（2017）湘01民终3640号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-08-30
案件名称
肖惠中与湖南省振湘房地产联合开发公司、长沙长胜房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖惠中,湖南省振湘房地产联合开发公司,长沙长胜房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终3640号上诉人（原审原告、反诉被告）：肖惠中，女，1971年7月9日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南省振湘房地产联合开发公司，住所地：湖南省长沙市八一西路63号。法定代表人：王石年，总经理。委托诉讼代理人：陈必韬，男，1963年11月3日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审被告）：长沙长胜房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市东区刘正街76号。法定代表人：肖斌年，董事长。委托诉讼代理人：李正东，男，1971年12月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该公司员工。上诉人肖惠中、湖南省振湘房地产联合开发公司（以下简称振湘公司）因与被上诉人长沙长胜房地产开发有限公司（以下简称长胜公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初4054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。肖惠中上诉请求：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初4054号民事判决第三项、第四项；二、依法改判驳回振湘公司的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由振湘公司、长胜公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。肖惠中按约支付了大部分房款，振湘公司与长胜公司至今未履行协助办证义务，肖惠中享有先履行抗辩权，有权拒绝支付剩余房款，一审判决认定肖惠中逾期支付20000元房款构成违约，属于事实认定错误，振湘公司于2000年8月18日将房屋交付给肖惠中后，应当在商品房交付使用之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但涉案房屋商住楼的栋证发证日期为2005年9月21日，即振湘公司与长胜公司在栋证办理完结前不具备协助肖惠中办理房地产权属登记的条件；二、一审判决适用法律错误。一审判决根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，认定振湘公司的诉讼请求并未超过诉讼时效属于法律适用错误。肖惠中未支付20000元购房款系行使履约抗辩权，不构成违约。超过两年部分的利息主张超过诉讼时效，且一审判决肖惠中承担的利息明显过高，应予调整。振湘公司辩称：一、肖惠中作为房屋买受人基本义务就是付清房款，付清房款是办理房屋产权登记的先行义务，由于肖惠中并未付清房款，振湘公司可以不予办理房屋产权证书；二、肖惠中所在小区其他业主已经付清房款，相应产权证书全部办理完毕。长胜公司辩称：肖惠中并未与长胜公司签订合同，双方之间并无关系，与长胜公司无关。振湘公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初4054号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；二、改判驳回肖惠中要求振湘公司承担经济损失50000元的诉讼请求；三、改判肖惠中先行支付43560元购房款及面积增补款3040元；四、判令肖惠中承担本案一、二审全部诉讼费用及振湘公司反诉费用。事实与理由：一、肖惠中按照合同约定支付购房款是其基本义务，振湘公司按约向肖惠中交付了房屋，但肖惠中并未按照合同约定的时间和期限完成购房款的支付义务，经振湘公司多次催促，仍有余款43560元未能支付，该违约行为是房屋产权证书未能办理的原因。且肖惠中收房后，拒缴物业管理费、水费等共计20563元，然一审判决振湘公司赔偿肖惠中逾期办证损失50000元并无事实及法律依据；二、一审判决认定房屋建筑面积113.96平方米，实测面积115.14平方米，面积增加1.18平方米，却以面积增补款没有证据证实为由驳回振湘公司要求肖惠中支付面积增补款的诉请，是错误的。肖惠中辩称：一、振湘公司的上诉请求不能成立，根据合同第八条的约定及产权登记的约定，办理产权证在前，付清房款在后；二、肖惠中收房后，按时缴纳了水电物业费。长胜公司述称：长胜公司认为商品房买卖合同应当按照合同约定履行，需要区分先履行义务和后履行义务。肖惠中向一审法院起诉请求：一、振湘公司、长胜公司立即为肖惠中办理长沙市芙蓉区黄泥街48号商住楼702（7-C）室房地产权属证书；二、振湘公司、长胜公司赔偿肖惠中经济损失50000元。振湘公司向一审法院提起反诉请求：一、肖惠中立即支付购房款43560元，面积增补款3040元；二、肖惠中承担因违约给振湘公司造成的损失20000元。一审法院认定事实：2000年8月17日，振湘公司与肖惠中签订《商品房购销合同》，约定：1、肖惠中购买芙蓉区黄泥街商住楼7-C号房，建筑面积113.96平方米，总价款293560元；2、付款方式：2000年8月17日前支付150000元，2000年12月30日前支付120000元，余款23560元在产权证办好后付清；3、肖惠中如未按合同规定的时间付款，振湘公司对肖惠中的逾期应付款有权追究违约利息。肖惠中逾期六个月仍未付清所欠款项和利息，振湘公司有权终止合同；4、肖惠中在实际接受该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，振湘公司给予协助。如因振湘公司的过失造成肖惠中不能在双方实际交接之日起一年内取得房地产权属证书，肖惠中有权提出退房，振湘公司须在肖惠中提出退房要求之日起30天内将肖惠中已付款退还，并按已付款的0.003%赔偿损失。2000年8月18日，振湘公司将房屋交付肖惠中。截止2001年3月30日，肖惠中共向振湘公司支付购房款250000元，至今尚欠余款43560元。本案双方当事人共同确认肖惠中所购房屋系芙蓉区黄泥街商住楼702房，房产局实测建筑面积为115.14平方米，该房现登记在长胜公司名下。芙蓉区黄泥街商住楼的整体产权证于2004年10月20日办理完毕。根据长胜公司与振湘公司的协议约定，现由长胜公司负责协助肖惠中办理芙蓉区黄泥街商住楼702房的产权登记手续。一审法院认为：肖惠中与振湘公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。本案中，芙蓉区黄泥街商住楼的整体产权于2004年10月20日办妥，自此702房的分户产权也具备办理条件。根据合同约定，振湘公司应当及时协助肖惠中办理产权登记手续。振湘公司以肖惠中未按合同约定付足房款为由，不予办理产权手续的辩称理由与合同约定不符，不予采信。现芙蓉区黄泥街商住楼的产权登记在长胜公司名下，长胜公司依照其与振湘公司的合作协议，辩称同意为肖惠中办理702房的产权登记，肖惠中及振湘公司对此均无异议，故本院对肖惠中要求振湘公司、长胜公司为其办理芙蓉区黄泥街商住楼702房房地产权属证书的诉讼请求，予以支持。振湘公司应当及时将办理不动产权证所需的全部相关材料交付给长胜公司，便于长胜公司协助肖惠中办理产权登记手续。振湘公司逾期未为肖惠中办妥产权登记手续的行为构成违约，应承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定的损失计算标准，按肖惠中已付购房款250000元为基数进行计算，肖惠中要求赔偿损失50000元的诉讼请求，未超过法定标准，予以支持，此款应由振湘公司予以支付，肖惠中要求长胜公司进行赔偿的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。《商品房购销合同》约定，肖惠中应在2000年12月30日前支付购房款共计270000元，余款23560元在产权证办好后付清。肖惠中在合同签订后支付了购房款250000元，尚欠43560元，其中，逾期未付的金额为20000元，肖惠中逾期付款的行为构成违约，振湘公司有权要求肖惠中支付20000元及因违约产生的利息损失。本案购房款的约定为分期付款，余款23560元的付款条件尚未成就，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”振湘公司的反诉请求，尚未超过诉讼时效，一审法院对肖惠中辩称反诉请求已过诉讼时效的理由不予采信。振湘公司要求肖惠中支付购房款43560元的诉讼请求，一审法院对其中逾期的20000元予以支持，余下23560元因尚未达到合同约定的支付条件，不予支持，振湘公司可在房屋不动产权证办理完毕后，另行要求肖惠中予以支付。结合肖惠中的付款拖欠时间及中国人民银行同期贷款利率计算，振湘公司要求肖惠中承担20000元利息损失的诉讼请求适当，予以支持。振湘公司要求肖惠中支付房屋面积增补款3040元的诉讼请求，没有相应证据证实，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、长胜公司在本判决生效之日起协助肖惠中办妥芙蓉区黄泥街商住楼702房的不动产权证，并将办理权证所需的全部资料，提交给长沙市房屋产权管理部门。振湘公司在本判决生效之日起，配合长胜公司及肖惠中办理上述事宜，并将其公司保管的办理芙蓉区黄泥街商住楼702房的不动产权证所需的全部相关材料交付长胜公司；二、振湘公司赔偿肖惠中逾期办证损失50000元；三、肖惠中向振湘公司支付购房款20000元及利息损失20000元，共计40000元。四、以上判决第二项、第三项中肖惠中与振湘公司互负的给付义务相抵后，实际应由振湘公司支付肖惠中10000元，此款限在本判决生效之日起五日内付清；五、驳回肖惠中的其他诉讼请求；六、驳回振湘公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由振湘公司负担；反诉受理费733元，由肖惠中负担400元，振湘公司负担333元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：肖惠中与振湘公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。一、振湘公司按照合同约定向肖惠中交付涉案房屋后，肖惠中作为涉案房屋买受人应当履行足额支付购房款的合同义务，根据合同约定，肖惠中应在2000年12月30日前向振湘公司支付购房款270000元，而肖惠中实际支付250000元，欠付20000元。肖惠中主张其享有先履行抗辩权，所欠付20000元系因振湘公司未按照合同约定的期限为其办理房屋产权登记所致，但本院认为，肖惠中所主张的因振湘公司未能按约履行产权登记义务致使其享有的先履行抗辩权并无合同明确约定，亦无法律之明确规定，故不予支持，肖惠中欠付购房款的行为构成违约，其应当向振湘公司补缴该笔20000元购房款，并支付由此产生的利息损失，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中振湘公司要求肖惠中支付购房款20000元及利息损失20000元均未超出诉讼时效，一审判决根据中国人民银行同期贷款利率结合欠款拖欠的时间支持振湘公司利息损失20000元并无不当，本院予以维持，关于双方约定的产权证办好后应支付的23560元，因付款条件尚未成就，振湘公司可在条件成就后另行主张该权利；二、根据双方合同约定，肖惠中在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，振湘公司应当予以配合。振湘公司于2000年8月18日向肖惠中交付了房屋，应当履行办证配合义务，然振湘公司实际办理整体产权的时间为2004年10月20日，分户证书至今未能办理完毕，严重超出合同约定的期限及法律规定的合理期限，构成违约，振湘公司应当协助肖惠中办理不动产权属证书，并提供所需资料，并应当赔偿因逾期办证给肖惠中造成的损失，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定的损失计算标准，按肖惠中已付购房款250000元为基数进行计算，判令振湘公司赔偿肖惠中损失50000元并无不当，本院予以维持。关于振湘公司主张的面积增补款问题。双方合同约定房屋实际面积与暂测面积的差别超过暂测面积的±2%时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，本案中因房屋实测面积与合同约定面积之差为1.18平方米，并未达到暂测面积113.96平方米的2%，振湘公司要求肖惠中按实际面积支付面积增补款并无合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人肖惠中与上诉人湖南省振湘房地产联合开发公司的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1783元，由肖惠中、湖南省振湘房地产联合开发公司各负担891.5元。本判决为终审判决。审 判 长 周 坤审 判 员 熊 伟代理审判员 冷子剑二〇一七年八月二十三日书 记 员 皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”