（2016）沪0116民初8759号

裁判日期: 2017-08-23

公开日期: 2017-11-28

案件名称

蒋文琴、董步明与朱学林、朱学华等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市金山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蒋文琴,董步明,朱学林,朱学华,朱学敏,朱红,朱蕾,陈丽丽

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国继承法》：第十一条，第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

上海市金山区人民法院民事判决书（2016）沪0116民初8759号原告(反诉被告)：蒋文琴，女，1968年11月22日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：董步明，男，1965年5月22日生，汉族，住上海市宝山区。共同委托诉讼代理人：姚岑，上海一凡律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱学林，男，1955年1月22日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：朱学华，女，1948年1月12日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱蕾，女，1973年9月28日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：朱学敏，女，1951年10月14日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：朱红，女，1976年5月22日生。委托诉讼代理人：朱学林。被告(反诉原告)：朱蕾，女，1973年9月28日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：陈丽丽，女，1957年11月5日生，汉族，住上海市松��区。原告蒋文琴、董步明诉被告朱学林、朱学华、朱学敏、朱红、朱蕾房屋买卖合同纠纷案，由上海市第一中级人民法院指定本院管辖，本院于2016年9月2日受理后依法适用简易程序，被告朱学华、朱学敏、朱蕾于2016年10月11日依法提起反诉，本院于2016年11月21日进行了公开开庭审理，原告蒋文琴、董步明及其共同委托诉讼代理人姚岑，被告朱学林、朱学敏、朱红、朱蕾(亦为被告朱学华之诉讼代理人)到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案于2017年2月20日依法转为普通程序审理，同时本院依法追加陈丽丽为本诉被告，并根据本诉被告朱学林、朱红、陈丽丽之申请，追加朱学林、朱红、陈丽丽为反诉原告，于2017年6月28日进行了第二次公开开庭审理，原告(反诉被告)(以下统称原告)蒋文琴、董步明及其共同委托诉讼代理人姚岑、被告(反诉原告)(以下统称被告)朱学林(��为朱红之诉讼代理人)、朱学华、朱学敏、朱蕾、陈丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令六被告协助原告将坐落于松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更至原告名下。事实与理由：2010年1月5日，案外人邵某某(2016年2月5日死亡)、被告朱学林与被告朱红共同与原告签订房屋买卖合同一份，双方约定由邵某某、被告朱学林、被告朱红将坐落于松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出卖给原告，由原告支付对价536,435元。双方同时约定待邵某某、被告朱学林、被告朱红取得房产证后，相关过户费、税款由原告负责，邵某某、被告朱学林、被告朱红在情况允许下提供一切便利。2010年1月5日，原告按约支付了536,435元给被告朱学林、朱红。被告朱学林、朱学华、朱学敏及案外人朱某1(2002年已死亡)系邵某某子女，被告朱红、朱蕾系朱某1婚生女，邵某某丈夫朱某2已于2000年5月8日死亡，系争房屋于2015年6月1日取得房地产证，登记人为邵某某。系争房屋所在小区于2012年取得预售许可证，2015年下半年开始可以办理产权变更手续，原告在知晓可以办理产权后多次向邵某某、被告朱学林、被告朱红提出向系争房屋过户至原告名下，然邵某某、被告朱学林、被告朱红无理拒绝。为此，原告诉讼来院，盼如所请。被告朱学林、朱红辩称，签订买卖合同时没有产证，所以买卖合同无效，没有房产证所以价格便宜，正常二手房，二到三个月就可以过户，这个买卖经过5年多才可以过户，时间跨度太长，变化巨大，房屋价格翻了两三倍，所以想让对方弥补一下我们的损失。被告朱学华、朱学敏、朱蕾、陈丽丽辩称，不同意原告的诉请，被告觉得是无效合同，被告不知情，��告是以欺诈手段订立的合同。针对被告的答辩意见，原告补充称，系争房屋在2010年发生买卖的时候，双方都是真实意思表示，不存在被告提到的欺诈手段，同时，该房屋被告朱学林本人也是签字的，也实际收取了相应房款，应当诚实守信，严格履行合同。六被告向本院提出反诉请求：请求确认2010年1月5日签订的《房屋买卖合同》无效。事实与理由：2010年1月5日，被告朱学林、朱红在未征得其他被告同意的情况下与两原告签订了《房屋买卖合同书》，约定朱学林、朱红将动迁安置的位于松江区中山街道中山苑25幢71号601室的房屋以536,435元的价格出售给两原告。六被告认为，松江区中山街道中山苑25幢71号601室的房屋是由朱某2、邵某某共同拥有的宅基地通过拆迁补偿所得，而朱某2已经早于拆迁补偿方案之前去世，去世前其并未留有遗嘱将其遗产份��由朱学林继承。去年1月邵某某因病去世，也未留有遗嘱将其遗产给予朱学林继承，因此该遗产属于法定继承，被告有权继承应得的份额。而朱学林在未征得其他被告同意的情况下，私自将系争房屋出售给原告，属于无权处分，其行为严重侵犯了被告的合法权利。故被告提起反诉，请求依法支持。原告蒋文琴、董步明针对六被告的反诉辩称，第一，系争房屋系拆迁安置房的买卖，根据国家法律规定，是合法有效的。系争房屋系案外人邵某某宅基地老房的拆迁房，2007年签订拆迁协议，安置房大产证核准日期是2012年，已经符合了满三年可以过户的条件。第二、被告朱学华、朱学敏、朱蕾提到的不知情，被告朱学林等人属于无权处分，没有任何事实和法律依据，被告朱学华、朱学敏、朱蕾直至原告起诉后才要求对老房拆迁的补偿款要求继承分割，要求确认本案合同无效，此前从未提出过任何异议，其要求继承的请求，也过了相应时效。第三，根据法律规定，拆迁房的安置对象是宅基地使用人，是活着的人，被告提及的过世的人本身无权享有被安置权利。剩余安置对象，案外人邵某某，因年龄较大，房屋买卖合同均有被告朱学林代理，也是家事代理行为，其他人没有提出过异议。产证也是登记的邵某某的名字，需要签字，登记的费用也是由原告支付，说明双方至此能按合同履行，邵某某是认可的。被告朱蕾针对原告的答辩补充称，被告之前是不知情的，所以对方起诉后才提起反诉，对方说继承已经过时效，我们认为没有过时效，对方把我们被告列进来，就是认为我们都有继承权。被告认为合同无效，是以欺诈手段订立的。经审理查明，案外人朱某2与邵某某系夫妻关系，婚后育有子女五人，大儿子朱��1、二女儿朱学华、三女儿朱学敏、四儿子朱学林、五女儿陈丽丽(四岁时被他人领养)。朱某2于2000年5月8日死亡。朱某1于2002年9月27日死亡，朱红、朱蕾系其婚生女。邵某某于2016年2月5日死亡。2010年1月5日，案外人邵某某、被告朱学林、朱红(甲方)与原告董步明、蒋文琴(乙方)签订《房屋买卖合同书》一份(其中，邵某某系由朱学林代签)，合同约定，甲方经同住人商定，自愿将坐落在松江区中山街道中山苑25幢71号601室(建筑面积108、37平方米)房地产以536,435元的价格出卖给乙方；乙方在签订本合同时，一次性付清房地产转让款，甲方在收到款后，即转让上述房地产归乙方所有；乙方在取得房地产所有权后，产生的相关费用概由乙方自理，甲方在情况允许下提供一切便利；甲方在取得房产证后，房产证的过户费、税款及其他一切费用均由乙方负责。合同签订当天��原告向共付款536,435元，被告朱学林、朱红出具收条一份。合同签订后，原告实际占有并使用系争房屋至今。另查明，系争房屋系案外人朱某2、邵某某原来所有的集体所有土地上房屋拆迁补偿安置所得，2007年8月9日拆迁协议签订时，案外人朱某2已亡故，系争房屋于2012年7月24日取得大产证，于2015年6月1日取得小产证，登记权利人为邵某某一人。系争房屋上目前不存在抵押及司法限制，系争房屋目前符合相关规定，可以过户。再查明，双方合同书上记载的系争房屋地址即松江区中山街道中山苑25幢71号601室与松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室为同一地址。庭审中，两原告称合同是在邵某某亲戚家里签的，当时邵某某在场的，她说房子是她的，而且动迁协议也是朱学林代签的，所以我们就相信了。被告朱学林称，原告没有见过邵某某，签字的时候她不在场，2010年至2016年期间邵某某在生病。庭审中，被告朱蕾称，签合同时其他被告都不知道，当时邵某某并没有口头或者书面授权朱学林卖房。被告朱学林称，系争房屋可以过户时两原告找到过朱学林和朱红，但是当时房价涨的厉害，朱学林要求原告加价10万元，但两原告不同意。庭审中，被告朱蕾称，被告间平时不大来往，但是每年要聚一起吃一次年夜饭。被告朱学敏和陈丽丽与两原告同住在系争房屋小区里，且均确认系争房屋系其母亲的，陈丽丽同时确认合同是在其家中签订的。朱学华称平时也会和朱学林碰面的。庭审中，朱学林还称，房款是朱学林和朱红两个人拿的，因为按照农村的习俗，就分给两个儿子，当时是其与朱红去谈的，朱红住在其哥哥朱某1家里，所以朱红就代表朱某1家，钱就给她了。以上事实，由��告提供的《房屋买卖合同书》、收条、银行取款凭单(3份)、发票联(2份)、配套商品房供应单、电力公司发票、有线电视票据(3份)维修基金收据、华侨居委会证明、房屋产权人信息、税收缴款书、支付凭证、大产证信息、拆迁协议、中山派出所证明、朱某1、朱某2、邵某某死亡证明、岳阳派出所户籍证明、松江档案馆查询结果以及原、被告的当庭陈述、本案庭审笔录等为证，并经本院查证属实。本院认为，系争房屋虽系动迁安置房，但并非法律禁止交易流通之物，房屋买卖合同书中邵某某签字虽由被告朱学林代签，但考虑到邵某某生前多由被告朱学林照看，且2007年8月9日的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》亦由被告朱学林代签，以及根据被告朱学林所述房款按照农村习俗分给儿子的当庭陈述，本院有理由相信朱学林有代为签订买卖合同的权限，原告蒋文琴、董步明与被告朱学林、朱红及邵某某间的《房屋买卖合同书》合法有效。况且，从庭审中查明的事实来看，六被告平日并非素无往来，且被告朱学敏、陈丽丽与原告同住在系争房屋小区内，原告在长达六年的居住时间内，六被告从未提出过异议(实际上，原、被告间的纠纷始于两原告要求协助过户之时)，本院认为，房屋交易系家庭之重大事项，更事关六被告作为合法继承人可能享有的利益，现被告朱学华、朱学敏、朱蕾、陈丽丽辩称对买卖房屋之事不知情，显然于情于法都无法令本院信服。故对于被告朱学林、朱红所述房屋无产证合同无效的答辩意见，本院不予采信；被告朱学华、朱学敏、朱蕾、陈丽丽辩称合同系受欺诈所签，因无相关证据，本院亦不予采信。本案中，系争房屋产权人邵某某已过世，被告朱学林、朱学华、朱学敏、陈丽丽作为邵某某之婚生子女，依法享有法定继承权；被告朱红、朱蕾系案外人朱某1之婚生女，且朱某1早于邵某某死亡，故朱红、朱蕾有权作为代位继承人享有相应的继承权。现六被告均未表示放弃继承，故根据我国《继承法》第三十三条的规定，六被告理应在继承遗产的范围内对被继承人邵某某的债务承担清偿责任，包括本案中《房屋买卖合同书》中邵某某作为系争房屋产权人应当履行的合同义务，即协助两原告办理相关的过户手续。综上，对于两原告的诉讼请求，本院予以支持。相应地，对于六被告之反诉请求，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉被告朱学林、朱学华、朱学敏、朱红、朱蕾、陈丽丽应于本判决生效之日起十日内协助本诉原告蒋文琴、董步明将位于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋(登记产权人：邵某某；房地产权证号：松XXXXXXXXXX)过户至原告蒋文琴、董步明名下(相关交易税、费由原告蒋文琴、董步明承担)；二、驳回反诉原告朱学林、朱学华、朱学敏、朱红、朱蕾、陈丽丽全部诉讼请求。本案本诉受理费收取80元(原告已预缴)，反诉受理费减半收取40元，合计120元，由被告(反诉原告)朱学林、朱学华、朱学敏、朱红、朱蕾、陈丽丽负担，未缴纳部分于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　��奚利强审　判　员　王　　　超人民陪审员　杨　尚　玺二〇一七年八月二十三日书　记　员　宋　　　骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国继承法》第十一条被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。来自