（2017）辽01民终8577号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-10-27
案件名称
上诉人冯翠玲与被上诉人沈革、沈阳唐人不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯翠玲,沈革,沈阳唐人不动产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终8577号上诉人（原审被告）：冯翠玲，女，1981年4月21日出生，汉族，无职业，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：许凤武，沈阳风正法律研究中心律师。被上诉人（原审原告）：沈革，男，1970年11月22日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：沈阳唐人不动产经纪有限公司，住所地沈阳市铁西区建设西路5号。法定代表人：贾荣环，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵宪国，男，1981年2月11日出生，汉族，该公司员工。上诉人冯翠玲因与被上诉人沈革、沈阳唐人不动产经纪有限公司（以下简称“唐人公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初4662号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。冯翠玲上诉请求：1.一审判决认定事实不清，撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担；3.过错方承担法律责任；4.驳回沈革的上诉请求；5.要求沈革把房屋钱款全部退还，并由冯翠玲交纳给沈革居住日起三日房租。事实和理由：2016年底冯翠玲通过唐人公司找到沈革，购买沈革自有房产，买房前沈翠玲就明确的跟唐人公司表示，购买此房屋房主必须提前腾房用于放置物品，并要求购买此房屋321,500元总价包过户过程中产生的一切费用，主合同中虽然写明全款腾房，但没有按照买房前约定才签订12月23日协议，2017年2月15日前全款不到位，冯翠玲必须把房屋返还给沈革，并交纳入住日起的房屋租金。在2月15日之前唐人公司办理贷款期间，有一个星期的时间是由于沈革没有交清物业费，所以才导致贷款件不能及时上交到银行，这一个星期就是关键的一个星期，其他家中介就是一个星期前交件到银行，贷款年前就发放。事后由于贷款没有办下来，沈革并没有提出让买方腾房，只是要求唐人公司和冯翠玲尽快办理其他家银行贷款，不能没有收到钱，房子也还成别人的了。按照协议来讲，2月15日前全款没有到位，房屋必须返还给沈革，而沈革必须将全部钱款返款给冯翠玲，但事实是2月15日全款没有到位，而沈革并没有收房意向，并且要求冯翠玲积极办理贷款，也就是沈革的行为已经默认为放弃12月23日协议，不将钱款返还给冯翠玲，故也就没有什么房租一说。后由于沈革反悔，4月1日贷款下来后想要房屋租金，现冯翠玲提供一份在2016年9月2日到2017年2月13日于洪区和泰新城香樟园的租房证明一份，特别说明沈革的房屋室内床，电视一无所有，根本没有居住条件，冯翠玲也不可能一人住二房。现要求沈革返还冯翠玲购房全款315,000元，全款返还后，冯翠玲交纳给沈革2017年2月12日-2017年2月15日房租，租金按协议1500元/月。在整个房屋买卖过程中，冯翠玲没有过错，并且积极配合唐人公司和沈革要求，因此我不接受沈革的诉讼请求，请求二审法院维护上诉人的合法权益。沈革辩称，同意一审判决。上诉人签合同时应当看清合同内容。我只是晚交三天物业费，不影响办理房屋过户，协议上没有约定全款返给冯翠玲，只是要求冯翠玲腾房。我把房屋交付给上诉人了，住不住是上诉人自己的问题，而且协议中没有约定我提供床等物品。唐人公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。沈革向一审法院起诉请求：1.判令冯翠玲支付房屋租金5000元；2.诉讼费由冯翠玲承担。一审法院认定事实：2016年11月21日，在唐人公司主持下，沈革与冯翠玲签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容为：沈革将其自有的位于沈阳市于洪区沈大路160-8号2-3-2室房屋以315,000元的价格出售给冯翠玲；付款方式为冯翠玲先交定金10,000元，首付款90,000元于双方办理房屋更名过户手续通过审批后一次性支付给沈革，其余215,000元以银行贷款形式发放给沈革，应于2017年2月15日前支付该剩余房款，全款到位腾房等。之后，沈革与冯翠玲、唐人公司又签订补充协议一份，主要内容为：“因乙方(购买方)个人原因急于入住还未完成交易的本合同中的房屋，故甲方(出售方)允许乙方暂时居住，如超过本合同规定的2017年2月15日还未完成买卖交易，规定的首付款、贷款放款时间(见本合同)全部钱款315,000元到不了甲方账户，乙方必须要把甲方的房屋腾出来返还给甲方，并且乙方从甲方允许其居住之日起到2017年2月15日之间居住的时间将按照每月1500元交纳给甲方房租，直到买卖交易完成。另该房屋必须保持原样无破损，如有损坏，乙方赔偿甲方经济损失。规定时间内(见本合同)全款315,000元未到甲方账户，沈阳唐人不动产经济有限公司承担连带责任。首付款到甲方账户之日，甲乙双方做交接。本协议与主购房合同约定事项不一致时，以本协议约定事项为主。”沈革与冯翠玲、唐人公司在该补充协议上签字、盖章。2016年12月中旬，冯翠玲向沈革交纳了购房首付款，沈革协助冯翠玲办理了房屋更名过户手续。2016年12月23日，沈革与冯翠玲、唐人公司办理了房屋交接手续。之后，涉案购房贷款未能按约定时间发放到沈革账户内，直至2017年4月1日涉案的购房贷款才全部发放到沈革账户。现沈革、冯翠玲就涉案购房贷款全部发放到沈革账户之前的房屋租金问题产生纠纷，酿成本案诉讼。庭审中，沈革要求冯翠玲支付2016年12月23日起至2017年4月1日止的房屋租金约5000元。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案唐人公司经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，沈革与冯翠玲、唐人公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议，体现了双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦未侵害国家、集体和他人的合法权益，应为有效合同。双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。沈革应冯翠玲需要急于入住还未完成交易的房屋的要求，按照合同和补充协议的约定，向冯翠玲交付了涉案房屋并提前办理了房屋更名过户手续，沈革履行了自己的合同义务，冯翠玲亦应按合同约定及时将购房款全部交付给沈革。现因涉案购房贷款因故未能按约定时间发放给沈革，冯翠玲应承担相应的违约责任，按照合同约定，冯翠玲应当向沈革支付相应的房屋租金。另按照合同约定，唐人公司应对冯翠玲所负的民事责任承担连带责任。关于冯翠玲所提出的拒付租金的反驳意见理由不充分，一审法院不予采纳。综上所述，沈革的诉讼请求理由正当，证据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、被告冯翠玲于本判决发生法律效力后立即给付原告沈革房屋租金4900元[1500元/月÷30天×98天(2016年12月24日-2017年3月31日)]；二、被告沈阳唐人不动产经纪有限公司对第一项判决承担连带给付责任。如果二被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯翠玲负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，冯翠玲与沈革签订的《房屋买卖合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。依据补充协议约定，冯翠玲未能于2017年2月15日前将全部房款支付给沈革，其应当按照每月1500元的标准向沈革承担房屋交付之日起的房屋租金。本案中，冯翠玲未按合同约定期限即2017年2月15日前付清全部房款，故一审法院判决冯翠玲按照合同约定的租金标准支付沈革2016年12月24日至2017年3月31日的房屋租金并无不当。冯翠玲提出的上诉主张均不能成为其拒绝承担房屋租金的合理抗辩，故本院对其上诉主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯翠玲负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年八月二十三日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 百度搜索“”