（2017）赣0922民初651号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-11-09
案件名称
黄新平与朱宏伟、袁琴租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
万载县人民法院
所属地区
万载县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄新平,朱宏伟,袁琴,李飞勇
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江西省万载县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0922民初651号原告：黄新平，男。委托诉讼代理人：叶智光，江西天使律师事务所律师。被告：朱宏伟，男。被告：袁琴，女。被告：李飞勇，男。原告黄新平（下称原告）与被告朱宏伟、袁琴、李飞勇租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄新平及其委托诉讼代理人叶智光、被告朱宏伟、袁琴、李飞勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告朱宏伟于2015年4月23日签订的租赁经营合同，确定被告朱宏伟与被告袁琴、李飞勇签订的租店合同无效，判令被告将所租赁店面空出交还给原告；2.判令被告朱宏伟偿付所欠原告结算至2017年3月31日的租金及垫付的水电费共计97000元，2017年4月1日起至交还店面时止的租金按实际占用时间计算由被告朱宏伟支付；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月，被告朱宏伟因经营需要，租赁原告位于康乐街道××国道凤凰御景3号楼的店面，双方于2015年4月23日签订租赁经营合同一份，合同约定了租赁期限、租赁费、付款方式、违约责任、合同的变更或解除等内容。合同签订后，原告按约定将1173平方米的商业门面房交给被告朱宏伟经营使用。被告朱宏伟在2016年6月前基本能按合同约定支付租赁费，但自2016年7月起，被告朱宏伟一直拖欠租金不付，且水电费亦不支付，经结算至2017年3月31日，共欠原告租金、水电费99000元，后经原告多次追讨，其于2017年4月支付了2000元，但其余97000元至今未付。被告朱宏伟严重违反合同约定，在未经原告同意的前提下，私自将租赁的店面拆分分别租赁给被告袁琴、李飞勇，使原告无法收取租金。严重损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告朱宏伟辩称，1、我于2015年4月开始租赁原告的店面，当时都协商好了我有权转租，我为该店面支付了转让费250000元，现在亏损严重，那时老板娘闻海英同意收回店面，不需支付合同所约定的这么多租金；2、原告诉称不是事实，袁琴、李飞勇租店面都与原告协商过，都经过原告允许才转租的；3、如果原告愿意承担一部分装修费我同意解除合同，所欠99000元租赁费也有异议，租赁费只有25000元左右未付清。被告袁琴辩称，我租赁店面至2017年7月底到期，店面是在被告朱宏伟手上租的，一手房东没有在场，我希望双方尽快协商好，没有解决这个问题将影响我经营。被告李飞勇辩称，我租赁店面至2017年9月20日到期，店面是在被告朱宏伟手上租的，一手房东没有在场。如果原告收回店面，被告朱宏伟要补偿我的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方存在争议的证据有：1、原告提交的被告朱宏伟出具的欠条一张及水费发票两张。原告提交该欠条及水费发票证明被告朱宏伟拖欠租金的情况，所欠水费包含在欠条所载99000元中。被告朱宏伟表示该欠条是其所出具，但金额有误，当时老板娘同意取消我与原告签订的2017年1月30日之后的合同，因此才出具欠条给她，但对方将租金计算到了2017年3月31日。被告袁琴、李飞勇均表示该组证据与他们无关。之后，在庭审中，双方对租金及水电费重新进行了结算，本院认为，应以双方在庭审中重新结算且认可的金额为准。2、被告朱宏伟提交的转让合同及装修合同书。被告朱宏伟提交此两项证据证明其承租该店面支付了转让费，并对该店面进行了装修。原告表示转让及对店面进行装修与原告无关。本院认为，朱宏伟所提交的此两项证据仅能证明连小平与朱宏伟就万载县大地飞歌娱乐城进行了转让，转让后朱宏伟与龙海斌签订装修合同，要求龙海斌进行装修。转让的是万载县大地飞歌娱乐城经营权及相关设备并不涉及到店面的租赁费，此外仅凭装修合同无法确定装修的实际花费，且朱宏伟将店面拆分进行了转租，该店面并未作原先的商业用途使用，故本院不认可此两项证据的证据效力。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于万××县××国道（凤凰山公园旁）凤凰御景3栋的店面为原告所有。2015年4月23日，原告（甲方）与被告朱宏伟（乙方）签订租赁经营合同，合同约定：“甲乙双方就大地飞歌量贩式KTV娱乐城租赁宜万路凤凰御景三号楼一至三层，面积约1173平方米的商业门面事项，协商签订合同如下：一、租赁期限：为5年，即2014年4月1日起，至2019年3月31日止。期满后乙方享有优先租赁权，但转让须经甲方同意。二、乙方的权利义务：4、承担经营期间的水电费等各项费用。……四、租赁费：乙方交付给甲方，甲方开具收据给乙方。第一年2014.4.1-2015.3.31，租金12500元/月，年租金15万元；第二年2015.4.1-2016.3.31，租金12500元/月，年租金15万元；第三年2016.4.1-2017.3.31，租金13333元/月，年租金16万元；第四年2017.4.1-2018.3.31，租金14167元/月，年租金17万元；第五年2018.4.1-2019.3.31，租金15000元/月，年租金18万元。五、付款方式：乙方按月支付租金，支付时间于每月的10日前付清。六、违约责任：2、乙方若不能按本合同规定如期如数缴纳租金，甲方有权终止本合同。七、合同的变更或解除：3、因乙方违反合同规定或其它原因损害了甲方的利益，或因甲方违反合同规定，致使乙方无法自主经营，合法收入得不到保证，甲、乙任何一方均可要求解除合同”。之后，被告朱宏伟承租该店面进行经营。2016年6月17日，被告朱宏伟与被告袁琴签订租店合同，合同约定：租赁期3年，自2016年8月1日至2019年7月30日，租赁价格前两年50000元，第三年随市场变化而定，付款方式一年付一次。2016年9月20日，被告朱宏伟与被告李飞勇签订租店合同，合同约定：租赁期3年，自2016年9月20日至2019年9月20日，租赁价格每年27600元，付款方式每年店租一次性付清，以后每年店租随行就市。上述转租，均未征得原告同意。此后被告袁琴、李飞勇分别使用店面进行汽车销售和餐饮经营，袁琴支付给朱宏伟租金50000元，租赁店面至2017年7月30日止，李飞勇支付给朱宏伟租金12000元，租赁店面至2017年9月20日止。2017年1月19日，朱宏伟向原告出具欠条一张，写明“今欠闻海英现金玖万玖仟圆整（99000元），在2018年12月30日还清，如果到期未还按月息万分之五的比例追尝欠款人：朱宏伟”，双方均表示该欠条所载欠款实为租赁费（计算至2017年3月31日），原告表示99000元中包含有水费8505.91元，后被告支付了2000元，仍有97000元没有支付，被告朱宏伟表示原告计算金额有误。之后在庭审中，原告与被告朱宏伟就租赁费进行了结算，原告称自被告朱宏伟租赁店面起至2017年7月31日，朱宏伟应付租金为311300元（含应付水电费），其中还减除了卖酒的人的店租，朱宏伟于2015年支付93000元，于2016年支付126000元，此后又支付2000元，共计支付221000元，朱宏伟还需支付90300元；被告朱宏伟称如果按合同约定计算则是还欠这么多钱没有支付。双方虽就租金及水电费结算出了金额，但因还款金额及还款期限原因未能达成调解。另查明，闻海英系原告妻子，也是被告朱宏伟所说的老板娘。本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告朱宏伟转租是否有效？原、被告所签订的租赁经营合同明确约定“转让须经甲方（即原告）同意”，原告表示朱宏伟将店面转租给他人时并不知情，之后知道情况后还提出了异议，被告李飞勇、袁琴亦表示租店面是在朱宏伟手上租的，一手房东并不在场。因此原告并未同意朱宏伟将店面转租，故被告朱宏伟与被告李飞勇、袁琴的转租合同无效。二、被告朱宏伟需支付给原告租赁费是多少？原告所提交的欠条经过庭审质证，被告朱宏伟表示该欠条计算金额有误。庭审中，原告与被告朱宏伟就租金重新进行了结算，截止至2017年7月31日，按合同计算，被告朱宏伟仍需向原告支付90300元租金（包含水电费）。需要注意的是，原告所提交的欠条所载还款期限是2018年12月30日，该期限并未到期，故本院综合考虑本案双方实际情况，确认双方重新对租金（包括水电费）结算的结果，同时认定被告朱宏伟应当在2018年12月30日前偿还原告租金及水电费90300元。此外，被告朱宏伟未按照合同约定按期缴纳租金已构成违约，根据双方所签订租赁经营合同的约定，原告有权解除合同。被告朱宏伟表示如原告解除合同收回店面应当承担部分转让费和装修损失，但转让费系被告朱宏伟从连小平手中获得万载大地飞歌经营权及相关设备的费用与原告无关，另外被告朱宏伟仅提供装修合同书并未提供其他证据证明其装修实际花费具体多少，且是因其未按照约定支付租金而导致违约致使原告要求解除合同，故本院对被告朱宏伟的抗辩不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、《最高人民法院》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告黄新平与被告朱宏伟于2015年4月23的签订租赁经营合同。二、被告朱宏伟与被告李飞勇、袁琴签订的租赁合同无效，限被告朱宏伟、李飞勇、袁琴在本判决生效后十日内清空所租赁店面。三、被告朱宏伟于2018年12月30日前偿付原告黄新平租金及水电费90300元。四、驳回原告黄新平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利。案件受理费2226元，减半收取1113元，由被告朱宏伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审判员 孙启荣二〇一七年八月二十三日书记员 汪 澜 微信公众号“”