公司赔偿高云峰占用预付购房款期间的利息损失，自合同解除之日起计算至世茂公司返还全部购房款之日止，暂计算至一审判决作出之日2017年2月24日为85,100元，应加倍支付；同时退还购房款；2.判令撤销一审判决第二项；3.判令撤销一审判决第三项。事实和理由：1.一审法院认定高云峰对未办理财务手续存在过错缺乏依据。世茂公司违约配建廉租房，售楼员在介绍小区规划时故意隐瞒了这一与订立合同有关的重要事实，并提供小区住宅均为商品房的虚假情况，违反合同约定。哈尔滨松北区人民法院作出的（2016）黑0109民初407号民事判决已经生效，驳回了世茂公司的诉请，该判决确认双方合同已经解除。2014年11月12日收到单方解除合同通知书和407号民事判决书后，高云峰多次催要预付款，世茂公司占用购房款至今不还。高云峰预付的购房款是将购买的理财产品提前支取，当时购买的理财产品的年利率为10%-12%。世茂公司理应赔偿占用高云峰预付购房款期间的利息损失。2.一审法院认定高云峰未按合同约定支付房价款构成违约属于认定事实错误，高云峰不应承担违约金。世茂公司以房价降低为由要求支付违约金，但实际上房价并未降低，没有发生实际损失。高云峰发现世茂公司违反合同约定配建廉租房后，未支付购房尾款，世茂公司违约在先。3.一审法院认定高云峰承担律师费属事实不清，律师费应当由世茂公司自行承担。即使分担也应按照诉讼费的分担原则和方法计算，不应由高云峰全部承担。4.世茂公司应当承担本案一、二审诉讼费用。世茂公司辩称，涉案合同解除是高云峰造成的，高云峰没有交纳房款，世茂公司发出解除合同通知书，高云峰拒绝解除合同。世茂公司向高云峰催缴房款，但是高云峰拒付房款，高云峰没有提出关于廉租房方面的要求。违约责任应当由高云峰承担。世茂公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项；2.判令高云峰配合办理解除合同的财务结算手续；3.判令世茂公司支付违约金200,000元;4.判令高云峰支付物业费3938元、热费5649元。事实和理由：1.一审法院认定世茂公司第三项诉请为重复诉讼属于认定事实错误。（2016）黑0109民初407号民事案件中，世茂公司基于合同继续履行要求支付物业费及热费。本案中，世茂公司主张解除合同后，依据合同约定违约金过低，无法弥补世茂公司的实际损失，因此不存在重复诉讼的问题。2.一审法院认定“因高云峰违约造成房价损失举证不足，且该损失并非实际损失”错误。双方于2013年12月28日签订合同约定2014年1月28日前付清全部房款。虽经世茂公司多次催收，高云峰恶意拖欠房款，已构成根本违约。案涉房屋的同类房源价格已较签约时有了较大幅度的降低，从购买时的单价4881元降至3200元。高云峰在接到解除通知后迟迟不办理财务结算手续，导致世茂公司损失达40万元。此外利息损失及未及时交付房屋产生的物业、热费等费用均属世茂公司的损失。高云峰辩称，世茂公司上诉请求无事实和法律依据。1.世茂公司要求支付物业费3938元、热费5694元的诉讼请求属于重复起诉，高云峰不应支付物业费、热费。物业费、热费的诉请已在（2016）黑0109民初407号和（2016）黑0109民初1235号案件中分别主张19,780元和9632元属重复起诉。案涉房屋未进户，世茂公司也未通知高云峰办理入户，高云峰不应支付2014年1月1日至2014年12月31日的物业费及热费。该房屋未交付使用，高云峰既未收到世茂公司交房的书面通知，未签署房屋交接单，也未收到相关证明文件，故应由建设单位承担。物业费、热费没有实际发生。2.世茂公司要求支付违约金无事实和法律依据。案涉房屋价格上涨，并未降价。在2014年12月份解除合同前后，与案涉房屋位置、户型、楼层相近的房屋单价没有低于高云峰所购房屋单价。2016年12月9日，都市资讯报微信公众号报道各住宅小区房价，案涉小区房屋均价为6881元，不存在降价的情况。商品房市场价格波动所产生的风险由双方各自承担。世茂公司违约在先，合同无效，如有损失，应自行承担。售楼员关于小区规划的介绍并没有提及配建廉租房的问题。售楼员的介绍应为要约，世茂公司违反约定和要约配建廉租房，欺骗误导高云峰签订合同。且松北区法院已判决撤销该合同，不存在高云峰支付违约金的问题。合同解除后，双方权利义务终止，如有损失，与高云峰无关。3.世茂公司拒绝办理解除合同及财务结算手续。高云峰收到松北区法院（2016）黑0109民初407号民事判决书后即多次与世茂公司联系，要求办理解除合同手续，退还购房款，但世茂公司拒绝。4.世茂公司要求高云峰承担全部诉讼费用理由不成立。世茂公司向一审法院起诉请求:1.要求高云峰配合办理解除编号为20131002BD82B30号《哈尔滨市商品房买卖合同书》的财务结算手续；2.要求高云峰支付违约金200,000元；3.要求高云峰支付物业费3938元、热费5649元；4.要求高云峰支付世茂公司的律师代理费8000元；5.要求高云峰承担本案的全部诉讼费用。高云峰反诉请求：1.要求世茂公司按中国人民银行同期贷款利率给付占用预付房款的自每笔房款交付之日起至购房款全部返还之日止的利息；2.要求世茂公司承担反诉费。一审法院认定事实：2013年12月28日，世茂公司与高云峰签订了哈尔滨市商品房买卖合同书，约定由高云峰购买世茂公司开发的位于松北区世茂滨江新城三期三区79号楼2单元17层2号房屋，建筑面积183.78平方米，商品房单价为每平方米4881.32元，总金额897,089元；付款期限为2013年12月28日付款647,089元，2014年1月28日付款250,000元；买受人逾期付款的违约责任为：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同签订后，高云峰分别于2013年9月21日支付房款50,000元，2013年10月29日支付350,000元，2013年12月28日支付97,089元，2014年1月27日支付150,000元，2014年6月5日支付150,000元，共计支付797,089元，尾款100,000元未支付。2014年12月11日，世茂公司向高云峰发出单方解除通知书。世茂公司于2016年2月25日起诉高云峰，要求高云峰支付剩余房款100,000元，按合同约定支付逾期付款违约金14,400元，并承担两年的物业费及热费总计19,780元。一审法院于2016年6月29日作出民事判决书，确认2014年12月11日，世茂公司以高云峰未能按照合同约定全面履行付款义务为由作出解除通知书，世茂公司单方解除双方签订的买卖合同，买卖合同自通知书送达或视为送达之日解除；高云峰收到该通知书。一审法院判决驳回了世茂公司的诉讼请求。双方均未提起上诉。一审法院认为，房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人应支付价款。本案中，世茂公司与高云峰已签订哈尔滨市商品房买卖合同书，双方当事人均应按约定履行合同义务。高云峰未能按合同约定支付房价款，构成违约；世茂公司已于2014年12月11日向高云峰发出单方解除通知书，双方商品房买卖合同已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，买卖合同解除后，高云峰应向世茂公司交付房屋，世茂公司应返还已付房款。因案涉房屋并未实际交付高云峰，故视为高云峰已将房屋交付给世茂公司；世茂公司应退还已付房款，其已向高云峰发送解除通知，高云峰应当配合世茂公司办理退还已付房款的财务结算手续，故对世茂公司要求高云峰配合办理解除《哈尔滨市商品房买卖合同书》的财务结算手续的诉讼请求，应当予以支持；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人可以请求人民法院增加违约金，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。本案中，双方已对合同解除的违约金计算方式进行了约定，高云峰未按合同约定交付房款，构成违约，应当按合同约定给付违约金。世茂公司称因高云峰违约造成房价损失，举示证据不足，且该损失并非实际损失，故对世茂公司要求给付违约金200,000元的诉讼请求，应予部分支持；世茂公司在2016年2月25日的诉讼中，要求高云峰继续履行合同，并支付逾期付款违约金。一审法院已判决双方解除买卖合同，世茂公司基于合同解除，要求高云峰承担合同解除的违约金，该项诉请虽与前次诉讼中同为主张违约金，但二者基于不同的法律基础，并非重复诉讼，故对高云峰称本诉世茂公司主张的违约金属于重复诉讼的抗辩主张，不予采纳；世茂公司称已向高云峰送达了房屋交付通知书，举示证据不足。高云峰并未实际入户，且关于物业费及热费的诉讼请求，世茂公司已在（2016）黑0109民初407号案件中主张，一审法院已对该诉请予以驳回，世茂公司的该项主张属于重复起诉，故对世茂公司要求给付物业费3938元、热费5649元的诉讼请求，应予驳回；双方已在商品房买卖合同书中约定出卖人依合同约定行使解除权的，买受人应当在接到解除合同通知后履行协助义务，否则，出卖人有权径行通过诉讼解决，由此发生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及出卖人律师费均由买受人承担，该约定不违反法律规定，故对世茂公司要求高云峰支付律师代理费8000元的诉讼请求，应予支持。高云峰称世茂公司违约建设廉租房，主张合同无效，于法无据；世茂公司已于2014年12月11日向高云峰发出了单方解除合同的通知，并要求高云峰于合同解除之日起5日内办理合同解除后的财务结算和买卖合同注销备案等后续手续，高云峰应当于收到解除合同通知书之日起在合理期限内办理相关手续，其对未办理财务手续存在过错；高云峰称其曾于2015年3月17日后去世茂公司要求办理解除合同的相关手续，但未举示证据予以证明，故对高云峰要求世茂公司按中国人民银行同期贷款利率给付占用预付房款的自每笔房款交付之日起至购房款全部返还之日止的利息的诉讼请求，不应予以支持。综上所述，对世茂公司要求高云峰配合办理解除《哈尔滨市商品房买卖合同书》的财务结算手续的诉讼请求，予以支持；对要求高云峰支付200,000元违约金的诉讼请求，予以部分支持；对世茂公司要求高云峰给付物业费3938元、热费5649元的诉讼请求，不予支持；对要求高云峰支付世茂公司的律师代理费8000元的诉讼请求，予以支持；对高云峰要求世茂公司按中国人民银行同期贷款利率给付占用预付房款的自每笔房款交付之日起至购房款全部返还之日止的利息的诉讼请求，不予支持。判决：一、高云峰于判决生效之日配合世茂公司办理解除编号为20131002BB82B30号《哈尔滨市商品房买卖合同书》的财务结算手续；世茂司应于判决生效之日将已付房款797,089元退还高云峰；二、高云峰于判决生效之日给付世茂公司违约金5000元；三、高云峰于判决生效之日给付世茂公司律师代理费8000元；四、驳回世茂公司的其他诉讼请求；五、驳回高云峰的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，高云峰围绕其上诉请求提交了一份证据，新晚报登载的哈尔滨2017年6月份二手房价及案涉房屋所在小区均价的新闻报道，意在证明：世茂公司所称案涉房屋降价20万元、40万元与事实不符，案涉小区房屋均价在7920元。世茂公司质证意见为：对该证据的真实性、关联性均有异议，报纸所登载的内容不能体现该小区房屋的真实售价，因此该证据不能证实房屋的价格，世茂滨江新城三期楼盘众多，每套房屋价格不同，如果高云峰认为案涉房屋升值，可由高云峰自行购买，向世茂公司补足10万元余款。二审中，世茂公司未提交新证据。对当事人二审争议的证据，本院认证意见如下：因该证据数据非来源于权威统计部门，且房源位置、楼层不同均可能造成价格浮动，故本院不予采信。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，世茂公司与高云峰签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。高云峰以世茂公司违约配建廉租房为由拒付剩余房款，因双方合同并未对配建廉租房事项进行限制性约定，故其主张世茂公司违约拒付剩余房款缺乏事实依据，本院不予支持。高云峰先行违约，世茂公司向其送达解除合同通知书，双方约定的解除条件成就，合同已经解除。（2016）黑0109民初407号生效民事判决对此亦予以确认。高云峰拒付剩余房款，并在收到解除合同通知书之日未在合理期限内办理财物结算手续，高云峰的行为构成违约，其主张世茂公司应当按照中国人民银行同期贷款利率给付占用预付房款的利息无法律依据，本院不予支持。根据合同约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%支付违约金。高云峰未支付尾款10万元，故一审法院判令其向世茂公司支付违约金5000元并无不当。高云峰主张世茂公司请求支付违约金系重复诉讼，因世茂公司在（2016）黑0109民初407号案件中起诉请求继续履行合同、支付尾款并按日支付逾期应付款的万分之二的违约金，而本案中世茂公司是在双方已经解除合同的基础上请求支付违约金，虽前诉和后诉的当事人相同、诉讼标的均为房屋买卖合同关系，但诉请违约金的事实基础不同，诉讼请求实为不同，故本院对高云峰该项主张不予支持。双方合同约定在买受人不履行协助义务，出卖人有权通过诉讼解决，由此发生的律师费由买受人承担，该约定不违反法律禁止性规定，且律师代理费8000元数额并不超高，故一审法院判令高云峰向世茂公司支付该项费用并无不当，本院予以维持。世茂公司在本案中主张物业费及热费，因在（2016）黑0109民初407号案件中其已经起诉，当事人、诉讼标的及诉讼请求均相同，故本院不予支持。综上所述，高云峰、世茂公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6371.9元，由哈尔滨世茂滨江新城开发建设有限公司负担4443.9元，高云峰负担1928元。本判决为终审判决。审判长 宋 凯审判员 柳 波审判员 万 迎二〇一七年八月二十三日书记员 周小倩 关注公众号“”