（2017）粤03民终8512号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-11-24
案件名称
杨建安与深圳招商物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨建安,深圳招商物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终8512号上诉人（原审被告）：杨建安，男，汉族，1966年10月7���生，住所地：广东省深圳市福田区，被上诉人（原审原告）：深圳招商物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市南山区招商路招商大厦730-736，组织机构代码：19244367-3。法定代表人：谢水清，董事长。委托诉讼代理人：吴伟，广东仁人律师事务所律师。上诉人杨建安因与被上诉人深圳招商物业管理有限公司（以下简称招商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初7873号民事判决，依法上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨建安上诉请求：1、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初7873号民事判决书第一项、第二项、第三项，依法改判；2、判令招商物业公司赔偿杨建安房屋租金损失255625.2元，期限从2011年2月4日至2017年2月3日，共计6年(72个月)；3、判令本案诉讼费用由招商物业公司承担。上诉事实与理由：一、一审法院严重违反程序，在庭审时以要另外开庭为借口，对杨建安依法提交的证人杨保A的视听资料不予质证、认定，严重违反民事诉讼法第六十三条第四项、第六十八条、第七十一条的规定，程序严重违法。1、一审以庭审时间不足为理由，对杨建安提交的视频资料不予质证，判决书中也不予认定，且该证据与本案存在因果关系，具有关联性，直接影响到本案的判决结果。2、未认定杨建安提交的《装修审批表》上由招商物业公司注明的业主和装修公司被要求交纳装修保证金1000元，杨建安提交的招商物业公司2010年4月11日的《垃圾清运费收据》签名也能与《装修审批表》相互印证，费用存在较大差异，一审法院主观武断认定杨建安未提交书面证据从而否定该笔款项是错误的。杨建安认为该笔装修保证金1000元一审应予认定。3、物业公司的主体资格和物业资质等级证未提交给法庭当庭质证，于法于合同无据。二、招商物业公司应当赔偿杨建安房屋租金损失，人民币255625.2元，因招商物业公司在2011年2月4日开始采取停水、停电等侵权措施，招商物业公司的侵权行为，有证人杨保A视频资料和杨建安物业招商YSJ收费通知单互相印证，从2011年2月到2017年2月为证，导致杨建安的房屋空置，物业无法出租。《物权法》第37条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因此，招商物业公司应当赔偿杨建安在侵权期间（时间暂计2011年2月4日至2017年2月3日期间）的租金损失，租金标准按深圳市政府公布的2016年龙岗区（YSJ）房屋租赁指导租金15元／月·平方米计算，总租金损失为255625.2元。三���招商物业公司重复计费，2010年4月11日重复收取杨建安垃圾清运费1180元。根据杨建安与招商物业公司签定的《前期物业服务合同》第十八条的规定和《招商YSJ物业项目服务合同》第六条的规定，招商物业公司提供《招商YSJ收费通知单》的物业服务项目垃圾处理费中，包含清理和运输公共场所的垃圾，招商物业公司不应该重复收取垃圾清运费。招商物业公司收取杨建安的垃圾清运费1180元，没有法律或合同的依据且违反上述合同规定，属于重复收费，应当返还给杨建安，或者冲抵杨建安应交的物业服务费。被上诉人招商物业公司辩称，本案是物业公司起诉业主拖欠物业管理费的物业服务合同纠纷案件，物业费是用于小区公共事务管理的业主共有资金，缴纳物业费是业主的法定义务，针对杨建安的四点上诉理由，招商物业公司认为均没有法律依据。一、杨建安认为开庭时间不足，其没有仔细阅读庭审笔录，因而认为一审程序违法，没有法律依据。二、杨建安阐述的装修保证金问题，与本案的物业费诉讼没有关联性。三、杨建安提出的招商物业公司资质问题，一审法庭没有涉及并无不妥。因为资质属于行政事项，与民事纠纷没有关联性质。四、杨建安提出的反诉问题，在一审时并未提出，属于其它法律关系问题，应另案处理。五、招商物业公司认为杨建安在二审期间申请证人出庭作证，不符合证据规则，招商物业公司不予认可。招商物业公司向一审法院起诉请求：1、杨建安支付招商物业公司拖欠的招商•YSJ花园22-8F房在2009年11月至2016年4月期间的物业费39848.54元、物业专项维修资金4615.46元；2、杨建安支付招商物业公司上述费用的违约金15223.28元；3、本案诉讼费由杨建安承担。一审法院认定事实：杨建安系招商•YSJ花园二期22-9F房屋业主，该物业建筑面积为236.69平方米。招商物业公司与案外人（该小区开发商）深圳招商房地产有限公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定由招商物业公司为招商•YSJ花园二期提供物业服务，物业服务费按住宅物业每月2.3元/平方米计算，本体维修基金按每月0.25元/平方米计算；若业主逾期不交物业管理服务费的，将按欠费金额的万分之五/日收取滞纳金；合同期限暂定为三年。合同签订后，招商物业公司即入驻上述小区从事物业管理服务，该服务合同到期后招商物业公司仍在该小区提供物业管理服务，直至招商物业公司与该小区的业主委员会签订了《招商YSJ项目物业服务合同》，明确招商物业公司继续为该物业提供服务。同时该合同约定，如业主拖欠管理费、专项维修资金等费用，每逾期一日，按应缴金额的万分之五收取滞纳���。2009年10月，杨建安收到交付的涉案房产，并与招商物业公司签订了一份《招商•YSJ物业服务委托银行收费合同书》，该合同书约定，若杨建安不及时支付相关费用，则招商物业公司可向杨建安按日收取欠费滞纳金，具体标准是物业管理费、本体维修基金为万分之五。自2009年11月起，杨建安未交纳物业管理费、本体维修基金。招商物业公司经多次催讨未果后，遂诉至一审法院提出上述诉讼请求。一审法院认为，招商物业公司作为物业服务企业，为杨建安提供了物业管理服务，杨建安应及时交纳物业管理费等费用。根据招商物业公司提供的证据，杨建安共拖欠2009年11月至2016年4月共计78个月的物业管理费及专项维修基金。杨建安辩称入住时已经缴纳了三个月的管理费，同时其缴纳的装修保证金用于抵扣物业管理费，但其无法提交书面证据予以证明，一审法��对该两项答辩意见不予采纳。另杨建安主张房屋存在质量问题、招商物业公司存在重复收费的答辩意见，但上述意见不能作为杨建安不缴纳相关费用的依据，一审法院亦不予采纳。根据杨建安所提交的《协议书》显示，案外人代杨建安向招商物业公司支付了3000元的物业管理费，招商物业公司亦确认该事实。一审法院经核算，杨建安在2009年11月至2016年4月期间应缴纳的物业管理费共计42462.42元，扣除后杨建安仍需支付招商物业公司物业管理费39462.42元。同时杨建安没有提交证据证明已经缴纳相应的专项维修基金，故杨建安仍需支付招商物业公司2009年11月至2016年4月期间的专项维修基金4615.26元。关于滞纳金，根据招商物业公司提交的证据显示，若杨建安拖欠相关费用，将按照相应的标准支付滞纳金。招商物业公司主张滞纳金计算标准为每日万分之五，未超过合同约定，一审法院予以确认。结合一审法院前述所确认的杨建安拖欠费用数额予以核算，杨建安需支付招商物业公司滞纳金14807.3元。综上，依照《中华人民共和国物业管理法》第七条、第二十一条、第四十五条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、杨建安应于本判决生效后三日内支付深圳招商物业管理有限公司物业管理费人民币39462.42元。二、杨建安应于本判决生效后三日内支付深圳招商物业管理有限公司专项维修基金人民币4615.26元。三、杨建安应于本判决生效后三日内支付深圳招商物业管理有限公司滞纳金人民币14807.3元。四、驳回深圳招商物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1303.08元、公告费600元，共计1903.08���（招商物业公司已预交），由深圳招商物业管理有限公司承担39.2元、由杨建安承担1863.88元。本院经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，一、二审期间，招商物业公司向本院提交编号为粤物管证字贰0200046的《物业服务企业资质证书》，其内容显示深圳招商物业管理有限公司于2012年7月5日取得物业服务企业资质，资质等级为贰级，有效期至2015年7月5日；招商物业公司亦向本院提交编号为粤建房〔2015〕1359号《广东省住房和城乡建设厅关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》的打印件，其内容显示自2015年6月8日起，广东省全面停止物业服务企业二级、三级、暂定三级资质审批工作，全省各地物业管理行政主管部门加强对当地行业协会的工作指导，积极推进行业自律。杨建安对前述两份证据材料的真实性予以认可，但认为招商物业公司的物业服务资质已逾期失效。二、招商物业公司与案外人深圳招商房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》第十八条第五项约定：清洁卫生：（1）公共场地每天清扫两次；（2）电梯卫生每天清扫、保洁四次；（3）定期组织实施化粪池清掏。招商物业公司与深圳市龙岗区龙城街道YSJ花园第一届业主委员会签订的《招商YSJ物业项目服务合同》第二条委托管理事项，第五项约定：公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第六条约定：招商物业公司负责对小区实行管理，配有24小时监控中心，全天候实行不间断安全巡视制度，生活垃圾日产日清，提高家政及公共维修及时率，并承诺切实执行落实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依前述查明事实，招商物业公司已取得物业服务贰级资质，现无证据显示招商物业公司的物业服务资质被撤销，故涉案物业服务合同合法有效，杨建安作为招商YSJ花园的业主，应当依约向招商物业公司交纳物业服务费。关于装修保证金1000元。本院认为，本案中，并无证据显示杨建安和招商物业公司有约定该笔装修保证金可以抵扣物业服务费，故杨建安上诉主张以该笔款项抵扣物业服务费，缺乏合同依据，本院不予支持。原审处理正确，本院予以维持。关于垃圾清运费1180元。本院认为，该笔费用系因杨建安对涉案房产进行装修而产生；而依前述涉案物业服务合同的约定，招商物业公司提供物业服务的内容仅包含对涉案小区公共环境垃圾的收集清运及生活垃圾的日产日清，并不包括对业主专有部分装修垃圾的清运，据此，杨建安上诉主张招商物业公司同时收取前述垃圾清运费和物业服务费���重复收费，理据不足，本院不予采纳。至于杨建安上诉主张招商物业公司采取停水、停电等侵权措施致其房屋空置产生租金损失，本院认为，该损失产生自杨建安与招商物业公司的侵权纠纷，与本案非属同一法律关系，故本案对此不作认定处理，杨建安可另循法律途径解决。杨建安以此为由提出抗辩，不向招商物业公司交纳物业服务费，于法无据，本院不予支持。综上所述，杨建安的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1303元（杨建安已预交），由杨建安负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙审 判 员 路 德 虎代理审判员 周 敏二〇一七年八月二十三日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人���法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自