（2017）粤18民终2095号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-12-18
案件名称
潘友光、刘鹏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘友光,刘鹏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2095号上诉人（原审被告）：潘友光，男，汉族，住清远市清城区。委托代理人：曾凡，广东明典律师事务所律师。委托代理人：邓昱，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘鹏，男，汉族，住佛山市南海区。上诉人潘友光因与被上诉人刘鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘友光上诉请求：1、撤销原审判决第二项并依法改判；2、本案诉讼费用由刘鹏承担。事实与理由：原审判决认定事实有误，适用法律不正确，判决显失公平。一、根据《合同法》第一百一十四条规定，违约金是用于弥补因违约而产生的损失的赔偿金。本案中刘鹏并无证据证明其产生了72000元实际损失，故刘鹏所主张的违约金缺乏事实依据，请求二审法院予以适当减少违约金。原审法院在未查明刘鹏的实际损失的情况下，就判令上诉人承担72000元违约金，有失公平。二、违约金是用于弥补当事人的实际损失，刘鹏选择适用违约金条款，就应当举证证明其实际损失，但刘鹏并未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。刘鹏辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。刘鹏向一审法院起诉请求：1、潘友光支付违约金72000元；2、潘友光双倍返还定金40000元；3、潘友光支付房屋中介费5000元；4、案件诉讼费由潘友光承担。一审法院认定事实：潘友光对刘鹏主张的事实予以认可，据此，一审法院对刘鹏主张的事实予以确认。一审法院认为：潘友光承认刘鹏在本案中所主张的事实,故对刘鹏主张的事实予以确认。对于刘鹏要求解除房屋买卖合同的请求，潘友光并无异议，原审法院予以支持。对于刘鹏要求潘友光双倍返还定金40000元、支付违约金72000元和房屋中介费5000元的请求，在双方签订的房屋买卖合同中约定了“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务逾期超过10天的，买方可解除合同并要求卖方双倍返还已收取的定金或有权要求卖方支付本合同转让成交价的百分之十”，刘鹏在庭审中亦明确在定金和违约金只能选其一时选择违约金72000元，而违约金72000元已可补偿刘鹏支付的中介费损失，根据合同法第一百一十四条、第一百一十六条的规定，原审法院只予以支持违约金72000元的请求，对双倍返还定金40000元、房屋中介费5000元的请求不予支持。判决：一、解除刘鹏、潘友光于2017年3月17日签订的《房屋买卖合同》；二、限潘友光于判决生效之日起10日内向刘鹏支付违约金72000元；三、驳回刘鹏的其他诉讼请求；四、限潘友光于判决生效之日起10日内向刘鹏返还定金20000元。案件受理费2640元，减半收取计1320元，由刘鹏负担500元，潘友光负担820元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，潘友光、刘鹏及中介公司清远市嘉和房地产代理有限公司三方签订的《房屋买卖合同》第十一条约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10天，买方可解除合同并要求卖方双倍返还已收取的定金或有权要求卖方支付本合同转让成交价的百分之十”。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：潘友光应否向刘鹏支付违约金及违约金数额是否过高。涉案的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。按照合同的约定，潘友光的主要义务包括将涉案房屋过户至刘鹏名下，现潘友光拒不履行该项义务，刘鹏要求其承担相应的违约责任于法有据。关于违约责任的承担形式，涉案的《房屋买卖合同》既约定了定金也约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，刘鹏作为守约方，现其要求适用违约金条款，本院予以支持。对于合同约定的违约金是否过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于实际损失时，当事人可以请求法院适当减少。本案中，潘友光主张合同约定的违约金过高，根据谁主张谁举证的原则，应当由其提交初步证据证明约定的违约金过分高于刘鹏的实际损失，但潘友光并未提交相应的证据。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条对于违约金调整的依据作出了原则性的规定。根据该条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，潘友光在二审中明确承认其因为房价上涨而拒不履行合同义务，其作为交易主体，违背了诚实信用原则，过错程度较高。另一方面，房价上涨这一客观因素给守约方刘鹏带来的实际损失和预期利益损失较大。故合同约定按成交价的百分之十支付违约金并未过高，潘友光上诉要求调低违约金没有事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640元，由潘友光负担。本判决为终审判决。审判长 李慧玲审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一七年八月二十三日书记员 钟婉超附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 关注公众号“”