（2017）苏04民终2175号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-09-30
案件名称
冯华伟与常州市鼎峰房产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯华伟,常州市鼎峰房产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏04民终2175号上诉人（原审原告）：冯华伟，男，1977年9月24日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡鹤，江苏源博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州市鼎峰房产开发有限公司，住所地常州市新北区汉江路建设大厦B座1303室。法定代表人：肖立原。委托诉讼代理人：宋昕，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：许列维，该公司副总经理。上诉人冯华伟因与被上诉人常州市鼎峰房产开发有限公司（以下简称鼎峰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初959号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2017年7月20日召集庭前会议，冯华伟与其委托诉讼代理人匡鹤、鼎峰公司的委托诉讼代理人宋昕出席；于2017年8月10日进行公开开庭审理，冯华伟与其委托诉讼代理人赵磊及匡鹤、鼎峰公司的委托诉讼代理人宋昕及许列维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯华伟上诉请求：撤销一审裁定，发回重审；一、二审诉讼费由对方承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系，并非借贷关系。在一审过程中，上诉人提供了被上诉人出具的“说明”、购房合同等证据。“说明”中明确了上诉人是向被上诉人购买被上诉人开发的丰臣国际广场A楼1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608室的商品房，之前被上诉人尚未归还的300万元作为购房款。双方签订了购房合同，并进行了备案登记。而且，被上诉人已经将上述7套房屋钥匙交付给上诉人，同时双方办理了相关的交付手续，上诉人已经在实际使用该7套房屋。上诉人与被上诉人的上述行为表明购房合同是双方真实意思表示，双方之间是纯粹的房屋买卖合同关系。另外，“说明”也明确了双方借贷关系己经结束的事实。针对被上诉人提出的双方之间是借贷关系、上诉人购买的房屋只是作为借款的保障的主张，被上诉人在一审中没有提供证据来证明自己主张。在第一次庭审中，被上诉人明确向法庭陈述，庭后提供借款合同（第一次庭审笔录P3第20行）；但事后并未提供，法院也未继续要求其对该陈述提供证据。在第二次庭审中，被上诉人明确表示，如果有需要可以提供与上诉人银行往来的证据（第二次庭审笔录P2第23行）。但其也未能提供。根据“谁主张、谁举证”的规定，被上诉人应当承担举证不能的不利后果。二、一审裁定以房屋价格过低而认定房屋买卖合同并非双方真实意思表示，是错误的。双方签订的房屋买卖合同价格系双方真实意思表示,且在同一时期被上诉人也有类似房屋价格的销售行为。一审法院没有经过充分调查就以房屋价格过低认定双方签订的房屋买卖合同并非真实意思表示，显然是错误的。三、一审裁定适用法律错误。一审法院基于事实的错误认定，进而认定双方是借贷关系是没有事实依据和法律依据的。在被上诉人出具的“说明”中己经明确了剩余的借款本金，签订了房屋买卖合同，借款关系转化为房屋买卖合同关系。该法律行为的性质与最高院公布的2017年第72号指导性案例完全相同。根据最高院关于案例指导工作的规定，对于最高院公布的指导性案例，各级人民法院在审理类似案件时应当参照。一审法院没有参照指导性案例，属于适用法律错误。鼎峰公司在答辩期内未作书面答辩。冯华伟向一审法院起诉请求：1、确认双方间的《商品房买卖合同》合法有效，判令鼎峰公司向我开具购房发票；2、判令鼎峰公司按合同约定向我交付房屋，并承担自2015年8月19日起的违约金（每日按照300元计算）至房屋实际交付之日止，暂计算至起诉之日为48000元；3、本案的诉讼费用由鼎峰公司承担。一审法院认定事实：2014年1月26日，鼎峰公司出具银行承兑汇票清单一份，确认收到29张承兑汇票，合计金额为4999864.6元。当日，鼎峰公司出具收条一张，载明其收到冯华伟银行承兑4999864.6元、现金135.4元，合计5000000元。2014年8月19日，双方共签订七份房屋买卖合同（合同编号Fegi20140819001-Fegi20140819007号），约定鼎峰公司将施工编号为丰臣国际广场A楼1602号(建筑面积126.53平方米、单价2899.11元/平方米，总金额366824元）、1603号(建筑面积141.27平方米、单价2899.11元/平方米，总金额409557元）、1604号(建筑面积108.03平方米、单价2899.12元/平方米，总金额313192元）、1605号(建筑面积108.03平方米、单价2899.12元/平方米，总金额313192元）、1606号(建筑面积141.27平方米、单价2899.11元/平方米，总金额409557元）、1607号(建筑面积126.53平方米、单价2899.11元/平方米，总金额366824元）、1608号(建筑面积283.14平方米、单价2899.11元/平方米，总金额820854元）出卖给冯华伟。同日，鼎峰公司出具说明一份，载明鼎峰公司于2014年元月向冯华伟（身份证：）借款人民币500万元，于2014年7月25日已向冯华伟归还人民币200万元整，余下300万元作为双方于2014年8月19日所签订的柒套《商品房买卖合同》（注：合同编号为Fegi20140819001-Fegi20140819007号）的购房款。说明中确认房屋具体座落为常州市通江西路河海路丰臣国际广场A楼1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608室。一审法院认为：本案双方虽然在鼎峰公司归还了200万借款、还余300万元借款未归还时签订了七套房屋买卖合同，并约定余下300万元人民币作为该七套房屋的购房款，但双方就其借款及利息并未进行明确的对账，且房屋的价值也远高于300万元，参照鼎峰公司与第三人同期签订的商品房买卖合同并结合双方的借还款情况，法院认为，冯华伟与鼎峰公司签订的房屋买卖合同的真实意思并非是由冯华伟购买鼎峰公司开发的商品房，双方的约定符合相关司法解释有关“让与担保”的规定。故双方之间的法律关系名为商品房买卖，实为借贷，本案应定性为民间借贷纠纷。案件审理过程中，法院向冯华伟释明，但冯华伟仍坚持其诉讼主张。综上，法院对冯华伟要求确认房屋买卖合同有效、交付房屋并要求鼎峰公司开具发票及支付违约金的主张不予理涉。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定：驳回冯华伟的起诉。案件受理费1000元，退还冯华伟。本院二审认为，一审裁定应予维持。结合本案双方当事人的主张、抗辩及各自提交的证据，就有关案件事实的认定、适用法律等，将二审裁决的理由及依据阐述如下。一、有关案件事实的认定及有关证据的分析与判断（一）2014年1月，鼎峰公司向冯华伟借款500万元，双方为此签有书面协议，但在诉讼中双方均称现无法向法庭提交该书面合同；2014年1月26日，鼎峰公司向冯华伟出具银行承兑汇票清单一份，载明鼎峰公司于该日收到银行承兑汇票29张、金额计4999864.6元；前述29张承兑汇票的到期日在2014年4月21日至7月22日之间；2014年1月26日，鼎峰公司向冯华伟出具收据一张，载明收到冯华伟交付的现金135.4元及汇票4999864.6元计500万元；双方在二审诉讼中均确认该500万元借款的月利率为2％、年利率为24％，按月结息。冯华伟称借款期间为三个月，鼎峰公司称借款期间不是三个月就是六个月。关于月利息在每个利息结算月的期初支付还是在期末支付的问题。冯华伟在回答法官就此问题的询问时称：忘记了。鼎峰公司则称在每月的期初支付。经查，二审诉讼中鼎峰公司提交于2014年2月25日、2014年3月26日二次向冯华伟各支付10万元的银行帐单，认为此系向冯华伟支付的二个月的利息；冯华伟就此核对后确认系鼎峰公司支付的二个月利息。结合2014年1月26日冯华伟交付的汇票未到期、实际由鼎峰公司承担贴息的事实，二审法官确认：2014年1月冯华伟与鼎峰公司之间的借款，有关按月结息的利息系在每个利息结算月的期初支付；2014年1月26日由于汇票未到期鼎峰公司实际并未足额收到500万元，双方实际系将贴息作为第一个月的利息，即2014年1月26日交付汇票时的贴息作为鼎峰公司支付2014年1月26日至2月25日的利息；2014年2月25日的10万元系2014年2月26日至3月25日的利息，2014年3月26日的10万元系2014年3月26日至4月25日的利息。另：就2014年1月双方之间发生的借款关系，为担保履行，双方于2014年1月26日签订七份商品房买卖合同；该七份合同上列明的房屋即为一审裁定书中所载明的七户房屋（即与2014年8月19日双方签订七份买卖合同的房屋相同），该七份合同上列明的房屋单价均为1万元／平方，该七份合同于2014年1月26日办理了网签登记，双方于2014年8月19日又办理了撤销网签登记。（二）2014年8月19日，双方签订七份商品房买卖合同，并于该日在撤销前述2014年1月26日办理的网签登记的情况下又办理了新的网签登记，该七份合同上列明的房屋单价均为2899.11元／平方（或2899.12元／平方）。双方确认该单价为300万元除以该七套房屋的面积。经二审调取涉案争议七户房屋所在丰臣国际广场A楼的有关网签备案登记材料，自2013年1月至2017年7月间共有411份（含部分已撤销的合同）买卖该楼房屋合同的网签备案登记，2899.11元／平方系最低价。诉讼中，冯华伟向法庭提交加盖有鼎峰公司行政章、日期为2014年8月19日的说明一份，该说明载明：2014年元月25日鼎峰公司向冯华伟借款500万元，于2014年7月25日已向冯华伟归还200万元，余下300万元作为双方于2014年8月19日签订的七套《商品房买卖合同》的购房款。该说明并注明七份合同的编号及具体座落（即涉案争议的七套房屋）。诉讼中，冯华伟向法庭提供一份日期为2015年9月10日、由鼎峰公司吴某作为经办人签名、冯华伟为收件人签名的收条，该收条载明：冯华伟于该日收到涉案六套房屋的钥匙计12把，尚缺1608室的钥匙，待售楼处找到后再行交付冯华伟。冯华伟对此称，其所购房屋已交付，且其已将物品放入涉案房屋。鼎峰公司吴某出庭作证称：钥匙（系）给冯华伟保管。二审查明：涉案建筑至二审庭审时尚未竣工验收。冯华伟在二审庭审中也认可除钥匙外未收到鼎峰公司应交付的其他交房手续，如质量保证书、使用说明书等。据此，二审法官确认：涉案钥匙的交接，并不具有通常意义上房产销售商（开发商）向购房人交付房屋、转移占有的效用。（三）诉讼中，鼎峰公司向法庭提交冯华伟父亲冯国荣于2014年7月25日书写的收条一份，该收条载明：今收到蒋丰有关费用6万元整（蒋丰时为鼎峰公司负责人）；二审中冯华伟确认其父系代其所收、有关费用为利息；冯华伟对此称至2014年8月19日的利息已全部结清，至2014年8月19日时鼎峰公司只欠300万元，该6万元系2014年8月19日前的利息。冯华伟对2014年8月19日前的利息双方如何进行结算则不能作具体陈述。鼎峰公司则称，该6万元系300万元借款、2014年7月26月至8月25日这一利息结算月的利息，以此证明尚欠的300万元继续作为借款。鼎峰公司还称，双方在往来过程中存在冯华伟收利息不出具收条的情况。诉讼中，鼎峰公司向法庭提交冯华伟父亲冯国荣于2014年7月25日书写的另外一份收条，该收条载明：今收到鼎峰公司还款200万元整。该收条与冯华伟主张的鼎峰公司于2014年7月25日还款200万元相一致。对此，二审法官认为：由于双方实际系在每个利息结算月的期初结算利息，也由于冯华伟不能向法官陈述2014年8月19日前的利息是如何进行结算，鼎峰公司对2014年7月25日支付的6万元为2014年7月26日至8月25日期间利息的解释具有合理性，故应认定该6万元系300万元在2014年7月26日至8月25日期间的利息。二审法官认为，由于双方实际系在每个利息结算月的期初结算利息，应认定在2014年6月25日前后时鼎峰公司已将500万元借款在2014年6月26日至7月25日的利息结清;如此认定，与冯华伟主张的2014年8月19日前利息已结清相一致，与冯华伟主张的2014年7月25日鼎峰公司归还200万元、200万元借款已清结、只剩下300万元借款本金未还也相一致，也才方可合理地解释为何在归还200万元借款时不涉及相应的利息；而剩余300万元的借款月利息6万元（2014年7月26月至8月25日期间），冯华伟父亲于2014年7月25日按之前双方的利息支付方式一并于每个利息结算月的期初收取。如果在2014年8月19日时双方确实将该300万元借款转为购房款，冯华伟已不能再向鼎峰公司计收利息，因为鼎峰公司实际已超付了2014年8月19日至2014年8月25日期间的利息，故此，冯华伟称2014年8月19日前的利息已结清，也与客观事实相符，事实上鼎峰公司也确已支付2014年8月19日前的利息；但其对如何结算则无法向法官作具体陈述，因为其如果陈述300万元为借款、鼎峰公司已支付利息至8月25日，则可能与其主张的300万元为购房款不一致、于己不利。二审法官认为，前述有关2014年7月25日6万元利息的认定，与冯华伟与此有关的主张也不矛盾，其“2014年8月19日前利息已结清”的述称，并没有明确2014年8月19日之后的利息是否支付；二审法官认为，冯华伟在此问题上没有向法庭陈述全部真实情况。诉讼中，鼎峰公司向法庭提请证人吴某出庭作证。吴某陈述存在冯华伟收利息不打收条的情况；在回答法官询问其在第二次网签（2014年8月）之后其有无经手向冯华伟交付利息等问题时，其清楚地回答：其本人在第二次网签后向冯华伟交付现金10万元，冯华伟没有打收条，时间段能确定，具体哪一天不确定。在法官就此询问冯华伟、冯华伟与吴某对质时，冯华伟称没有（在第二次网签后收到吴某10万元）；吴某称：我给你本人了；冯华伟称：没有，刚才法官问的是8月19日之后；吴某称：我时间不能确定；冯华伟称：那你要讲清楚。在法官再行询问吴某刚才你清楚地陈述在第二次网签之后时，吴某称：时间我不能确定，我经手交给冯华伟10万元。另：鼎峰公司称，300万元借款的月息6万元，之后曾提高到月息10万元。二、有关本案的法律适用及处理意见（一）有关冯华伟诉请所依据的事实和证据。1．冯华伟、鼎峰公司于2014年1月发生借贷关系，并采用签订房屋买卖合同的方式以保障借贷关系的履行；现有证据也可充分地反映，由于鼎峰公司处于经营上的困境，其多次、大量采用签订房屋买卖合同的方式以担保其所借款项；据此，二审法官认为，冯华伟与鼎峰公司于2014年8月19日签订的七份购房合同及备案登记，并不足以直接认定双方系买卖关系，冯华伟尚负有进一步提供其他证据以佐证其主张的义务。2．关于2014年8月19日鼎峰公司出具的说明。2014年7月25日，双方在归还200万元借款、支付余下300万元的一个月的利息6万元时，应认为双方达成了续借300万元的合意，且鼎峰公司依约支付了2014年7月26月至8月25日期间的利息；在已付清利息的期间内，鼎峰公司加盖印章、由冯华伟书写的说明，虽然载明将300万元作为七份合同的购房款，但并没有明确解除、终止双方已发生的300万元借款关系，更没有就双方发生的借款关系的本息进行具体的结算。据此，二审法官认为，该说明并不具有可充分地证明七份购房合同已取代尚未到期的300万元借款法律关系的证明力；仅凭该说明的内容，并不排斥300万元借款法律关系与七份购房合同买卖法律关系同时存在、存续的情形；仅凭该说明的内容，也可理解作同一个300万元存在于二个不同的法律关系中，当事人可视情作不同处理。3．关于冯华伟房屋钥匙已交付、房屋已由其实际使用的主张。涉案房屋尚未竣工验收，不具备向购买人交付的条件，现冯华伟掌控钥匙、称已将其物品搬进涉案房屋。二审法官认为，如前所述，冯华伟掌控钥匙、称已将其物品搬进涉案房屋并不具有通常意义上房产销售商（开发商）向购房人交付房屋、转移占有的效用；只能表明其为了自己的利益，不顾安全、不顾是否具备交付条件等，采用超越常规的方式实施其认为对己有利的民事行为，这些行为本身并不足以表明双方之间系买卖合同关系。（二）有关本案涉及的其他事实和证据1．冯华伟在本案中维护自己权益充分，有时可能使用超越常态的方法，有时不惜违反法律规定。冯华伟将承兑汇票作为出借款项的支付方式并不违法，但其在29张汇票未到期的情况以票面金额作为出借金额，以贴息作为第一期利息，实际系在交付本金时预先扣除利息（应如何处理不属本案的处理范围）；在房屋尚不具备交付条件的情况下，冯华伟掌控房屋钥匙、并称已将物品搬进房屋，实际系硬性占有房屋，以期达成“先占”的效果；在411份备案合同中，冯华伟于2014年8月19日备案的七份合同价格最低；诉讼中，冯华伟主张至2014年8月19日双方利息结清，如前所述，其陈述并不全面；关于月利息在每个利息结算月的期初支付还是在期末支付的问题，冯华伟在回答法官就此问题的询问时称：忘记了，其明显系在回避客观事实。由此，鼎峰公司所抗辩的冯华伟收利息不出具收条、证人吴某出庭作证称向冯华伟支付利息无收条等，具有较大的可能性。2．证人吴某出庭作证，其证词对2014年8月19日双方第二次签订七份购房合同后是否由其经手向冯华伟支付利息，有前后不尽一致的地方；吴某在回答法官询问时清楚地表明其在第二次网签（即2014年8月19日）之后经手向冯华伟交付利息10万元，后在与冯华伟对质时则称：时间我不能确定。故此，就吴某证词，至少其确定向冯华伟交付10万元利息。（三）就本案中冯华伟所享有的民事利益而言，其与鼎峰公司约定的月利率为2％，由于系按月结息，实际已超过年利率24％，故即使按借贷关系处理双方的纠纷，其利益也已不可谓不可观；在鼎峰公司可能已支付部分时间段较高利息的情况下，鼎峰公司还需履行涉案七份买卖合同，且合同价格又较低，则其利益可能会受有较大的损害。这虽与双方当事人之间的法律关系的定性无直接关联，但二审法官在考虑本案的处理结果时也应兼顾双方的利益平衡。综上，就本案的处理意见，三位合议庭法官一致确认：本案双方当事人就本案争议的事实分别提交了相反的证据，各自证据的证明力均有欠缺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。第二款规定：对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。冯华伟主张其与鼎峰公司之间于2014年8月19日所签订的七份房屋买卖合同合法有效（非300万元借款的担保），就其所提供证据的证明力，结合鼎峰公司抗辩（该七份房屋买卖合同系300万元借款的担保）所提供的反驳证据，如前述分析，三位合议庭法官一致内心确认——认定冯华伟所主张的待证事实存在尚不能达到高度可能性的程度，应当认定其所主张的事实不存在。据此，对冯华伟的上诉主张，二审法官不予支持。一审裁定结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。依审 判 长 裴国伟审 判 员 袁海燕审 判 员 孙海萍二〇一七年八月二十三日法官助理 赵 艳书 记 员 许 星书 记 员 方 栋 更多数据：搜索“”来源：