（2017）湘0104民初213号

裁判日期: 2017-08-23

公开日期: 2017-11-11

案件名称

湖南当代绿建置业有限公司与胡斌商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市岳麓区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖南当代绿建置业有限公司,胡斌

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初213号原告湖南当代绿建置业有限公司，法定代表人张鹏，系公司董事长。委托代理人唐曼谷，被告胡斌，原告湖南当代绿建置业有限公司（以下简称“绿建公司”）诉被告胡斌商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞担任审判长、由人民陪审员杨云、人民陪审员李曼玲组成合议庭适用普通程序进行了公开审理。书记员毛嶷帆担任庭审记录。原告绿建公司的委托代理人唐曼谷到庭参加了诉讼，被告胡斌经本院合法公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告绿建公司向本院提出诉讼请求：1、解除被告与原告签订的编号为XX150038。《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议，并判令被告协助原告到房管局办理解除合同、撤销网签、注销备案等相关手续；2、被告支付违约金17000元（总房价款的2%计算）；3、被告偿还原告代被告截止2016年10月28日前向银行支付的按揭贷款共计10105.15元；4、被告承担本案全部诉讼费用。（以上2、3项合计人民币27105.15元）事实与理由：2015年12月4日，被告与原告签订合同编号为XX150038。《长沙市商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“房屋买卖合同”），约定被告购买原告所开发的位于长沙市××江××区××光路当代××栋。号房屋，房屋付款方式为银行按揭。同时，在被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同生效后，被告在原告保证期间内已累计3期以上未按时归还银行贷款本息，原告已被银行要求承担连带担保责任。根据房屋买卖合同附件四“合同补充协议”第一条第2项约定，原告有权解除房屋买卖合同并依法要求被告支付解除违约金、垫付的按揭贷款。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》之有关规定，依法诉至法院，以实现原告之诉讼请求。被告胡斌经本院合法公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2015年12月4日，原、被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XX150038。）及补充协议，合同约定由被告购买原告开发的位于长沙市××江××区××光路当代××栋N单元29层。号房屋，建筑面积116.53平方米，房屋总价850000元，首付款（含定金）213000元于2015年12月4日支付，剩余房款637000元采用银行按揭支付。该买卖合同第十九条约定，任何一方解除合同的，都应当在解除合同的事实发生之日起7日内，双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理解除合同的相关手续，否则，另一方可不承担违约责任，并要求对方赔偿相应的损失。合同附件四《合同补充协议》第一条第二款约定：“买受人应该严格履行其与银行或公积金中心签订的借款合同中的义务，按时还本付息。如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行或公积金中心签订的借款合同，并发生银行或公积金中心要求出卖人承担担保责任的后果，买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行或公积金中心承担的担保责任而支付的款项（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用等）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之叁的违约金。如买受人逾期偿还贷款本息及其它应付款项累计达叁个月，出卖人有权单方面解除合同，并按以下两种情况分别处理：1）买受人未使用房屋的，买受人还应当另外向出卖人支付总房价款的2%的违约金；2）买受人已使用房屋的，应自出卖人书面通知解除合同之日起壹拾日内腾空并退还房屋。…”上述合同签订后，被告向原告支付了首付款213000元。2016年3月30日，原、被告对涉案房屋在房产登记机关进行预告登记，预告登记权证号为长房预岳麓字第416022581号。2015年12月9日，原告（保证人）、被告（借款人/抵押人）与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（贷款人）就637000元借款共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同第十二条约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、借款人应支付的其他款项以及贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。该合同签订后，贷款人如约发放了贷款。2016年10月28日，因被告累计三期没有及时偿还银行贷款，贷款人直接从保证人（原告）账户上扣划被告应偿还的本息共10105.15元。2016年12月16日，贷款人直接从保证人（原告）账户上扣划保证金633712.64元。至此，原告已替被告偿还了全部银行贷款。原告于2017年3月23日按被告在商品房买卖合同中载明的地址通过EMS邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，邮单记录显示为2017年3月29日邮件被退回。《合同补充协议》第九条约定：“在《商品房买卖合同》履行期内，出卖人以买受人在合同中所明示的通讯地址和联系电话为通知或送达有关文件的约定地址和进行口头通知的约定联系电话；买受人如对上述通讯地址或联系电话进行变动，应当立即电话通知并在三日内以书面形式告知出卖人。如因买受人存在上述应当通知而未通知情形发生，致使出卖人无法向买受人送达或通知造成买受人或出卖人权利或利益损失的，其责任全部由买受人承担。”后因原告无法联系到被告，原告遂诉至本院。上述事实有到庭当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《个人购房及担保借款合同》、《销售不动产统一发票》、《履行担保义务通知书》、贷款还款凭证、解除商品房买卖合同通知书、邮单及邮单记录等证据予以证明，上述证据经审查，本院予以确认。被告胡斌经本院合法公告送达传票传唤无正当理由未到庭，亦未提交证据，视为放弃举证质证权利。本院认为：原告绿建公司与被告胡斌之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方在附件四《合同补充协议》第一条第二项约定“如买受人逾期偿还贷款本息及其它应付款项累计达叁个月，出卖人有权单方面解除合同”的约定，现因被告未按照合同约定偿还银行贷款，导致原告分别于2016年10月28日、2016年12月16日向中国建设银行承担了偿还全部贷款本息的连带保证责任。因此，被告行为已经构成违约，原告有权解除双方签订的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”当事人依据合同约定解除条件主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除。根据邮单记录显示原告在2017年3月23日向被告邮寄了书面的解除合同通知书，因被告无法联系，该解除合同通知书于2017年3月29日被邮局退回。因此本院根据本案实际情况，确定原、被告签订商品房买卖合同解除的时间为解除通知被退回之日即2017年3月29日。因被告存在不及时偿还银行贷款的违约行为，原告根据合同约定已经代偿银行罚息、利息、违约金，现原告只诉请截止到2016年10月28日的代偿款10105.15元，本院予以支持。同时，被告还应当按照全部购房款2%的合同约定向原告支付违约金17000元（总房价850000元×2%）。故对原告上述诉请，本院予以支持。但上述款项可以在原告应当退还给被告的购房款中进行抵扣。同时，根据双方在商品房买卖合同第十九条的约定，双方之间的商品房买卖合同解除后，被告应当协助原告到合同（或产权）登记机关办理好注销房屋产权预告登记（合同备案登记）、解除网签、退取契税和维修资金的相关手续。被告胡斌未到庭参加诉讼，亦未向本院提出其答辩意见或抗辩理由，视为放弃抗辩的权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖南当代绿建置业有限公司与被告胡斌签订的编号为XX150038。的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议于2017年3月29日起解除；二、被告胡斌于本判决生效之日起十五日内协助原告湖南当代绿建置业有限公司到房屋产权登记机关办理好注销房屋产权预告登记（合同备案登记）、解除网签的相关手续，并办理好涉案房屋契税和维修资金的退取手续；三、被告胡斌于本判决生效之日起十五日内一次性向原告湖南当代绿建置业有限公司支付按揭代付款10105.15元（该款可以在原告应当退还给被告的购房款中进行抵扣）；四、被告胡斌于本判决生效之日起十五日内一次性向原告湖南当代绿建置业有限公司支付解除合同的违约金17000元（该款可以在原告应当退还给被告的购房款中进行抵扣）。本案案件受理费478元，由被告胡斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　周　赞人民陪审员　杨　云人民陪审员　李曼玲二〇一七年八月二十三日书　记　员　毛嶷帆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”