（2017）浙0523民初3538号
裁判日期: 2017-08-23
公开日期: 2017-09-29
案件名称
安吉洁兰物业管理有限公司与章儒君物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安吉洁兰物业管理有限公司,章儒君
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十五条，第四十二条第一款
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0523民初3538号原告：安吉洁兰物业管理有限公司，住所地安吉县递铺镇穆王西路尚城公馆3幢尚城公馆会所，统一社会信用代码913305237652343943。负责人：蔡巍。委托代理人：徐关华，男，安吉县云鸿法律服务所法律工作者。被告：章儒君，男，1971年7月22日出生，汉族，住杭州市下城区。原告安吉洁兰物业管理有限公司与被告章儒君物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告安吉洁兰物业管理有限公司的委托代理人徐关华、被告章儒君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉称：原告与安吉市民中心红枫苑、丹桂苑小区业主委员会于2012年4月1日签订了《物业服务合同》后，又于2013年3月20日、2014年3月20日、2015年4月1日和2016年4月1日分别签订《物业服务合同》各一份，被告购买的房屋位于安吉县××镇丹桂××小区××室，建筑面积163.69平方米，每月每平方需缴纳物业费0.55元。被告在原告管理区域时间内经原告多次催讨物业费，但被告未按约支付物业服务费5400元。原告多次催讨，被告至今不肯交纳。原告诉请判令：1、被告立即支付原告2014年1月1日起至2015年12月31日的物业服务费5400元及滞纳金11664元；2、本案诉讼费由被告承担。被告章儒君答辩称：一、原告资质和服务能力、原告与业主委员会签订的物业服务合同的合法性和公平性都存在问题。1.物业公司的资质和服务能力存在严重问题，被告家中主卧卫生间、车库出现长期渗漏水，向物业反映后，却长期检查问题所在，后来在找到由于卫生间换气管道井盖板损坏而造成雨水长期渗漏问题原因后，物业公司未请专业人员维修，而是由非专业人员的保安来维修，所用材料也是捡来的废旧玻璃等材料；物业公司垃圾桶也都是破损不堪，所以对物业公司服务的资质和能力表示质疑。2.本人和其他一些业主根本没有参与过选举，业主委员会如何成立、合法性存在问题。如果业主委员会成立不合法，那么其与物业公司之间签订的物业服务合同当然无效。3.物业服务合同中双方权利义务明显不平等，合同对物业公司的义务和违约责任约定不明确，没有物业公司对服务质量、时间和效率的承诺，也没有物业公司在服务态度不好、质量不到位的情况下所应当承担的违约责任条款。相反，却存在不分任何理由和厘清双方责任、要求业主无条件履行缴纳物业费的义务、承担逾期支付滞纳金等加重业主责任的条款，应属于显失公平的合同。对显失公平的合同，根据法律规定，应予以撤销。二、原告管理服务态度和质量存在严重问题。（一）服务态度问题。业主无法及时将问题反映给物业公司。找物管人员有时根本找不到人，找保安，保安说事情不属于他们管或者说他们管不好或者说周末没人，等周一上班再说。物业公司对于收到的业主投诉，也经常会以各种理由推诿不解决或者讲一些呛人的话回复业主所提问题和意见。甚至有些保安也直接说物业公司有问题，让业主不要交物业费。（二）服务质量问题。1.安保服务问题。小区业主多次失窃，安保人员对进出人员不闻不问，缺乏安全警惕性，甚至有时值班在睡觉。我家在前两年遭受盗窃，损失2000多元；同时小区内有近10户业主家中遭窃，损失较大，我和其他业主找物业公司反映，物业公司不但不承担责任，吸取教训，加强管理，反而讲一些“晚上小偷偷的时候你们不也在家中吗”等话呛人，这明显是在推卸责任。2.公共秩序维护问题。乱停车问题突出，外来车辆或周边饭店客户将车停在小区也无人问津、管理不到位。小区车辆乱停，造成进出严重不便，我家门口道路和车库前经常被乱停车辆挡住，严重影响我和其他业主进出，我只好自己打12345政府阳光热线挪车电话，这情况有数十次了。各种推销产品及散发小广告等外来人员可以随意进出小区，影响小区业主的正常生活休息和小区安全。3.清洁卫生服务问题。有很多地方，如：单元楼下周边、单元楼内楼梯及过道、绿化带中等都存在卫生死角，都长期有垃圾杂物、塑料袋等，卫生长期没人扫，或者扫的不干净、不彻底。4.绿化维护问题。绿化因汽车违规停放等原因遭破坏无人制止和修复；树倒了长期无人扶种；花盆碰了无人更换；树枝长了影响行人走路也无人修剪等等。5.安全隐患问题。部分草坪灯损坏严重，无人更换修理，且电线裸露；健身设备、大型玩具锈蚀，护栏缺损等，都存在严重隐患。6.公共部位及公共设备设施长期无人维护问题。包括路灯、单元走道灯、道路、道板、健身设施、大型儿童玩具等。公共管道井损坏漏水、长期无人修理，造成我家和2楼等业主地板、家具、墙体等严重霉烂损坏，损失相当大。车库因排水管道不畅，多次被水淹。综上，原告的服务资质和服务质量有问题，我无法缴纳物业费。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：证据一、物业服务合同5份，以证明原告与被告所在小区业主委员会签订物业服务合同，约定该小区物业由原告进行管理服务，双方对物业费缴纳标准及缴纳期限、违约金计算方式等进行约定的事实。证据二、物业管理服务费催缴函5份，以证明被告未缴纳物业费，原告已催缴过的事实。证据三、不动产登记1份，以证明原告诉请涉案房屋系被告所有，被告系业主的事实。被告章儒君质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但业主委员会成立违法，其与原告签订的合同无效；对证据二、三无异议。被告章儒君提供如下证据：证据四，手机照片若干（当庭提交），以证明原告在提供小区物业服务过程中存在的问题，包括答辩状中所述情况。原告质证如下：对证据四的真实性有异议，渗漏水问题并非原告造成，其他问题不能构成被告拒交物业费的理由。本院认证如下：被告对证据二、三无异议，本院予以认定；证据一，被告质证认为合同无效，本院认为，业主委员会代表全体业主与原告签订物业服务合同，该物业服务合同约定的权利义务应当及与被告，被告认为业主委员会成立不合法，但未提供任何证据予以证明，另被告作为物业公司与被告所在业主委员会签订物业服务合同过程中并无过错，该合同有效，故本院对证据一的证明目的，本院予以确认；证据四系照片，照片反映的内容仅仅体现一段时间甚至某一时间的状况，原告对此情况亦予以认可，同时原告在庭后提交了设施设备维修记录表、值班情况登记、绿化工作日记、保洁工作日记表、温馨提示照片若干等，证明原告按约提供物业服务的情况，本院认为，照片仅仅反映特定时间的情况，无法完全客观、全面的体现原告的服务质量，现原告提供的材料可以证明原告按约提供服务，故对该证据的证明目的，本院不予确认。本院经审理认定以下事实：原告与安吉市民中心红枫苑、丹桂苑小区业主委员会于2012年4月1日签订了《物业服务合同》后，又于2013年3月20日、2014年3月20日、2015年4月1日和2016年4月1日分别签订《物业服务合同》各一份，被告购买的房屋位于安吉县××镇丹桂××小区××室，建筑面积163.69平方米，每月每平方需缴纳物业费0.55元。被告在原告管理区域时间内经原告多次催讨物业费，但被告未按约支付物业服务费5400元。后原告因催款未果，故诉请本院判准上述诉讼请求。本院认为：被告所在小区业主委员会代表被告与原告签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方当事人具有法律效力。现被告未按约及时支付原告物业服务费，其行为已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。根据合同约定及被告房屋的建筑面积，被告2012年4月1日至2017年3月31日应支付的物业费为5400元。被告答辩内容因其未提供相应证据予以佐证，故对其抗辩理由，本院不予支持。但原告承认在提供物业服务过程中存在瑕疵，且被告并非完全恶意拒交，故对原告主张违约金的诉请，本院不予支持。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十五条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告章儒君给付原告安吉洁兰物业管理有限公司自2012年4月1日起至2017年3月31日间的物业管理服务费5400元，限于本判决生效之日起十日内支付；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元（已减半），由原告安吉洁兰物业管理有限公司负担80元（原告已预交），被告章儒君负担35元，限被告于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 徐文祥二〇一七年八月二十三日书 记 员 王科惠 更多数据：搜索“”来源：